"Морени" зад Sofia Ring Mall

"Планекс инвест" ще строи комплекс от къщи върху земята на Danaos зад мола на Околовръстното. Инвестицията ще е 30 млн. евро

Една от причините за избора на името "Морени" е, че сградите ще са разположени върху терена подобно на морени – т.е. свободно, с изложение изток-запад-юг и панорама към Витоша, и без прегради за свободното движение на въздуха

Боряна Генчева

Една от причините за избора на името "Морени" е, че сградите ще са разположени върху терена подобно на морени – т.е. свободно, с изложение изток-запад-юг и панорама към Витоша, и без прегради за свободното движение на въздуха

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Още при първата копка на Sofia Ring Mall през март 2013 г. гръцките инвеститори обявиха, че построената IKEA и бъдещият търговски център са само начало. А планът е Sofia Ring да прерасне в цял нов квартал зад мола в съседство със Симеоново, южно от Околовръстното шосе - с жилища, офиси, хотел и заведения. Сега наред е проектът с къщи и кооперации. А основен инвеститор ще е българската "Планекс инвест", като гръцкият собственик Danaos ще получи обезщетение срещу земята.

13 сгради, 38 къщи

В края на лятото от името на гърците беше подадено инвестиционно намерение, задвижени са процедури по ОВОС и в комисията за преобразуване на земи в Министерството на земеделието и храните. Собственикът на регистрираната във Варна "Планекс инвест" инж. Пламен Андреев потвърди пред "Капитал", че в партньорство с Danaos ще строи жилища зад мола. Очаква се до края на годината да приключат с процедурите и от началото на следващата да започнат строителство на 13 многофамилни сгради, 26 редови и 12 еднофамилни къщи.

"Не мисля, че в София досега е правено нещо подобно, нито че в другите нови проекти се подготвя аналог. Тук става дума за съчетание между къщи нискоетажно застрояване със сгради и голяма територия. Концепцията е моя. Работим две години по проекта във връзка с ПУП-ове, окрупняване, пречиствателни съоръжения и вече сме на финала", каза собственикът на "Планекс инвест".

"Морени" в парк с езера

"Морени клуб резидънс" ще бъде разположена върху 90.9 дка от вакантната площ на Danaos южно от Sofia Ring Mall и IKEA. Застроената площ на нискоетажните сгради ще е само 13 580 кв.м. Останалите 77 220 кв.м ще са парк. В комплекса ще има 600 кв.м новосъздадени езера, тъй като реката, която сега е потопена под земята, ще бъде извадена. Автомобилният поток ще е по улица, периферна за парцела. Тя ще води до подземни гаражи и благодарение на това жилищната зона ще е без автомобили. Предвидена е система от 2500 м алеи за спорт и разходки в парцела със "спирки" по време на кроса – фитнес зони на открито и детски площадки.

Името "Морени" е избрано по две причини: защото съдържа думата more, т.е. повече на английски, и защото сградите ще са разположени върху терена подобно на морени – т.е. свободно, с изложение изток-запад-юг и панорама към Витоша, и без прегради за свободното движение на въздуха. Искахме да "избягаме" от стандартната ортогонална (правоъгълна - бел. ред.) представа за градоустройство, разполагане и дизайн, обяснява Андреев. По думите му при ясно задание се е включил и екипът на "Е-арх" с водещ проектант арх. Мартин Христов.

При сградите се залага на естествени материали – камък, дърво, стъкло. Те ще са монолитни, със стоманобетонова конструкция и тухли Porotherm. Всички имоти ще бъдат газифицирани с климатизация с мултисплит системи и термопомпени агрегати. В района няма изградена канализация. Предвижда се битовите отпадъчни води и дъждовните води от отводняването на алеите да се отвеждат в две локални пречиствателни станции.

"Морени" ще е комплекс от затворен тип, с огради, комплексно решение за сигурност и контрол на достъпа, покрити зони за контейнерите за сметосъбиране, "умно" управление на всички процеси по фасилити мениджмънт. "Близо 30 години съм в този бизнес. "Планекс инвест" е създал много сходни, но по-малки проекти, с респект към природата и отношение към начина на застрояване на територията. Но за нас "Морени" е стъпка напред", каза Пламен Андреев.

Българско-гръцкият договор

"Планекс инвест" представили концепцията си на Danaos Development по време на първата им среща в края на май 2017 г. "Преди нас вероятно е имало разговори и с други потенциални партньори. Имало е и други идеи за застрояване", казва Пламен Андреев. "Моето предложение беше тотално различно като философия – застрояване, среда, условия за живот. Явно е допаднало на Danaos като собственик на терена, защото макар и да не бяхме работили заедно дотогава, в рамките на няколко часа стигнахме до подписи на протокол за намерения и преминахме към договаряне", добави той.

В рамките на партньорството "Планекс инвест" e инвеститор в проекта и стои зад него със своите активи и ноу-хау. Danaos им предоставя земята, за да строят. Срещу отстъпеното право на строеж гръцката компания получава определени квадратни метри жилищна площ - фиксиран процент от бъдещите сгради. (По информация от пазара той е под 30%). Всички имоти са предназначени за продажба. А договорът дава права на "Планекс инвест" да продават и имотите на Danaos.

Андреев допълни, че за разлика от други договори в този гърците си запазват много лостове за контрол и участие в проекта, което е допълнителна гаранция за него. Обясни го с факта, че става въпрос за много голяма инвестиция, от порядъка на 25-30 млн. евро. Тя ще бъде осъществена с банков кредит и със самоучастие.

Средата около "Морени"

Проектът по думите на Андреев се намира в урбанизирана територия, а предвиденото застрояване е съобразено с това, че зоната е буферна между града и Витоша. В проекта е предвиден сервитут за преминаване на бъдещото трасе на лифта, което трябва да свърже сегашната начална станция на кабинката с бъдещата метроспирка срещу Sofia Ring Mall. Danaos са предоставили безвъзмездно право на преминаване на съоръжението на софийската община с очакването, че метрото ще направи проекта по-атрактивен.

Ангажиментите по изграждане на локалната инфраструктура остават за инвеститора. "Като изходни данни и съгласуване на проектите получаваме пълно съдействие от софийската община и на този етап това е достатъчно. Убеден съм, че след като бъде завършен "Морени клуб резидънс" и подобните нему проекти около нас, това ще бъде най-качествената зона за обитаване в София", казва Андреев.

Неотдавна в района беше обявен проектът River Park на Real Estate Developments (RED), дъщерно дружество на базираната в Холандия Dynamic Group. Той предвижда изграждането на 352 къщи върху 215 дка източно от началната станция на лифта. Освен ПУП-а за земите на Danaos в района има поне още три. Първото е на арх. Георги Ангелов за вилна зона "Симеоново-север" - разширение, което обхваща 354 дка на запад от кръговото до "София ринг мол" и пътя към лифта, на арх. Иван Моев за 350 дка във вилна зона "Симеоново-север" около началната станция на кабинката и на арх. Иван Велчев за 560 дка от вилна зона "Малинова долина" до "Бистришко шосе". Всички те предвиждат нискоетажно застрояване.

Кои са "Планекс инвест"

"Планекс инвест" е инвеститорско дружество, ориентирано изцяло в предприемаческия бизнес, което Пламен Андреев е създал и управлява вече 15 години. В него има отдели, които се занимават с намирането на терена, купуването или обезщетяването на собственика, възлагането и управлението на проектирането и на строителството, с продажбите. Обикновено продават сами над 80% от сградите си. Счетоводното и правното обслужване също са във фирмата. "Планекс инвест" се занимава и с фасилити мениджмънт и управлява над 1500 имота, основно собствени и няколко чуджди. Като пропърти мениджър дружеството отдава под наем над 400 единици ваканциионни имоти и офиси – собствени и на клиенти, купили от тях. Поддръжката и цялостната експлоатация на ваканционните имоти е чрез платформата myvacation.bg. Тя обхваща имоти в шест черноморски комплекса на дружеството - от Каварна до Созопол. Андреев уточни, че "Планекс инвест" няма практика да регистрира проектни дружества. Проектите им винаги са на фирмата и в самата фирма - счетоводно, технически, гаранционно. За миналата година приходите на "Планекс инвест" са 21 млн. лв. при 13 млн. лв. година по-рано, а нетната печалба е 7.8 млн. лв.

Предистория с Danaos

Първоначално гръцката Danaos Group е собственик на онези близо 400 дка, върху който днес се намират IKEA, Sofia Ring Mall и върху които предстои да се разгърне жилищната част. Danaos, специализирана в корабната индустрия, купува терените в периода 2005-2008 г. чрез около 45 отделни сделки. През 2009 г. продава част от парцела на гръцката Fourlis Group, която изгражда върху него магазина IKEA, чиито права за България държи на франчайз. Малко по-късно Danaous Group и Fourlis Group разработват проекта за Sofia Ring Mall, в който Джон Кустас и фамилията Фурлис са с равни дялове. Останалата част от земята – 150 дка, остава при Danaos Development Company за нейния жилищно-офисен проект. По това време е обявено, че вторият етап предвижда инвестиция от 50 млн. евро в бизнес зона с офис сгради, спортни съоръжения, хотел и зелен парк с езеро. А третата и последна – инвестиция от над 70 млн. евро в жилищна зона с 500 апартамента и еднофамилни къщи, която според плана трябваше да е финализирана до края на 2019 г. Потърсени от "Капитал", в момента мениджърите на Danaos предпочетоха да не коментират. По всичко изглежда, че бизнес частта на проекта е минала на заден план и в ход е жилищната част, която ще се нарича "Морени клуб резидънс".