105 години банкова история за 10.5 млн. евро

Ходът не е неочакван предвид постоянните усилия на банките да оптимизират дейността си. Според отчета на Уникредит Булбанк за 2015 г. клоновете й са намалели за една година с 18 до 176 броя, а актуалното число на сайта на банката е 170. Поддържането на паметник на културата в идеалния център носи престиж, но пък и разходи, тъй като липсват съвременни функционалности, а всяко преустройство е по-сложно. Освен това и разпръскването на ключов персонал в различни сгради също тежи на така търсената ефективност. Звена като оценка на риска и анализи сега се пренасят в централата на банката.

Всеки има от какво да е доволен

Сега за сделката за сградата, която Булбанк придоби преди над 10 години покрай сливането си с Биохим, чиято централа беше, се разбра от съобщение на купувача. Договорът ще бъде сключен през 100% дъщерното дружество на Black Sea Property "БСПФ България", като продажбата още не е финализирана и зависи от одобрението на управителния и надзорния съвет на "Уникредит Булбанк". Цялата цена е 10.52 млн. евро, като от нея вече малко над 1 млн. евро са платени като депозит, който, ако сделката пропадне, ще остане за банката. Планира се 7.6 млн. евро да бъдат финансирани с банков заем, а останалото със собствени средства. Това означава, че компанията ще трябва да набере още поне 2 млн. евро капитал, тъй като по собствените й думи след плащането на задатъка има "ограничени кешови наличности".

"Директорите вярват, че компанията успешно ще осигури банково финансиране при приемливи условия, вероятно от "Уникредит", какъвто е съветът на AG Asset Management. Освен това компанията вярва, че ще може да набере капитал от настоящи и нови инвеститори", гласи официалното съобщение. Там е цитиран и председателят на борда на Black Sea Property Алекс Борели, според когото успехът им в наддаването е "рядка възможност да се придобие уникална сграда с историческа стойност в първокласна локация в центъра на София".

От банката също на вид имат поводи да са доволни. Не е ясно какъв точно ще е ефектът върху финансовия й резултат от сделката, тъй като не се знае на каква стойност се е водила сградата в баланса й, но вероятно ще е положителен. В самия край на 2000 г., в дните между Коледа и Нова година, все още държавната Биохим купува сградата, където дотогава се помещава под наем, от БНБ за 12 млн. лв. При изминалите 17 години оттогава обаче съпоставката е невъзможна. Друга отправна точка, цената на квадратен метър, е по-трудно да се ползва за сравнение, защото при подобни сгради освен локация и площ в цената се калкулира историческа и артистична стойност и имидж. Все пак при обявената от купувача 9100 кв.м разгърната застроена площ цената е около 1150 евро на кв.м, което не звучи скъпо за офисния пазар в центъра на София. В тази цена обаче са включват и мазета и тавани, които на офис пазара обичайно не се калкулират, което намалява използваемото пространство, а оттам и се покачва цената на квадрат.

Полумъртъв купувач

Black Sea Property е регистрирано през 2005 г. в британския остров Джърси, който е типична офшорна дестинция. В златните му години около 2007-2008 той инвестира набрания капитал в различни проекти в България, като активите му надхвърлят над 40 млн. паунда, а сред инвеститорите му се появяват световни имена като BlackRock. С настъпването на кризата обаче портфейлът е разпродаден предимно на загуба и така към края на 2013 г. активите са сведени до едва 3 млн. паунда и компанията върви към закономерната си ликвидация. През 2014 г. обаче се появява нов инвеститор - AG Capital, през кипърското дружество Mamferay Holdings Limited изкупува 28.5%. През юни се включва още един - взаимните фондове на българското управляващо дружество "Компас инвест", а през август и още един "Номоканон 2000", което придобива 29.6%. Междувременно компанията продава и последния си имот в Боровец и се готви за финално разпределение, но AG Capital обявява на мениджмънта на дружеството, че желае да запази регистрацията и листването му на AIM.

Старият борд е сменен, а след това се предприемат стъпки компанията да бъде продължена, тъй като по устав тя е създадена със специална цел и трябва да бъде ликвидирана при реализиране на имотите. За целта през май 2015 г. е получено одобрение от Комисията за финансов надзор на Джърси и се пристъпва към увеличение на капитала. С него компанията цели да набере 1.5 млн. евро за инвестиции в имоти в България, а и за да запази листването си на AIM, което е на път да изгуби заради липса на дейност. Въпреки че увеличението е успешно, действията не са достатъчни да убедят лондонската борса и от януари 2016 г. тя е окончателно свалена от търговия и на път да бъде дерегестрирана и от властите в Джърси. Затова и акционерите взимат решение да я пререгистрират в друга юрисдикция - остров Ман (където е регистриран друг фонд на AG Capital - Bulgariаn Land Development) и да я качат за търговия на друга борса - алтернативната ISDX. Междувременно дейността на дружеството се финансира със заем от Mamferay, като AG Capital е официално и краен собственик на Mamferay и консултант на Black Sea Property.

Полуприкрит собственик

Зад покупката обаче по всичко личи, че по-скоро стоят собствениците на "Химимпорт" Иво Каменов и Марин Митев. Най-големият акционер "Номоканон 2000" е собственост на Владислав Донев, който периодично се появява в сделки около холдинга. Това е едно от дружествата, през които през 2007 г. беше придобита Пловдивска стокова борса (тогава законът забраняваше да има акционер с над 5% дял), която към момента е собственост на "Химимпорт". Регистрацията му е в сградата на дъщерното на "Химимпорт" дружество "Енергопроект", а вписванията му в Търговския регистър се правят от Галина Тодорова. Тя е член на управителния съвет на близката до "Химимпорт" пенсионна компания "Съгласие" и съдружник в "Прайм лега консулт", в което 60% дял има "Химимпорт".

В "Компас инвест", което има 20% в Black Sea, най голям акционер е Ивайло Ангарски, син на банкера Красимир Ангарски, който след дълго отсъствие от сектора се върна като член на надзора на държавната ББР на мястото на служебния финансов министър Кирил Ананиев. В борда на управляващото дружество фигурира и друг известен финансист от миналото - съпругът на Меглена Кунева Андрей Пръмов. Зад инвестицията на "Компас" обаче отново могат да се проследят интересите на "Химимпорт". Сред най-големите инвеститори във взаимните му фондове са пенсионните фондове от групата - "Съгласие" и "ЦКБ Сила" със сумарно над 12 млн. лв. Прави впечатление, че вложенията им в тях се увеличават през 2016 г., когато е и увеличението на капитала на Black Sea Property, от което "Компас" записва около една трета.

А накрая и буквално дни преди сделката за сградата AG Capital излиза от собствеността в компанията. Mamferay е прехвърлено на "Феникс капитал холдинг", което се предвижда да замести българската имотна група и като консултант на компанията. "Феникс" беше част от групата на AG, но сега собственик му е Lorraine Marketing Services Limited от Обединените арабски емирства. А като краен собственик е посочен Костас Андреас Йоану. Но и тук следите опират до "Химимпорт". Новите вписвания при "Феникс" се правят от Велислава Балтова, която също е съдружник в "Прайм лега консулт", член на борда на "ЦКБ риъл истейт фонд" и прави вписвания и на редица компании от групата, включително на самото "Химимпорт". А в смененото управление на компанията влизат дългогодишни служители на "Прайм лизинг" - това е бившата компания на Erste "Имморент", която беше купена със заем от ЦКБ от близка до холдинга компания. Същите лица, Венцислава Алтънова и Мирослав Георгиев, от миналата есен са директори и в "Ексклузив пропърти" АДСИЦ, където също фондовете на "Съгласие" и "Сила" са големи акционери с близо 40% дял сумарно.

Друга индикация за близост е и предишната обявена сделка на Black Sea Property от декември 2016. Тогава компанията съобщи, че е подала необвързваща оферта да придобие 100% от "Варна проджект инвестмънт". Дружеството притежава шест почти завършени апартамента и парцел в жилищен комплекс до морския град. Сделката е за 130 хил. евро, като се предвижда компанията да поеме и малко над 1 млн. лв. заем от ЦКБ при 5% лихва и срок до 2020 г. Очакванията тогава са сделката да напредне с обвързващ договор до март 2017 г., през май апартаментите да се предлагат за продажба, а земята да бъде продадена до 11 месеца.

Неизвестен обитател

Какви са плановете за сградата на Уникредит, ако сделката се финализира по план до май, засега не е ясно. В официалното съобщение има само схематични индикации, че според инвестиционното предложение на AG, ако се предположи инвестиционен хорионт от четири години с отдавяне на голяма част от площите, компанията се очаква да генерира "значителна възвращаемост" от инвестицията. "Капитал" не успя да получи коментар от новите директори на новия консултант "Феникс".

Перспективите над входа на сградата отново да се появи надпис Централна кооперативна банка не изглеждат особено реалистични. Сравнително скоро, през 2013 г., банката придоби от свързани лица хотел "Плиска", преустрои го напълно и през 2015 г. го превърна в своя централа. Другата индиректно свързана с "Химимпорт" банка - "Тексим", пък е доста малка да запълни пространството, макар около нея да гравитира и цяла финансова група от фондове, застрахователи и лизингови фирми. Така че все пак банковата история на ул. "Иван Вазов" 1 може и още да не е завършена.