Елате, нови варненци

Най-големият черноморски град не остава встрани от общата тенденция на оживление, обхванала пазара на недвижими имоти в страната. И тук цените на имотите и инвестиционната активност растат. Но за разлика от София например, където оживлението в сектора се нажежава почти до червено през последната година, във Варна ситуацията е далеч по-уравновесена. Особено в сравнение с годините преди кризата.

Статистиката дори показва, че Бургас, който доста изоставаше спрямо морската столица, през последните години усилено се конкурира с нея по отношение на ново строителство и покупко-продажба на жилищни имоти. Според последни данни на НСИ през първото тримесечие на годината във Варна са издадени приблизително еднакъв брой разрешителни за строеж с тези в Бургас и двата морски града се конкурират за трето място в страната по този показател.

По-любопитно е, че за разлика от София, Пловдив и Бургас обаче във Варна няма почти никакво изменение в издадените визи за строеж нито в сравнение с предишното тримесечие, нито със същия период година по-рано. Това показва, че макар и динамичен, строителният сектор в града се запазва относително стабилен, поне в началото на годината. По брой жилища, въведени в експлоатация, обаче Варна е национален лидер сред областите в страната. А данните на Агенцията по вписванията показват, че регистрираните сделки за покупко-продажба в града са нараснали в първите месеци на годината с близо 11%, сравнено с периода януари-март 2017 г. "Изглежда, че тенденциите от София и Пловдив с известно забавяне се пренасят и към Варна, където през 2018 г. ще усетим истински подем", коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

Сред факторите, които движат пазара напред, са все още ниските лихви по ипотечните заеми, както и нарастващите доходи на населението (от 2016 до 2017 г. средната годишна работна заплата за града е нараснала с около 10%, данни на НСИ). "Достъпните кредити продължават да активизират клиентите, които дълго време са отлагали покупка, а растящите доходи им дават увереност, че ще могат да изплащат дългосрочно заемите си", смята Люба Атанасова, изпълнителен директор на агенция "Имотека".

За всеки бюджет

Макар и с тенденция за нарастване, сегашните цени в морската столица остават далеч под нивата отпреди кризата. Данните на imot.bg показват, че средните цени в десет от най-популярните квартали са били над 900 евро за кв.м през 2008 г., докато сега те все още са далеч от този праг. "Поскъпването на имотите във Варна е умерено, следвайки движението на цените в по-големите градове в страната. С подобряването на баланса между търсенето и предлагането цените ще станат още по-устойчиви", казва Делян Димитров, регионален мениджър на "Имотека" за Варна.

Естествено в някои части на града, като центъра например, където няма възможност за ново строителство и предлагането поначало е силно ограничено, цените държат високи нива от години. "Интересното в морската столица е, че има много голямо разнообразие от жилищни проекти - от най-нисък до най-висок клас и цените съответно варират от 650 евро на кв.м за ново строителство до софийски нива от над 1000 евро на кв.м", казват от Bulgarian Properties. Масовото търсене обаче се движи в ниските граници - обикновено апартаменти от порядъка на 80 кв.м и цена около 650 евро за кв.м според местни брокери.

Горещи точки

В момента няма квартал, в който няма сделки, казва Калин Чернев от Bulgarian Properties, но, от друга страна, през последните месеци на пазара са се обособили няколко района в града, които се радват на по-голям интерес от страна на купувачите. По думите на Димитринка Костадинчева, регионален мениджър за Варна на агенция "Адрес", това са кварталите "Младост", "Левски" и по-новият район "Бриз". По данни на агенцията в тези квартали 80% от апартаментите се продават в рамките на три месеца от обявяване на имота.

Най-динамично по отношение на строителството в момента е в кварталите "Трошево", "Младост" и "Възраждане". В последните два цените са по-достъпни, но за една година се наблюдава покачване от около 8%, коментира Калин Чернев. Те са по-популярни сред купувачите поради близостта до централната част и същевременно до морето, а другата причина е, че в тях все още има възможност за строителство на нови сгради. И ако в "Младост" и "Левски" може да се намерят имоти на средна цена до 750 евро за кв.м, в центъра, "Бриз" и "Чайка" средно цените са над 830 евро на кв.м, а според брокерите там "много смело" се продават и имоти за над 1000 евро за кв.м.

Любопитна тенденция е, че райони, доскоро възприемани като ваканционни, започват да се трансформират в такива за целогодишно обитаване. "Такъв е районът, който свързва Варна със Златни пясъци", дава пример Димитринка Костадинчева. "Там има много нови затворени жилищни комплекси, има и много сделки, в които руснаците не купуват, а продават имоти, които са били купени преди години като ваканционни", разказва тя. След подобрение на главните булеварди разстоянието с кола от кк "Златни пясъци" до центъра на Варна е 10 минути, което привлича повече хора да живеят там целогодишно. Според Калин Чернев тази зона предоставя възможност за купувачи, които искат нещо малко по-различно от градската среда - зеленина, повече простор, гледка към морето, но в същото време са близо до големия град. Затова и имотите там изискват малко по-голям бюджет.

Виж кой купува

Брокерите в града са единодушни, че най-често купувачите са по-млади хора, които идват да учат или да работят във Варна и първоначално наемат жилище, а след това се решават да направят и инвестиция в собствен имот. Запитванията идват най-вече от Добрич, Търговище, Разград, Бяла и други населени места в Северозападна България. "Малки жилища пък се търсят от по-възрастни хора, защото искат да са близо до децата си, които вече са се установили във Варна", казва Калин Чернев. И макар традиционно най-търсените имоти да са двустайни, според него в последно време тристайните апартаменти стават все по-популярни.

Новото строителство категорично е във фокуса на купувачите, смятат брокерите. "Ако трябва да ги степенувам, най-предпочитани са новопостроените завършени жилища, а след това тези в процес на строеж. Към старото строителство също има интерес, но предимно за клиенти, които търсят имот в центъра или в кварталите, но разполагат с по-скромен бюджет", казва Костадинчева.

"Около 60% със сделките са с кредит", казва още тя и допълва, че в останалата част от сделките купувачите обикновено ползват потребителски кредит и надвишават предварително планирания си бюджет за покупка на жилище, без необходимостта да обезпечават заема с ипотека.

Пазарът в градската част е доминиран от българи. Чужденци от различни националности (не само руски или британски граждани, както беше преди години) все повече проявяват интерес към имоти предимно в по-малките населени места в района на Варна като Бяла, Каварна, Обзор, Кранево. Чуждестранните студенти също са фактор, но само на наемния пазар.

Наемен пазар

В град, който предлага възможности за летен туризъм, преди сезона наемният пазар "се раздвижва", както се изразяват брокерите. Ако изключим ваканционния интерес обаче, дългосрочното наемане на апартаменти в града има определен характер. Димитринка Костадинчева от "Адрес" разграничава наемателите в града на три основни групи - млади българи, които започват висшето си образование или работа във Варна, чуждестранни студенти, както и хора на ръководни позиции, които са релокирани в града. "Младите хора обикновено наемат едностайни апартаменти, чиито цени тук са около 400 лв. на месец. Двустайните са около 500-550 лв., а тристайните вече вървят над 550-600 лв.", коментира още Костадинчева.

В зависимост от типа строителство и локацията наемите в града варират, но доходността е приблизително еднаква в целия град. Калин Чернев изчислява, че възвращаемостта от инвестицията с цел отдаване под наем е около 5%. "Един тристаен апартамент в квартал "Младост", който струва 50 хил. евро, може да бъде отдаден за 450-500 лв. В центъра обаче такъв апартамент ще струва 100 хил. евро и съответно наемът вече ще е 850-900 лв". Въпреки това покупките с цел инвестиция са малко - малко над 10% от сделките, а останалите са за собствено ползване, показват данните на "Адрес" за града.