Строителство и имоти

Търсят се жилища предимно за собствено ползване

Купуват млади семейства и хора със спестявания. Продават инвеститори в ново строителство и хора, които сменят едно жилище с друго.

Боряна Генчева

Shutterstock © Shutterstock

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Темата накратко

Купувачите са основно млади семейства със сигурни доходи и хора със спестявания.
Продават инвеститори в ново строителство, в това число и на зелено, и хора, които сменят едно жилище с друго.
За София покупките с ипотека и със собствени средства са 50:50, но първите леко намаляват.

Жилище се търси основно за първи дом или за да се смени съществуващото с по-добро. Купувачите са основно млади семейства с високи доходи. Има и хора, които купуват за децата и за да не стоят спестяванията на банков депозит. Покупките с чиста инвестиционна цел намаляват. Ново строителство продават предприемачи и купувачи на имоти на зелено. На пазара се увеличават хората, които се разделят с имот, за да купят друг. Според единични наблюдения вече се появяват и продавачи, които имат нужда от свежи пари. Покупките с ипотека и със собствени средства в София са наполовина. В другите градове по-малко хора си позволяват банков кредит. Такава картина на купувачите и продавачите очертават наблюденията на експертите по недвижими имоти, попитани от "Капитал дом".

Купувачите

"Устойчива е тенденцията при определен обем налични спестени средства и сигурни доходи хората да купят собствен имот", казва Люба Атанасова, изпълнителен директор на "Имотека". Това предопределя и че се търсят "имоти за живеене предимно от млади хора с добри доходи и от хора със спестявания", по наблюдения на Изабела Клисарска, управител на "Явлена".

"Купувачите са основно семейства, които търсят жилище за собствено ползване. Понякога това е първо жилище, друг път става дума за смяна на наличното с по-голямо. При такава смяна някои продават имот с цел да закупят по-голям и се превръщат и в продавачи.

Има и група от хора, които влагат налични спестявания в имот - за жилище за децата или за отдаване под наем макар с по-малка доходност поради спадналите наемни цени", коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

"Профилът на купувачите частично се припокрива с този на хората, търсещи ипотечни кредити", отбелязва Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес". "Предвид по-високите изисквания на банките расте броят на клиентите от сектори, неповлияни от пандемията, и от такива с повишен стандарт на живот. Намаляват купувачите от ниския ценови сегмент. Това обикновено са хора, които работят в засегнатите индустрии", допълва тя.

И техните мотиви

"Най-честият мотив за покупка остава необходимостта от собствен дом, докато инвестиционно настроените купувачи за тримесечието са около 16% от всички", казва Люба Атанасова по данни на "Имотека".

"Покупката на първо жилище, смяната на дома и покупката на жилище за инвестиционна цел са в съотношение 40/40/20. Понятието "инвестиционна цел" отразява влагането на спестявания, което често е свързано с идеята за отдаване под наем. Покупките с основна цел отдаване под наем, включително и с кредит, който да бъде изплащан от тези приходи, намаляха след началото на пандемията", обяснява Полина Стойкова.

"Търсят се основно жилища за собствено ползване, но и с инвестиционна цел за съхраняване на спестявания като алтернатива на банковия депозит", казва Изабела Клисарска.

А въпреки очакванията данните на "ЕРА недвижими имоти" не показват трайни размествания в дела на покупки с цел инвестиция спрямо тези за живеене, по информация на изпълнителния директор Антон Андонов.

Кой и защо продава

Продавачите са от две основни категории - инвеститори и хора, които заменят един имот с друг, по наблюдения на агенциите.

Масовите сделки са от инвеститори, които реализират продукт или излизат от инвестиция (купувачи на зелено - бел. ред.), за да вложат в нещо друго, казва Гергана Тенекеджиева. "Делът на хората, които излизат от инвестиция, обаче намалява - през първото тримесечие на тази година те са 44% при 56% през същия период на 2020 г. Тази тенденцията е трайна заради все по-ниските лихви по депозити и ограничените възможности за алтернативна инвестиция", коментира Люба Атанасова.

Друга основна категория, която се увеличава, са продавачите, които се разделят се един имот, за да купят друг - по-голям, на по-добра локация, или за да заменят старо строителство с ново.

По наблюдения на Люба Атанасова при продажбите се наблюдава първи ръст на хората, които имат необходимост от свежи пари.

Традиционни категории продавачи са наследници на имоти, съсобственици на неделими имоти и хора, които нямат нужда от дадения имот.

Какво точно се търси

"Всичко, което излезе за продажба на пазарна цена, се купува в рамките на месец. Предвид недостига на имоти на пазара не могат да се откроят и тенденции на явни предпочитания на готови жилища спрямо жилища на зелено или на старо спрямо ново строителство", казва Антон Андонов.

"Когато се търси имот за живеене, изборът на готово или ново строителство зависи основно от спешността за ползване. Когато говорим за инвестиция обаче, от значение е дали се търси бързо генериране на обратен паричен поток или увеличаване на стойността на имота във времето с цел препродажба. Във втория случай акцентът пада върху новото строителство (на зелено). Купува се, когато цените са все още по-ниски, защото сградата е в начален етап на изграждане, и когато има избор измежду стойностните имоти в съответния проект", обяснява Изабела Клисарска.

Полина Стойкова смята, че все пак новото строителство продължава да бъде най-търсено от купувачите, като дори и началните етапи на изграждане не ги спират, тъй като при напреднал етап в сградите вече няма достатъчни възможности за избор.

Интересът към къщи е голям, сделките - не толкова

Търсенето на къщи е една от най-ясно изразените тенденции, стимулирани от пандемията. Има интерес към селски, градски, крайградски къщи на територията на цялата страна, казват от Bulgarian Properties. Съсредоточен е обаче най-вече в радиус до 30 - 40 км от големите градове или в курортите със запазена природа и удобства, уточняват от "Явлена".

"В момента запитванията за къщи са приблизително 20%, но процентът на реализираните сделки все още е много нисък", казва Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес". Според нея случващото се в този сегмент е показателно за това колко бавно се установяват тенденциите на имотния пазар. "В първите месеци след март 2020 г. наблюдавахме сериозен наплив и запитвания за къщи. С лятото интересът стихна, но идеята за извънградско жилище все още стоеше в съзнанието на хората. Клиентите, които търсеха да закупят първо жилище на по-голямо разстояние от София, установиха, че това би променило сериозно всекидневието им, особено когато имат деца. Затова се ориентираха отново към градски имот. А къщата извън града се превърна в желан втори дом, казва тя.

"Ако в София интересът към къщи действително е повече под формата на запитвания, то в Пловдив покупките на къщи реално формират над 20% от пазара. Купуват местни хора, българи от чужбина и хора от София. Във Варна пазарът на къщи е 6% от общия за града", коментира Люба Атанасова, изпълнителен директор на "Имотека".

"Тепърва ще се разгръщат проектите за къщи в затворени комплекси или в групи около големите градове. Ако до миналата година те бяха единични, сега има перспектива да станат масови", казва Антон Андонов, изпълнителен директор на "ЕРА недвижими имоти"."Пандемията даде тласък и насърчи инвеститорите и "мечтателите" да бъдат по-решителни в действията си, но предвид тромавата процедура и липсата на техническа инфраструктура процесът върви бавно", казва той. По негова оценка желаещите сами да строят собствена еднофамилна къща са константа, докато хората, готови да инвестират в къща в комплекс, нарастват.

Ипотека или собствени средства

Ипотечното кредитиране остава съществен двигател на пазара. В София вписаните ипотеки за първото тримесечие на 2021 г. са почти 50% от общия брой сделки. В сравнение със същия период на миналата година обаче делът им намалява (тогава е 57%) в полза на покупките на имот със собствени средства. "За София, Варна и Бургас делът на сделките с ипотека е над 35%, докато в областните градове е малко над 30%", уточняват от "Явлена".

Повечето ипотеки за периода януари - март 2021 покриват съществен дял от стойността на сделката. Над 20% от сделките са със заеми в размер около и над 80% от цената на имота. В около 15% от случаите заемът покрива между 50% и 80% от крайната стойност на сделката, казват от "Имотека". По обща оценка банките вече рядко финансират покупки с по-малко от 10% самоучастие.

"Висок процент външно финансиране наблюдаваме при потребители, които предпочитат да не харчат спестяванията си в условията на всеобща несигурност. Друга група са хората, които имат малък процент от необходимата сума в брой, но предпочитат да пристъпят към такава сделка заради ниските лихви по ипотечните кредити ведно с очакване за растяща инфлация", допълва Люба Атанасова.

ПОЛОЖИТЕЛНИ ТЕНДЕНЦИИ

Жилищата стават по-достъпни финансово

Гергана Тенекеджиева, "Адрес"

Изпреварващият ръст на работните заплати в София спрямо движението на цените на имотите води до подобряването на финансовата достъпност на жилищата. За последните четири години (2016 - 2020 г.) според нашата справка тя се повишава с 20%. Към началото на 2021 г. месечната вноска по ипотека се равнява на 55% от средната работна заплата в столицата, докато през 2016 г. тя е 75%. Примерът е за покупка на тристаен апартамент в "Младост" с жилищен заем при самоучастие 25 000 евро за срок 20 години. В този случай семейство от двама работещи в София трябва да отдели по-малко от 30% от общия си месечен доход за вноска по кредита при почти 40% четири години по-рано.

Очакванията на купувачи и продавачи се срещат

Полина Стойкова, Bulgarian Properties

Купувачи и продавачи постигат добър диалог и очакванията им успяват да се срещнат. Пазарът стана по-активен и ликвиден. На практика навлязохме в ново десетилетие, чийто старт за първи път е със стабилен имотен пазар близо до своите фундаменти. Изненадваща положителна тенденция дойде по линия на демографските фактори - активната вътрешна миграция и по-големият брой завърнали се от напуснали страната.

Пазарът на имоти е стабилен

Мирослав Владимиров, "ЕРА България"

Пазарът на имоти се оказа остров на стабилността за българските граждани. Стабилни цени с ръст около 5% годишно са в синхрон с нарастването на доходите на населението.

Сделки се сключват след по-малко огледи

Люба Атанасова, "Имотека"

Позиционирането на младите хора като активни клиенти в съчетание с пандемията промениха начина, по който се избира имот. Сделки се сключват след все по-малко на брой огледи. Хората проучват имотите предварително и от разстояние и се запознават с параметрите на потенциалната сделка дистанционно. Ние ги насърчаваме, като предоставяме необходимите дигитални инструменти и изчерпателната информация онлайн. И когато се стигне до физическа среща и оглед, клиентите са на много по-напреднал етап в процеса по вземане на решение.

НЕГАТИВНИ ТЕНДЕНЦИИ

Наемният пазар е силно засегнат

Гергана Тенекеджиева, "Адрес"

Наемният пазар безспорно е най-засегнатият сегмент от жилищния пазар. След няколко години сериозен натиск в резултат на падащите лихви по кредитите пазарът на наеми на практика беше блокиран от пандемията. Активността за последните дванадесет месеца е силно ограничена. Хората се върнаха по родните си места, преместиха се в по-малки жилища или взеха решение за покупка. Студентите учат предимно дистанционно, туризмът от чужбина е много слаб. В резултат наемните цени се понижиха на места с над 20%. Голяма част от апартаментите, отдавани чрез AirBnb, се предлагат за дългосрочни наеми или въобще не се оферират. Най-слабо засегнат е високият сегмент, чиито клиенти не бяха повлияни от кризата. Ниският и средният сегмент обаче сериозно пострадаха и все още не могат да се възстановят.

Центърът на София запустява

Люба Атанасова, "Имотека"

Централната градска част на София все повече запустява. В нея има около 30 000 жилища, а годишно на пазара излизат под 150 (0.5%) и те се реализират за дни. Независимо от състоянието си в момента, тези жилища са с високо качество и цената им в дългосрочен план може единствено да расте. Затова и собствениците им рядко се решават на продажба. В същото време много от имотите в центъра са "тъмни прозорци". Обикновено принадлежат на няколко наследници, които не са уредили собствеността по документи и нямат консенсус за бъдещето на имота. Така централната градска част все повече запустява, а тя е зона с огромен потенциал, който за съжаление остава без развитие.

Строителството поскъпва

Мирослав Владимиров, "ЕРА България"

Притеснително за първичния пазар на нови жилища е значителното повишаване на цените на суровините и строителните материали, което води до нарастване на себестойността на строителството. В съчетание с поскъпването на цените на парцелите за жилищно строителство това ще оскъпи крайния продукт.

Предстоят икономически предизвикателства

Полина Стойкова, Bulgarian Properties

Притеснителна тенденция е все още високото разпространение на коронавируса и икономическите предизвикателства, които предстоят.