Банка на офис сградите

ДСК се оформя като основен кредитор за сектора за началото на годината с финансирани три големи проекта за над 85 млн. евро

NV Tower, която наскоро договори до 30 млн. евро кредит с ДСК, вече е в напреднал стадий. Успоредно се правят конструкцията, фасадата, инсталациите и довършителните работи

Боряна Генчева

NV Tower, която наскоро договори до 30 млн. евро кредит с ДСК, вече е в напреднал стадий. Успоредно се правят конструкцията, фасадата, инсталациите и довършителните работи © Надежда Чипева

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Ако има конкурс за най-активен кредитор на офис строителството в София, той вероятно ще бъде спечелен от Банка ДСК. През първата половина на 2020 г. финансовата институция кредитира с общо около 85 млн. евро три големи офис сгради в столицата. В началото на годината ДСК зае близо 25 млн. евро на инвеститорите в започнатия Balkan Business Center на бул. "Цариградско шосе". По същото време са договорени и малко над 30 млн. евро за стартиращия проект Офис Х в НПЗ "Хладилника". В средата на юли стана известно, че финансиране от 30 млн. евро получава и напредналата сграда NV Tower на бул. "Г. М. Димитров". И при трите кредита заемодатели са съвместно компанията майка ОTP Bank - Унгария, и ДСК - банката й в България.

От ДСК не пожелаха да коментират политиката си на кредитиране в офис сегмента в България и как оценяват риска от нея. В бизнес средите тази подкрепа се приветства на фона на тревогите на инвеститорите в офис сгради заради широкото приложение на дистанционна работа, очертаващата се икономическа криза и немалкото предлагане на офис площи в София. След първата COVID вълна няма започнати проекти, които да са замразени, но се наблюдава отдръпване при инвеститорите, чиито офис сгради са на стадий проект. Това обещава по-добър баланс между търсенето и предлагането. Все пак банките засега видимо не изглеждат притеснени.

Уникредит Булбанк традиционно финансира офис сегмента и има сериозен портфейл от офис сгради - в последните 18 месеца, след "Адванс Бизнес Център 1" (16 хил. кв.м.), в момента тече изграждането на "Адванс Бизнес Център 2" (18 хил. кв. м.), както и мащабния мултифункционален комплекс Garitage Park с 4 офис сгради и обща площ над 80 хил. кв.м. Райфайзенбанк кредитира изграждането на сградата Park Lane и на обектите на "Арт Е строй", а ОББ е кредитор на проекта G.O.R.A., който има и жилищна част.

Кредити за офиси има, но условията са по-консервативни

Георги Киров, партньор и директор "Инвестиционно консултиране и оценки" в Colliers

Банките гледат в момента частично консервативно на финансирането на офисни проекти. Тоест кредити за офиси има, но предлаганите условия са по-консервативни. Например, ако сградата е в строеж, се иска да има поне 40% отдадени предварително площи. Ако е съществуваща сграда с наематели, се иска договорите да са дългосрочни (над 5 години). Търси се коефициент на обслужване на кредита 1.3 (debt service coverage ratio), т.е. всички приходи от наеми да са 1.3 пъти месечните плащания по главница и лихва. Всички тези изисквания до март 2020 г. бяха по-релаксирани.

Но офисният пазар е голяма тема за банките и те все още не са готови да спрат тотално интереса си. Още повече че в момента Colliers не отчита съществена промяна на незаетите площи (т.е. хората засега не са се върнали масово в офисите, но фирмите продължават да си плащат наемите). Въпреки че някой софтуерни гиганти заявиха връщане към офисите през 2021 г., множество фирми са планирали по-масово завръщане на есен.

30 млн. евро за NV Tower

От NV Tower също отказаха подробности около получения през юли кредит, единственият от трите - след COVID вълната, с аргумента че информацията е публична и нямат какво да добавят към нея. От договора за залог на предприятие в Търговския регистър става ясно, че срочният заем е за 26.23 млн. евро и до 8 млн. лева за ДДС. Кредитът е обезпечен със залог върху дружеството инвеститор - "Минстрой пропъртис", и с ипотека върху земята и строящата се сграда.

"Минстрой пропъртис" е компания на "Минстрой холдинг", в който равни дялове имат бизнесменът Николай Вълканов и двете му деца. Вълканов е бивш вицепрезидент на "Мултигруп". Теренът от 3.9 дка първоначално е на "Бългериън еко проджектс", дружество на същите собственици. Сградата се строи от "Минстрой холдинг", успоредно се правят конструкцията, фасадата, инсталациите и довършителните работи. Вече е в напреднал стадий, но първоначално обявеният срок за завършване - две години, до септември 2020 г., изглежда, няма да бъде спазен.

NV Tower ще бъде 19-етажна мултифункционална сграда с обща площ 46.5 хил. кв.м. Разположена е до централата на "Минстрой", на 200 м от метростанцията и кръстовището на булевардите "Драган Цанков" и "Г. М. Димитров". Проектант е "А&A архитекти". Силуетът според едни е препратка към върховете на Витоша, а според други прилича на планински кристали по аналогия с основния бизнес на Вълканов. Височината ще достига до 106 метра, колкото е и на Телевизионната кула. Тринадесет от етажите (24.6 хил. кв.м) са с офис площи клас А. Следвайки геометрията на сградата, те са с различна големина - от 2000 кв.м на ниските нива до 1000 кв.м на високите. На всеки етаж има озеленена тераса. По информация от инвеститора част от площите ще се използват от собствените фирми, а останалите ще се дават под наем.

Сградата е с входове от три страни. На партерните етажи ще има заведения за хранене, уелнес и спортен център, конферентен блок, медицински център, търговски обекти. Над офисите във високата част са предвидени няколко жилищни етажа (2600 кв.м), покривни градини и панорамна площадка. Под сградата има три етажа с подземни паркинги и 252 паркоместа.

От банките зависи ликвидността на бизнес имотите

Явор Костов, партньор и мениджър "Капиталови пазари" в Cushman & Wakefield Forton

Много е трудно в момента да се намери финансиране за над 20 млн. евро за бизнес сгради. Ограничен брой финансови институции на българския пазар кредитират такива големи проекти. Изисква се да е клиент с история, със съпътстващ бизнес.

А от банковия сектор зависят ликвидността на бизнес имотите в България и привличането на институционални инвеститори.

Ползването на проектно финансиране сега е трудно най-вече от гледна точка на паричния поток, който се генерира, след като сградата бъде завършена. Хипотетично, ако банките започнат да отпускат финансиране над 20 години, за 25 -30 години, това ще върне инвеститорите на пазара на имоти, тъй като те ще имат комфорта на по-дълъг срок на погасяване и по-малки вноски.

Свободният кеш, който остава след оперативните разходи, е другата ключова тема в проектното финансиране, а според мен и основна причина за липсата на нови инвеститори на българския пазар. В българските условия банката насочва този поток за погасяване на главница. Така "кеш он кеш" показателят за инвеститора се влошава, а той се следи от големите чуждестранни инвеститори. По този и други показатели българският пазар е по-слабо конкурентен от чешкия, полския и словашкия например, макар че доходността в България е по-висока.

В Централна и Западна Европа при по-голям собствен капитал в проекта първите три до пет години може да се плаща само лихва, което в България е много трудно за договаряне. Така е, тъй като пазарът у нас е смятан за твърде волатилен и банките не са склонни да поемат големи рискове.

Мецанин финансирането, което допълва основния дълг, за момента изцяло отсъства в България. А този пазар е развит на Запад и се явява мост между собствения капитал и привлеченото финансиране.

Положителното в сегашната ситуация е, че банките вече се отказват да изискват петгодишни договори за наем, а приемат и тригодишни. Все повече се налага и една година гратисен период на главницата след въвеждането на сградата в експлоатация.

Лихва в зависимост от наемната заетост

В началото на годината Банка ДСК кредитира и Balkan Business Center (BBC) на бул. "Цариградско шосе" с до 22.1 млн. евро за десет години и 6 млн. лв. оборотно за ДДС. Това е 20-етажна офис кула с площ от близо 50 000 кв.м, разположена на терен между хотел Novotel и Камарата на строителите в България. Включва 12 офисни нива и шест паркинг етажа (пет от които - надземни). Строителството започна в края на 2018 г., но близо година продължаваше да е в начална фаза.

Собствеността в дружеството инвеститор "Болкън бизнес център" е разделена поравно между две офшорни компании. До юни 2017 г. компанията (която преди се е казвала "Палети 2000") е била притежание изцяло на Александър Димитров, едноличен собственик на оръжейния търговец "Алгънс". Акционерно участие в проекта по информация на "Капитал" имат и братята Валентин и Десислав Попови. Те притежават съседния комплекс ЕТЦ, който заедно с The Mall ще бъде свързан с бизнес центъра чрез пешеходен мост над ул. "Михаил Тенев".

Първоначално строежът на "Болкън бизнес център" е финансиран с 9.5 млн. евро заем от единия от акционерите, а "при достигане на определен етап от проекта - и чрез банков заем", според информация от Търговския регистър. Банковият кредит е обезпечен с ипотека върху терена и бъдещата офис сграда, залог върху търговското предприятие и с вземанията на компанията, включително бъдещите приходи от наеми.

Специфичното на този кредит е, че лихвата е обвързана не само със завършването, но и с отдаването на сградата под наем. При 80% наети площи тя намалява. Плановете през 2018 г. (според доклада за дейността) са строежът да бъде готов през ноември 2020 г., до завършването на сградата да бъдат отдадени над 70% от площите в нея, а към 2021 г. - над 90%.

Кредит със срок за погасяване 15 години

В края на януари е подписан и договор за заем от 29.4 млн. евро от Банка ДСК за "Офис Х" със срок за погасяване до 15 години. "Офис Х" е компания на Асен Лисев от MBL и Спас Шопов от Rosslyn, инвеститор в комплекс от четири офис сгради в НПЗ "Хладилника". В завършен вид бъдещият Вuѕіnеѕѕ Gаrdеn Оffісе X би трябвало да включва 52 500 ĸв.м oфиc плoщи, нaд 30 000 ĸв.м пoдзeмни пapĸинги и нaд 6000 ĸв.м пapĸoве. Кредитът е за първите две сгради. Работата по тях започна през февруари, а планът е да бъдат завършени през първото тримесечие на 2022 г.

По-специфичното по този заем, е че лихвата е на база на 1-месечен EURIBOR, а лихвата е обвързана със завършването на проекта.

Кредитът е обезпечен със залог на търговското предприятие на инвеститорите - дружеството "Офис Х", прилежащият му терен, съществуващите и бъдещите сгради.

Ново рефинансиране за бизнес парка

ДСК финансира през юли и най-големия офис комплекс в страната - "Бизнес Парк София". Банката заедно с ОТP Bank и Пощенска отпускат до 132 млн. евро кредит и до 8 млн. лева за ДДС. В голямата си част обаче сумата е за рефинансиране на съществуващ договор за кредит към същите институции - 110 млн. евро. Останалите 21.7 млн. евро са за проектно финансиране. Кредитополучатели са три дружества, собственици на имоти в бизнес парка - "Бизнес Парк София", "Бизнес Парк София 2" и "БПС 14". Всички те имат общ собственик - офшорната BPS 1 Malta Limited, част от Arco Capital Corporation - подразделение на Gramercy. Според финансовите им отчети за 2019 г. сумарно брутната им печалба е 15.4 млн. лева.

Най-голям дял от финансирането има Банка ДСК, следвана от ОТP, а с най-малък е Пощенска банка. Кредитът е при лихва 2.95% - плюс тримесечния Euribor (или нула) при евровия заем, а при левовия - плюс СДИ. Обезпечен е със залог на всички активи на бизнес парка, бъдещите му вземания от наемателите и цялото търговско предприятие и на дружествени дялове.

Заемът е структуриран по сходен начин още през юли 2017 г., когато трите банки стават кредитори на бизнес парка. Тогава те отпускат 133 млн. евро, от които 20 млн. евро за новата сграда 15, с която отдаваемата площ в парка достигна 220 хил. кв.м. Кредитът е предоставен срещу годишна лихва от 2.65% плюс 3-месечния Euribor и е десетгодишен.

ДСК, ОТP и Юробанк заместват предишния консорциум от Unicredit Bank, Уникредит Булбанк и Raiffeisen International, който през юни 2015 г. кредитира бизнес парка с близо 113 млн. евро при лихва от 3.65% плюс тримесечния Euribor за седем години. С тези средства офис комплексът погасява дълг от 100 млн. евро, поет преди 11 години при първоначално фиксирана лихва от над 6%.

Текстът е допълнен на 4 септември 2020 г.

СРАВНЕНИЕ НА ПАРАМЕТРИТЕ НА ТРИТЕ КРЕДИТА ЗА СГРАДИ В СТРОЕЖ

"

Минстрой пропъртис"

Договор за кредит: 13 юли

Кредит:до 26.23 млн. евро и до 8 млн. лева за ДДС

Лихви (годишни):

За заем в евро: 2.6% годишно и 3-месечен EURIBOR

За ДДС кредита:

2% и СДИ

Срок: n.a.

* Индекс на среднопретегления депозит е референтен лихвен процент, прилаган от Банка ДСК по кредитни сделки в левове на бизнес клиенти.

"Офис Х"

Договор за кредит: 29 януари

Кредит:

Срочен от 27.5 млн. евро

Револвиращ от 2.5 млн. лева за ДДС

Условен до 1.925 млн. евро

Лихви (годишни):

За срочния кредит:

1-месечен EURIBOR плюс

- 2.75 % до завършване на проекта

- 2.50 % след завършване на проекта

За ДДС кредита: 1.40% и СДИ

Срок: 15 г., но не по-късно от 30 септември 2037 г.

"

Болкан бизнес център"

Договор за кредит: 22 януари

Кредит:

Срочен кредит до 22 114 963 евро;

кредит за ДДС - до 6 млн. лева

Лихви (годишни):

За срочния кредит:

3-месечен EURIBOR плюс

- 3.5% годишно до и включително датата на завършване на проекта

след датата на завършване

- 3.5% годишно, ако под 80% от брутната наемна площ на сградата е отдадена под наем

- 3.20% на година, ако поне 80% от брутната наемна площ на сградата е отдадена под наем

За ДДС кредита: - 2.2% и СДИ*

Срок: 10 г.