Ще доведе ли жилищният бум в САЩ до нова финансова криза

Любимо развлечение за летовниците от големите градове по-тихите градчета и села е да застанат пред витрините на местните агенции за недвижими имоти и да мечтаят да заменят тесния си тристаен апартамент за цяла къща с градина. Кореспондентката на The Economist не е имунизирана срещу изкушението: тя поглежда с мъка красива къща близо до река Дешутес в Бенд, Орегон, разположена сред езерата и върховете на Каскадните планини. Тя послушно проверява цената в платформата за имоти Zillow само за да се изправи срещу мрачната реалност: къщата с три спални струва 1.25 млн. долара, което е увеличение с 44% спрямо година по-рано и води до цена на квадратен метър по-висока от тази в Куинс в Ню Йорк и по-голямата част на Вашингтон, окръг Колумбия.

Трудно е човек да не се чувства неспокоен, като вижда какво се случва на американския жилищен пазар. Цените на жилищата са се повишили с 13% през тази година, което е най-големият скок отпреди финансовата криза 2007 - 2009 г. Офертите за продажба намаляват толкова, че в момента има повече агенти, отколкото обяви. Типичният дом се продава за 17 дни, което е рекордно късо време, с 1.7% над исканата цена - което пък е рекордно високо. Когато платформата за имоти Redfin прави годишното си проучване сред около 2000 купувачи на жилища, 63% съобщават, че са наддавали за жилище, което не са виждали лично.

Какво може да се случи

Последният бум на цените на жилищата беше последван от дълбока и болезнена рецесия. Има ли вероятност историята да се повтори? Помислете първо за смесените новини. Средното съотношение заем/стойност за нова ипотека в Америка е разумно звучащите 83%. Все пак е обнадеждаващо, че това число не се е увеличило повече, имайки предвид огромния скок на цените. Тревожното е, че кредитополучателите са раздвоени. По закон, ако купувачът на жилище може да представи 20% от стойността на имота, той не трябва да купува частна ипотечна застраховка. Около 40% от кредитополучателите внасят 20% или повече първоначална вноска. Повечето от останалите - над половината, започват със сума от под 10%. Като се има предвид колко бързо се повишават цените на някои пазари, резкият спад на цените на жилищата може да постави някои от тях в неприятна ситуация.

И въпреки това в сравнение с миналото кредитополучателите са в много по-добра финансова форма. Само една четвърт от ипотечните кредити, отпуснати между 2004 и 2007 г., са на хора с "много добри" кредитни оценки (над 760). Една осма от заемополучателите са били с по-лоша кредитна оценка, с резултати под 620. Стандартите са по-високи сега. През 2019 г. 60% от ипотечните кредити са получени от хора с резултати над 760. Този дял нараства още по време на пандемията от ковид-19, тъй като банките, страхувайки се от загуби, затягат стандартите за кредитиране: 73% от ипотечните кредити, отпуснати през първото тримесечие на 2021 г., отиват при кредитополучатели с много добри кредитни резултати. Само 1.4% са дадени на такива с по-лоши кредитни оценки.