Как се прави индустриален парк: урокът Шумен

Голямата неизвестна по думите му е била дали идеята ще срещне разбиране от общината. Партньорствата между община и частен бизнес по това време са по-скоро екзотика. "Проблемът беше, че трябваше да работим с пъстър общински съвет от 5-6 партии и да го убедим, че когато частниците са почтени, държавата и общината могат да печелят на базата на честни партньорства." Предложението му обаче изненадващо е прието от съветниците без нито един "против" и нито един "въздържал се". Шумен, оказва се, иска индустриален парк, но трябва някой да го движи.

Тончев поема предизвикателството и проектът се случва. Първите години не са леки, но днес паркът работи успешно и е добър пример как се случва един такъв проект.

1. Подготви земята, внимавай за кредитите

През 2009 г. е създадено смесеното дружество "Индустриален парк Шумен". В новата компания общината апортира 2300 дка земя, която е оценена на малко под 4 млн. лв. (близо 1800 лв./дка). На базата на тази оценка "Ники-БТ" инвестира други близо 6 млн. лв. като парична вноска, тъй като е договорено компанията му да държи 60%. "Няма частник, който да се съгласи общината да му управлява бизнеса", обяснява Тончев и добавя: "Предварително бях направил проучване колко ще струва изграждането на първата подзона и знаех, че ще са необходими толкова средства, затова инвестирахме."

В капитала са включени и около 100 дка, купени от "Ники-БТ" от друг собственик. "Парцелът се падаше на едно от централните места в парка и тъй като процедурата през общината е много тромава, се наложи ние да купим земята, за да не ни пречи при прокарването на комуникациите", уточни Тончев. Така целият терен става 2400 дка.

Инвестицията на "Ники-БТ" е от собствени средства, което по думите на Тончев е голямо предимство, защото дори да няма продажби, активът остава. "Имаше един тежък период от 3-4 години, когато нямаше никакви приходи. Ако бяхме работили с кредити от банката, тя щеше да ни вземе проекта и да го продаде на безценица и може би нямаше да има парк", казва той.

Реално работата по парка започва през 2010 г. с изготвянето на подробни устройствени планове и други законови процедури. Заради лошия си опит обаче комуникационните дружества, които трябва да изградят инфраструктурата, гледат подозрително на проекта. "Те се бяха напатили да прокарват ток, газ и вода за инвеститори, които после се отказват и не ползват услугите", казва Тончев. Затова компанията постига споразумение с дружествата тя да инвестира в инфраструктурата, а при реални инвеститори в парка те да я изкупят. Което и става.

2. Не разчитай на местния бизнес в началото

Целият терен от 2400 дка е разделен на 4 подзони, като идеята е те да се разработват поетапно – при запълване на 70% от едната се преминава към изграждане на следващата. "Няма никакъв смисъл да правим инфраструктура в полето, ако няма инвеститори", посочва Тончев.

Подзона А, която е около 520 дка, е завършена през 2013 г., а инвестицията е близо 6 млн. лв. Тя е разделена на самостоятелни по-малки терени, всеки от които е снабден с пълна инфраструктура - ток, газ, вода, канал и оптически кабели. Самата зона е оградена и снабдена с видеокамери, а "Индустриален парк Шумен" осигурява денонощна охрана и контрол на достъпа. Компанията отговаря също за поддръжката на общите части - косене на зелените площи, зимно почистване, осветление и т.н., като голяма част от тези услуги са отдадени на външни изпълнители.

Една от грешките, които от дружеството отчитат, че са направили, е, че първоначално са обособили много малки парцели - от 4 до 10-12 дка, тъй като са разчитали главно на местния бизнес. Оказва се обаче, че паркът привлича по-големи инвеститори, които имат нужда от по-големи терени и се налага парцелите да бъдат обединявани. А това излиза по-скъпо. "По-малките терени изискват повече инвестиции. Имаме компании, които са купили по шест терена, а това означава, че на шест места има газ, ток и т.н.", обяснява Тончев.

Досега около 80% от парцелите в подзона А са продадени или в процес на приключване на продажбата и затова вече се планира изграждането на следваща подзона. Инвеститори досега са около 15 компании, две от които със сертификат клас А – турските Enpay, която вече произвежда компоненти за трансформатори, и Cambro, която в момента изгражда завода си и работи в помещения под наем, където прави кухненско и столово оборудване.

Общо в парка в момента работят около 1000 души. Недостигът на работна ръка обаче вече се усеща и в Шумен, където безработицата е под 3%. Компаниите извозват работници от населените места в радиус от 40-50 км, но по думите на Тончев дори и този резерв вече е на изчерпване.

3. Учи се от грешките си. И отводнявай

Преди да започне проекта Тончев е разглеждал много индустриални паркове в чужбина - Белгия, Италия, Германия, но казва, че най-много е научил от Гърция. Опит на принципа проба и грешка е натрупал и от първата подзона в Шумен. "Всеки инвеститор в подобен проект трябва да има предвид, че не може да продава всеки квадратен сантиметър. Около 25% от територията на определена зона се изразходва за инфраструктура, за да е удобна тя за фирмите, които влизат", казва той. Освен това, макар че пътищата се изграждат от собственика на парка, те стават общинска собственост, защото по действащото законодателство няма частен път – той е или общински, или държавен. В момента "Индустриален парк Шумен" се явява концесионер на пътищата, които е изградил.

Голям проблем при изграждането на подобни зони са дъждовните води. Инвеститорите имат право да застроят до 75% от терените и когато те се покрият с покриви, се събират огромни количества вода. Задача на собственика на индустриалния парк е да реши къде ще ги отведе, а по думите на Тончев това е скъпа процедура – цената е почти колкото на пътищата, "Отначало този въпрос малко го бяхме подценили, не очаквахме, че инвеститорите ще искат да застроят толкова много", казва той. Затова впоследствие се е наложило компанията да проектира и изгражда допълнителни системи за отводняване, което означава допълнителни инвестиции. С новата подзона този въпрос се решава на етап проектиране.

4. Зареди се с търпение

За да започне даден инвеститор производство, е необходима около една година. Първо се сключва предварителен договор за покупко-продажба на терена и тогава се задейства процедурата по смяна предназначението на земята от земеделска в промишлена. Това не се прави предварително, тъй като държавните такси са много високи - земята в района е висока категория и по думите на Тончев за смяната се плаща над 5 лв./кв. м. До три месеца инвеститорът получава нотариален акт и с това сделката е финализирана.

Ангажиментът на "Индустриален парк Шумен" приключва с продажбата на земята, но компанията продължава да помага на инвеститора през целия процес - докато прави проекта и изгражда предприятието. Много полезна по думите на Тончев е и подкрепата на общинския съвет и кмета. Инвеститорите в парка получават преференциално обслужване със съкратени срокове, което е ангажиментът на общинския партньор. Тримесечният период на изчакване обаче не е изгубен за инвеститора, тъй като през това време може да започне разработването на проекта.

"Ние ще ви окажем съдействие, ще ви дадем геодезическа снимка на терена, ще го маркираме, ще проведем среща с вашите проектанти, за да им кажем какви са възможностите на инфраструктурата, която предоставяме, ще ви дадем подземния кадастър, за да знаете къде какво има в терена", обясни Тончев. Според него до месец след получаване на нотариалния акт инвеститорът може да започне строителството и да го завърши за половин година. Целият процес до получаването на разрешение за ползване на обекта е около година, което Тончев нарича "доста разумен период за българската система и практика".