Таня Косева-Бошова: Започнатите офис сгради се строят активно

Голяма част от българските и много европейски компании обаче вече се върнаха към обичайния си начин на работа. Други, като финансовите институции например, са разделили хората си на екипи, които се редуват и работят в офисите на ротационен принцип.

Доколко офис сградите са безопасниза служителите?И какво направиха собствениците и наемателите,за да подобрят нещатав това отношение?

- Безопасни са. Обръщам внимание, че нито една сграда не се превърна в огнище на зараза. Модерните офис сгради предлагат и отваряеми прозорци, така че помещенията може да се проветряват редовно. В сградата, която моята компания изгражда, инсталираме UV дезинфекционна система за прочистване на въздуха в климатичната система, която унищожава над 97% от вирусите и бактериите във въздуха и над 99% от тях върху повърхности.

В сградите бяха поставени дезинфектанти за служителите и очертани пътеки с посоки, за да могат да се разминават с нужната дистанция. На рецепциите в някои сгради има уреди за измерване на температурата на влизащите. Голяма част от работодателите направиха тестове на служителите си, преди да се върнат в офисите. Почистването на общите части, асансьори и повърхности се извършва значително по-често, за да се осигури безопасна среда.

Как оценявате ефекта от дистанционната работа върху пазара на офис площи?Ще остане ли тя дългосрочна тенденция, с която да сесъобразявате?

- Дистанционната работа ще има ефект върху пазара, но нищо страшно не се случва - някои компании променят организацията си на работа и имат нови изисквания към помещенията и сградите, които обитават. Това е постоянен процес на търсене на най-удачната форма на работа през годините.

От години работата от дома е широко разпространена практика в много глобални ИТ компании по света - сега това беше принудително тествано и в много други сектори. Някои от тях ще възприемат в някаква степен такъв начин на работа, но в никакъв случай на 100%. Като всяко нещо в живота и този начин на работа не може да се приложи във всички компании за постоянно. Всяка компания има различни нужди.

През последните години бързо растящите компании, особено от IT и BPO секторите, наемаха по-големи от необходимите им площи, за да могат да си подсигурят бързо развитие. Сега не са толкова разточителни към своите площи и приемат, че могат при необходимост да растат, като интегрират в по-голяма степен работата от дистанция.

Интересно е и какво казват самите служители за това. Проучване на една от водещите консултантски компании, CBRE, направено в Източна Европа, показва, че само 9% от запитаните биха желали да останат за постоянно и изцяло да работят от вкъщи, 35% биха искали да имат опцията да го правят веднъж седмично, а цели 42% отговарят, че не биха искали да работят от вкъщи. Не е за пренебрегване фактът, че 61% от запитаните предпочитат да имат ясно разделение между дома и работата.

Тоест не очакватесериозна криза в сегмента, свързана с намаляло търсене на офис площи?

- Не очаквам. Това е естествен двупосочен процес на балансиране на търсенето и предлагането на качествени офис площи. Очаквам, че предлагането на офис площи ще бъде силно ограничено от отлагането на старта на нови проекти през следващите 12 месеца.

Дори и по време на извънредното положение бяха сключени сделки за нови площи в сградите, които са в процес на изграждане. Добър пример е Commerzbank, която нае 3500 кв.м и започва активно наемане на хора. Тя идва на нашия пазар и не промени своите планове въпреки COVID кризата.

При предишната криза се забеляза засилен интерес към България като офшоринг дестинация за IT и BPO услуги. Вярвам, че и тази криза ще предостави нови възможности за развитие и растеж на тези компании. Не бива да забравяме, че разходите, свързани с наемането на качествени офис площи в нашия регион, са едва под 10% от разходите на тези компании - за тях е важно да осигурят качествена среда на работа на своите служители - това не е променено от COVID кризата.

Глобално се чуха доста радикални прогнози за края на офисите и пр. Какво мислите за тях?

- Предизвестената смърт на офисите е силно преувеличена.

Няма как офисите да изчезнат, след като немалка част от служителите предпочитат да работят в офисна среда с жива комуникация с колегите си и да имат ясно разделение между работа и личен живот. Да не забравяме, че не е възможно да се градят корпоративна култура, екипна работа, лоялност и не на последно място групова креативност от дистанция през екраните.

Съвременните компании се градят на базата на своите качествени служители и офис пространството е един от инструментите за привличане и задържане на младите модерни хора.

България не е изолирана от глобалния свят - международните компании прилагат еднакви политики във всички свои подразделения. В момента тези политики се формират и безспорно ще има промени, но е твърде преувеличено да се смята, че една компания може да бъде просто съвкупност от стотици хора, разпръснати по домовете си. Това не може да работи за всички и завинаги.

Как COVID кризата ще се отрази на офис дизайна и проектирането?

- Офисите ще приличат повече на дома, както и домът ще прилича повече на офис със специален кът, предназначен за работа. Всъщност това също е тенденция, която наблюдаваме от години в дизайна на офис пространствата - кътовете за релакс, меките възглавници, разпръснати на пода за удобство на работещите, са задължителна част от модерния интериор, огромните зони за забавления.

Ще се наблегне на здравословната среда в офис сградите. Със сигурност офис сградите, които предлагат отваряеми прозорци, пречистватели на въздуха и безконтактни възможности за влизане в офиса, тоалетните и общите помещения, ще имат предимство пред по-старите и не толкова адаптирани сгради. Сградите, които предлагат големи асансьори, които осигуряват дистанция между пътниците, също биха имали предимство.

Възможно е някои наематели да преосмислят разпределението на своите офиси - разстоянието между бюрата, както и големината на залите за срещи и общите помещения. Тази нужда от по-големи площи ще балансира в някаква степен искането за по-малки офиси заради повечето хора, работещи от дома си. Отново, това не е универсално решение за всички компании - някои от тях не промениха начина си на работа и съответно офис разпределенията си.

Как влияе COVID ситуацията върху инвестиционната активност в сегмента на офис площите в България?

- Компаниите, които изграждат офис сгради, в момента работят активно - няма сгради, които да са прекратили строителните си дейности. Не се очаква обаче стартът на нови проекти през следващите 12 месеца - това ще балансира отново търсенето и предлагането на офиси.

Що се отнася до инвестиционни сделки с готови проекти - международните фондове отлагат все още вземането на инвестиционни решения. Да не говорим, че още не са възможни и препоръчителни международните бизнес пътувания - няма как да се направи голяма инвестиция от дистанция.

Очаквате ли спад в доходносттаи наемните нива и ръст насвободните офис площи?

Има ли сегменти на офисния пазар, които ще бъдат облагодетелствани от сегашната ситуация? Икои ще са големите губещи?

- Вярвам, че споделените пространства ще предизвикат сериозен интерес от компаниите, които обмислят да предоставят възможност за работа от вкъщи на своите служители. Тези хора ще имат още по-голяма нужда да прекарват време в такива пространства в офис сградите, за да не губят социалния контакт с колегите си. През последния месец всички компании, които активно търсят нови площи, изрично изискваха от нас наличието на такъв оператор в сградата.

Голяма е вероятността по-старите и не толкова технологични сгради да не могат да осигурят здравословна работа среда. Моето очакване е, че те ще имат най-големи трудности да отговорят на новите изисквания на наемателите. Както и при предишната криза, наемателите имаха избор и естествено избираха по-доброто качество.

Интервюто взе Боряна Генчева