Офисният пазар 2020: по-малко наети, по-малко построени, наемите - с отстъпки

Слабо усвояване

Нетно усвоените площи за изминалата година са 44.6 хил. кв.м по данни на Colliers. От тях 21.5 хил. кв.м са от второто полугодие. През четвъртото тримесечие по данни на MBL е имало сделки за 17.5 хил. кв.м площи А и В. Нетното усвояване е 9.5 хил. кв.м, като за сравнение година по-рано то е било 36.2 хил. кв.м. През периода октомври - декември по данни на консултантите за бизнес имоти Avalant наетите площи са 27 хил. кв.м (при 16 хил. кв.м през третото), но нетното усвояване е едва 4.7 хил. кв.м. От офисните сделки на изминалата година 66% са за съществуващи сгради, а 34% са в имоти в процес на строителство, добавят от компанията.

Картината варира в различните офис зони. Нетното усвояване в района на "Бизнес парк София" например е положително с около 10 хил. кв.м, докато на "Цариградско шосе" е отрицателно - минус 3.3 хил. кв.м, по данни на същата компания. Казано иначе, в района на Бизнес парка е имало реални нови наематели, а не само преподписали договори, докато офис сгради на "Цариградско шосе" са загубили наематели.

Делът на вакантните офис площи е по-голям при бизнес сградите в периферията на града Фотограф : Цветелина Белутова

Сред факторите с влияние върху пазара от C&W Forton посочват: Работата от вкъщи (според проучване от есента на 2020 г. едва под 30% от служителите работят в офиса). Миграцията към онлайн пространството, която е повлияла на търсенето на площи за търговия, бизнес конференция и пр. Гъвкавостта на наемните условия, която наемателите очакват и наемодателите често предоставят. Навлизането на технологиите в бизнеса под формата на нови начини за общуване, презентация и съхранение на информация. И допълнителната автоматизация на процесите - при производствата и при съхранението и обработката на товари.

По-малко нови площи

Пазарът на офис площи клас А, B и С в София през 2020 г. достигна общо 2.388 млн. кв.м по данни на Colliers и отбеляза 5% ръст на годишна база. По данни МBL той е 2.218 млн. кв.м. От Avalant го определят като 1.84 млн. кв.м площи А и В, като от този обем 37% са собственост на международни инвеститори.От компанията уточняват, че посочените площи се отдават под наем и не включват онези близо 400 хил. кв м, които собствениците им ползват за свои офис цели.

През годината са завършени 93 хил. кв.м нови площи, което като обем е по-малко от очакваното, казват от C&W Forton. От MBL оценяват нововъведените площи клас А през 2020 г. на 66 хил. кв.м. По тяхна оценка това е три пъти по-малко от предишната година (180 хил. кв.м).

През четвъртото тримесечие на пазара в София новото предлагане идва през два проекта клас А - GORA и Advance Business Center II. С тях на пазара излизат нови 33-35 хил. кв.м по оценка на различните източници. Приблизително 47 хил. кв.м от проектите, за които е било планирано да получат разрешение за ползване през последното тримесечие, са отложени за първото тримесечие на 2021 г., казват от Avalant.

Преглед на оригинала

300 - 400 хил. кв.м в строеж

През четвъртото тримесечие в процес на активно строителство са 319.4 хил. кв.м по оценка на C&W Forton, или 370 хил. кв.м според МВL. "Запазва се 96% от обема на строителството на нови офис сгради, като за забавяне на темповете може да се говори едва при няколко проекта", казва Христо Андонов, директор на Avalant. По оценка на компанията в строеж са 397.5 хил. кв.м. Той допълва,че "несигурността през 2020 и високата строителна активност в София охладиха значително плановете за нови инвестиции в сектора и през четвъртото тримесечие са започнати едва 18.5 хил. кв.м". От други компании по-скоро не регистрират започване на нови сгради.

От MBL очакват, че до края на 2021 г. от тези площи в строеж 220 хил. кв.м ще получат разрешение за ползване. Прогнозите на Avalant са, че те ще са 234.8 хил. кв.м, като 13% от тях вече са отдадени под наем. Други 106.5 хил. кв.м би трябвало да бъдат завършени през 2022 г., и делът на вече наетите от тях е 6%.

Преглед на оригинала

Над 13% дял на незаетите площи

В края на 2020 г. делът на незаети офис площи в София скочи до 13.6%, по данни на C&W Forton. През предходното тримесечие той е бил 11.4%. От Colliers също отчитат 13% средни нива на свободните площи на пазара. В данните на MBL вакантните офисни площи през последното тримесечие са 11.7% при 10.8% през третото и 9.8% за четвъртото тримесечие на 2019 г. По тяхна оценка свободните площи клас А и Б са се увеличили с 25 хил. кв.м през четвъртото тримесечие и са достигнали общо 260 хил. кв.м. От Avalant регистрират 13.53% незаети площи на пазара, което е ръст с 26 хил. кв.м до 250 хил. кв.м. Половината от това увеличение се дължи на незаети площи в новопостроени сгради, а около 40% - на проекти за оптимизация, освободили площи в съществуващите, казват консултантите.

По тяхна оценка свободните площи клас А са 12.72%, най-вече в районите извън центъра и широкия център. Нивото на свободните площи клас В остава почти без промяна - 14.68%. От Avalant очакват рязко повишение на свободните площи през следващите две тримесечия поради няколко забавени офис проекта с ниска заетост.

Скритата незаетост

Като нова тенденция със значение за пазара се очертава предлагането на част от офисните площи за преотдаване от самите наематели с цел оптимизиране на разходи. Подобна практика имат предимно от IT и BPO компании за офис площи, вакантни по две основни причини: Наети допълнителни пространства в очакване на планиран растеж, който не се е случил. Вакантни площи заради множество дистанционно работещи, коментират от С&W Forton. По тяхно проучване средно 20% от служителите в IT и BPO сектора се очаква да продължат трайно да работят от вкъщи.

От С&W Forton оценяват този тип предлагане в София на 28 хил. кв.м към началото на 2021 г., а това е почти една десета от текущото предлагане. По оценка на Colliers в края на 2020 г. делът на скритата незаетост на пазара е между 3 и 5% от обема на клас А офиси в столицата.

В общата статистика за пазара тези пространства не се отчитат като незаети. Обемите им са между 200 и 2000 кв.м и нагоре, което означава, че те неизбежно попадат в обсега на търсещите офиси, казва Йордан Кръстев, мениджър "Офис площи" в C&W Forton.

Сроковете, за които се предлагат въпросните площи, също варират, но в повечето случаи са доста по-кратки спрямо стандартните договори за наем в бизнес сгради. Това е белег, че компаниите виждат в тази практика временно решение, а неяснотата в момента не има дава възможност за по-дългосрочно планиране, казват от компаниите.

От С&W Forton добавят, че преотдаване на офис площи е възможно само след изричното съгласие на наемодателя. В сгради, в които има свободни площи, които отдава самият собственик, подобно офериране създава пряка конкуренция.

Натиск върху наемите

"Рязкото понижение на търсенето и нарастващата конкуренция доведоха до чувствителен натиск върху наемните нива във всички райони. Това почти не се отрази на средните офертни нива, където спадът е около 2% (по-осезаем в районите извън центъра на града), но все повече наемодатели са готови да предложат значителни отстъпки при по-напреднали преговори", казва Христо Андонов от Avalant.

Средните оферти нива на наемите намаляват с около 2% през последното тримесечие, а и все повече наемодатели са готови да предложат атрактивни отстъпки при по-напреднали преговори, казват от Avalant. Фотограф : Цветелина Белутова

По тяхна оценка в централна София офертните наемни нива за клас A площи варират между 11 и 14 евро на кв.м, а на сградите клас B - между 9 и 12.50 евро. В останалите райони нивата са в диапазон 6-11 евро.

По данни на MBL средните наеми при клас А варират се движат между 12 и 14 евро на кв.м с някои леки изключения, а при клас Б - са между 8 и 11 евро на кв.м.

По оценка на Colliers и през втората половина на 2020 г. средните офертни наеми запазват нива от първата - клас А - 12.5 евро на кв.м, и за клас B - 10 евро на кв.м.

С&W Forton отбелязват, че цените в първокласните проекти в централната част на София са без промяна - 15 евро на кв.м, но на главните булеварди има лек спад. Към края на 2020 г., офертните цени на офиси клас А по протежението на големите булеварди са 12 - 14 евро на кв.м, но реалните наеми са по-ниски заради различните отстъпки, предлагани от наемодателите. Очакванията са ръстът на свободните площи да държи наемните нива под натиск в следващите месеци, особено в зоните с нови офис проекти, казват от компанията.

От Colliers отбелязват, че въпреки натиска от пандемията върху бизнеса, наемите задържат нивата си относително стабилни. В краткосрочен план очакват лек спад заради прогнозите за ръст на свободните площи и излизането на нови проекти на пазара. "В контекста на забавена динамика на офис пазара, наемодателите ще продължат да предлагат повече стимули и отстъпки като стъпаловиден наем или гратисни периоди, или намаляване на срочността на договора за наем дори до три години", коментира Верка Петкова- Шекерова, директор "Бизнес развитие" в компанията.

Натиск върху наемните нива и през 2021 г., както за клас А, така и за клас Б офиси, прогнозират и от MBL. Факторите за това са петгодишният връх в нивата на свободните офис площи и очакваното им ново повишаване в резултат на намалената наемна активност и немалкото сгради в процес на строеж.

Преглед на оригинала

Прогнози

Развитието на офис пазара ще зависи от състоянието на икономиката, пандемията и процеса на ваксиниране, стратегиите на компаниите и баланса, който ще се намери при работата на служителите в офиса, от вкъщи или от споделени пространства, казват консултантите.

От Colliers очакват, че служителите ще започнат постепенно да се връщат в офисите след пролетта на 2021 г. и този процес да стане по-активен през втората половина на годината. От Avalant прогнозират, че общото ниво на несигурност при търсенето ще продължи и през първото полугодие на 2021 г. "Голяма част от компаниите все още не могат да изградят дългосрочна стратегия за офис площите си. Тази неяснота ги кара да търсят гъвкавост при наемните срокове", казва Христо Андонов. От компанията очакват също, че тенденцията за изместване на динамиката от пазар в полза на наемодателите (2017 - 2019 г.) към такъв в полза на наемателите ще продължи и през 2021 г. Изключение ще са районите с по-ниски нива на предлагане, където балансът ще е неутрален.

"Много наематели се чувстват несигурни за бизнеса си. Това, както и по-широкото навлизане на работата от вкъщи в пандемията ги правят изключително внимателни и склонни да отложат вземането на дългосрочни решения за заеманите от тях офис площи. С напредването на 2021 г. и очакванията за постепенно възстановяване на различните сектори на икономиката смятам, че и пазарът на офис площи ще поеме към поетапно стабилизиране. Гъвкавостта на страните при сключването на сделки обаче ще бъде ключов фактор през тази и следващата година", казва Йордан Кръстев, мениджър "Офис площи" в Cushman & Wakefield Forton.

От C&W Forton отбелязват също, че с изтичането на мораториума върху плащанията по кредити през март и по-слабото търсене от страна на наемателите вероятно ще се наложи някои инвеститори да преструктурират кредитите си. Съветват ги да обърнат сериозно внимание на бизнес плана си и на потенциалните рискове. Да изготвят финансов модел, съобразен с доходността от проекта, и да работят съвместно с кредиторите.

Очаквам през 2022 г. търсенето и предлагането да се уравновесят и процентът свободни офис площи да намалее, казва Таня Косева-Бошова, председател на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България и съинвеститор в офис проекта Park Lane.

Такъв би трябвало да е ефектът от продължаващото строителство на започнати проекти, адекватното отношение от банковия сектор и липата на нови офис строежи. "Финансовото състояние на потенциалните наематели е добро - компаниите са здрави, работят, трудностите им не са финансови, а само логистични. Освен това разходите за офис често са едва 7-8% от всички техни разходи. Преди наемаха повече площи от реално необходимите, за да гарантират плановете си за растеж. Сега, при широкото разпространение на дистанционната работа, са по-спокойни за начина, по който могат да се разраснат. Знаят, че ако започнат нов проект, могат да комбинират служителите си така, че да работят на смени или от дома, или от споделено работно пространство", казва тя. И добавя, че през февруари наблюдават повишено наемно търсене.

Read this article in English here.