Накъде ще вървят жилищните цени в София
В момента жилищата в София са най-достъпни в сравнение с 11 столици в Централна и Източна Европа, но цените на имотите краткосрочно и дългосрочно ще растат
Явор Славов
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
За автора
Явор Славов е магистър по бизнес администрация от WU Executive Academy, Виена. Финансист с над 10-годишен опит в сферата на корпоративното банкиране. Заемал различни мениджърски позиции във водещи банки на българския пазар. В момента е ръководител "Бизнес развитие" на международна консултантска компания, специализирана в оптимизирането на оперативни разходи.- Цените на имотите краткосрочно и дългосрочно ще растат.
- В момента жилищата в София са най-достъпни в сравнение с 11 столици в Централна и Източна Европа.
- Основните фактори за динамиката - доходи, лихви и т.н., работят в посока нагоре, като предлагането по-скоро е неутрално.
Тенденцията в цените на жилищните имоти в София в краткосрочен и дългосрочен план ще е в посока повишение. Не изглежда на пазара в столицата да има балон и жилищните имоти да са надценени. Тези изводи може да се направят на база на анализ на основните фактори, които влияят върху имотния пазар: достъпност при текущите цени, лихвени проценти, достъпност до кредитиране, предлагане на нова продукция, икономическа среда, ръст в населението/урбанизация, спекулативно търсене, развитие на финансовите пазари, инвестиционна култура.
Достъпност при текущите цени
За да определим достъпността на жилищните имоти в София, ще използваме коефициента "цена към доход" (price to income ratio), който е основен показател, отнасящ средната цена на апартамент от 90 кв.м към средния годишен доход на домакинство (определен като: средната нетна работна заплата (РЗ) х 12 месеца х 1.5 осреднен брой на членовете на едно домакинство на пълна работна заплата). Колкото по-нисък е този показател, толкова по-малко години едно домакинство "работи" за своя имот, съответно толкова по-достъпни са жилищата в съответния град.
Показателят "цена към доход" показва, че сред 11 разгледани източно европейски столици, жилищните имоти са най-достъпни в София, следвана от Атина, Сараево и Букурещ, където цената на стандартно жилище се равнява на около 10-годишен доход на домакинство. В Белград са категорично най-високите цени на имотите спрямо доходите - там апартамент се равнява на семеен доход за близо 20 години. Средно за разглежданите столици, коефициентът "цена към доход" е 13.24. Високата достъпност на имотите в София е фактор с потенциал да движи цените нагоре през следващите години.
Сравнението с пазара на жилища в най-развитите европейски градове е индикатор за бъдещите тенденции в източноевропейските столици, включително и София. В абсолютна стойност цените на имотите и нетните работни заплати, разбира се, са по-високи заради различния стандарт на живот в тези градове. Но как стоят нещата с достъпността на недвижимите имоти? За десетте града в извадката средният коефициент "цена на жилищни имоти към доход" е 14.74, или точно с 1.5 по-висок от средната величина за столиците от Източна Европа. Ако приемем, че в развитието си столиците на Изтока ще се доближават до тези на Запада, като стават по-богати и подобряват инфраструктурата си, би трябвало и коефициентът за достъпност да се доближава до по-високото средно ниво за развитите пазари. Това ще прави жилищата в градовете в Източна Европа по-недостъпни спрямо средния доход на домакинствата. Следва да се отбележи, че и при развитите пазари достъпността значително се различава в отделните градове - в Амстердам апартамент се равнява на малко над 10-годишен доход на домакинство, а в Париж семейството трябва да работи 21 години за покупката на дом.
На база коефициента "цена към доход" (9.8) в София и информацията за ръста на средната работната заплата в столицата за последните 12 години (153%) може да направим условна прогноза каква ще е средната цена на кв. метър жилищна площ след 12 години. Да приемем, че темпът на нарастване на заплатите се запази и коефициентът "цена към доход" остане на текущата си стойност от 9.8. Калкулацията показва, че през 2033 г. средната нетна работна заплата в София ще е 1801 евро, а осреднената цена на кв.м (център/извън център) ще е 3531 евро. Ако допуснем, че коефициентът за достъпност, който в момента в София е най-нисък сред всички градове, се придвижи към средното за групата Източна Европа (13.24), тогава средната цена на кв. метър ще е дори по-висока от посочената горе стойност. Всичко това включва много условности, но очертава определена перспектива от днешна гледна точка за движението на пазара.
Лихвените проценти
Лихвените проценти както по жилищните кредити, така и по депозитите следват дългогодишен тренд в посока надолу. Не се и очаква повишение през следващите няколко години предвид високата ликвидност на повечето български банки, както и сегашната парична политика на ЕЦБ. Това е катализатор на движение на цените на имотите нагоре поне по две причини. Евтините жилищни кредити стимулират покупката. Липсата на доходност по банковите депозити, а и въвеждането на такси при високи наличности по сметки насочват допълнителна ликвидност към пазара на недвижими имоти.
Към декември 2020 г. новоотпуснатите жилищни кредити са при среден лихвен процент 2.81, а новооткритите депозити (между 1 ден и 12 месеца) се котират при средна цена 0.09%. Конкуренцията при банките в жилищното кредитиране, сравнително по-ниският риск при този тип кредити, споменатата висока ликвидност, евентуалното приемане на еврото би следвало да продължат да понижават цената на кредита за дом. Цената на финансиране на покупката на жилище е исторически най-ниска в момента и съответно прави покупката на имот по-достъпна.
Достъпност до жилищно кредитиране
В момента може да се каже, че всяко лице, което работи при среден или по-висок доход, няма просрочени дългове и се цели в покупка на имот, отговарящ на финансовите му възможности, има достъп до банково кредитиране. Благоприятни за кредитополучателите са и условията, съпътстващи кредита: самоучастие най-често между 10% и 20%; част от банките финансират на Акт 14, ако имотът/строителят отговаря на техните изисквания; опция за отпадане на застраховката живот; обичайно няма такси за управление по кредита; в допълнение се дават и кредити за ремонт и обзавеждане; няма такса за предсрочно погасяване след първата година. Масовата достъпност до жилищен кредит влияе на пазара по сходен начин като ниските лихви и стимулира търсенето, а оттам и повишението на цените.
Предлагането на нови жилища
На пръв поглед повишеното строителство в последните години изглежда като фактор, който може да охлади пазара. При втори прочит на данните и най-вече на база тенденцията за намаляване на издадените разрешителни изглежда, че предлагането може да повлияе и в обратна посока в краткосрочен и средносрочен план, а именно да подкрепи увеличението на цените.
Данните за издадените разрешителни за строеж показват, че след пика през 2018 г., когато е разрешено строителство на сгради с близо 15 хил. апартамента и около 1.8 млн. кв.м РЗП, се наблюдава намаление в активността по стартиране на нови проекти. Очевидно причината не е (само) COVID пандемията, тъй като спадът започва още през 2019 г. За намалението в новите проекти може да се търси причина в различни твърдения: текущият строителен цикъл е преминал пика си; след години със засилена строителна активност строителните компании стават по-предпазливи и сами редуцират новите проекти, помнейки уроците от предходната криза; липсва предлагане на достатъчно подходящи за строителство парцели.
Ако строителите започнат да реализират текущата си продукция по-бавно и трудно и продажбите на зелено намаляват, това ще ги накара да преосмислят плановете си и най-малкото да не стартират няколко проекта едновременно. Ако се запази трендът, намалението в обема ново жилищно строителство в комбинация с факта, че голяма част от апартаментите се реализират преди завършване на сградата, прави по-малко вероятно голяма строителна продукция да се окаже "застояла" на пазара и да повлияе цените в посока надолу.
Сходен тренд илюстрират и данните за реално започнатото строителство на жилищни имоти в София с уточнението, че се наблюдава лаг от 1 година. Пикът в броя на издадените разрешителни за строеж през 2018 г. води до висока стойност на стартирало строителство, но през 2019 г. През миналата година и при започнатото строителство се наблюдава спад. Върху това влияние вероятно оказва и пандемията, но със сигурност спадът в издадените разрешения също е фактор, намаляващ започнатото строителство.
Важно при новите проекти е, че обемът изключително варира в различните райони на града. Докато в централните части новото строителство е рядкост, то в някои от периферните квартали то е в разгара си. Това означава, че са различни субектите, които определят предлагането - в районите с ограничено строителство това са отделните собственици на апартаменти, а в "строителните площадки" са инвеститорите. Когато първите движат пазара и предлагането е лимитирано, естествено се получава добра почва за повишение в цените.
Различно е и качеството на инфраструктурата в отделните райони на града. В много квартали и особено в бързо развиващата се периферия градската инфраструктура изостава спрямо активното жилищно строителство. Колкото и да е качествено жилището и комплексът, от изключително значение е градската среда в района - улици, тротоари, градски транспорт, паркове, детски площадки, училища, детски градини, търговски центрове, заведения и др. Тези фактори могат да доведат до сравнително различна динамика на цените в отделните райони на града през следващите няколко години.
В обобщение, влиянието на предлагането върху пазара трябва да се разгледа в два аспекта. От една страна, увеличеното строителство от последните няколко години е фактор, който може да охлади пазара и поне да задържи покачването на цените, особено в районите с множество нови проекти.
Предвид че пикът на започнатото строителство е през 2019 г., това следваше вече да се е случило, а пазарът все още е наклонен в полза на предлагането и задържане на цените не се наблюдава. Възможно е увеличеното предлагане от последните години вече да е абсорбирано от пазара предвид масовата практика за покупка на зелено.
Ясната тенденция за спад в издадените разрешителни за строеж обаче ще ограничи предлагането през следващите години, а това подкрепя тенденцията за ръст в цените.
Затова засега определяме влиянието на предлагането върху пазара на имоти в София като неутрално. Важни ще са и данните за строителната активност през 2021 г. - първата след необичайната 2020, която промени живота и икономиката в много аспекти.
Икономическа среда
Икономическото развитие на града и района - доходи на населението, безработица, БВП, инфлация, влияе пряко върху цените на недвижимите имоти. За периода 2008 - 2020 г. средната брутна работна заплата в София се е увеличила от 748 лв. на 1889 лв. (ръст 153%). Средният годишен ръст е малко над 8%, като във всяка от годините доходите са растели, дори в хода на икономическата криза от 2008 г. и през пандемичната 2020 г. Ако приемем първата година след започване на кризата за база, ще установим, че увеличението на доходите значително изпреварва ръста в цените на жилищата. Това означава, че на база на средния софийски доход през 2020 г. е било много по-достъпно да се купи имот в столицата, отколкото през 2009 г.
През 2019 г. коефициентът на безработица в София достига историческо ниско ниво от 1.6%, което на практика означава, че безработица няма. През 2020 г. показателят се повишава до 2.8%, но все още е под приетото за здравословно ниво от 4%. Благоприятни са и данните, що се отнася до БВП на човек от населението. По последните налични данни от 2018 г. произведеният БВП в София е 110% от средната стойност на глава от населението в ЕС. На база на текущата парична политика на ЕЦБ и увеличаване на ликвидността очакванията са за повишаване на инфлацията в краткосрочен и средносрочен план. Инфлационният натиск влияе както пряко върху цените на имотите, така и косвено през очакванията за обезценка на кредитите, като и в двата случая влиянието е в посока нагоре за имотния пазар. Всички данни сочат, че икономическата среда в София е фактор, който ще подкрепя ръста в цените на жилищните имоти.
Ръст в населението, урбанизация, инфраструктура
По данни на НСИ в периода 2010 - 2020 г. населението на София се е увеличило с 47 хил. души, или с 4% спрямо базовата година. Към края на 2020 г. населението на столицата е 1.222 млн. души. Ако вземем предвид и хората с настоящ адрес и временно пребиваващите лица без регистрация, е вероятно ръстът на населението за този период да се окаже двуцифрен. Прави впечатление, че през 2020 г. населението на София намалява за пръв път от 2001 г. насам. Част от обяснението е увеличаващото се население на съседните области - Софийска и Пернишка, най-вероятно ефект от пандемията.
Позитивни са и прогнозните сценарии на НСИ за ръст в населението за периода до 2030 г. Една от причините за това е механичната миграция на хора от всички райони на страната към столицата в търсене на по-добри доходи и стандарт на живот. През последните десет години сериозно се увеличи и пребиваването на чужди граждани в града - туристи и работещи.
Възникна индустрията на краткосрочните наеми на апартаменти, като в своя пик преди пандемията в платформата Airbnb на пазара присъстваха над 2500 софийски жилища. Насищането на пазара с модерни офис сгради променя облика на града и привлича бизнес с ниски нива на наеми и работни заплати и добри условия. Към 2020 г. София се оказва с 15-ото най-дълго метро в ЕС (48 км). Всички тези фактори са с потенциал да повишават цените на жилищните имоти.
Прави впечатление, че столицата е претърпяла сериозно развитие през последното десетилетие в доста отношения, включително доходи на населението, докато средните цени на жилищните имоти достигат стойностите от пиковото трето тримесечие на 2008 г. едва в края на 2020 г. (данните на НСИ са без първа покупка на ново строителство). От графиката се вижда голямата разлика в начина, по който се достига до средна цена от около 1250 евро през 2008 и 2020 г. В първия случай ръстът в цените е много по-рязък и се случва само за период от 2 години, една от характеристиките на ценовия балон. Сегашното повишение в цените се случва много по-плавно. След дъното през първото тримесечие на 2013 г. достигането на ниво от 1280 евро/кв.м отнема над седем години. Подобно дълго и постепенно покачване на пазара отразява промяната във фундамента - икономическото развитие на града, доходите, ръст в населението.
Спекулативно търсене, развитие на финансовите пазари, инвестиционна култура
Известно е, че често жилищните имоти се придобиват с цел инвестиция или спекулация. Слабото развитие на финансовите пазари насочва повече капитали към пазара на недвижими имоти. От поколения насам апартаментът се смята за сигурна инвестиция от българина, а при покупка на жилище от младите семейства често финансово помагат и родителите. По данни от агенциите за недвижими имоти спекулантите на пазара също не са малко. Схемата е покупка на зелено от проверен строител/инвеститор, а след Акт 16 продажба на по-висока стойност, като печалбата обикновено е десетки проценти. Подобни спекулации увеличават активността и подобряват ликвидността на пазара. Разбира се, тук спекулантът носи риска сградата по някаква причина да не бъде завършена.
Влияние върху пазара оказва и все още ниската финансова култура на населението. Въпреки слабо развитите финансови пазари у нас, българинът има достъп (дори от мобилния си телефон) до всякакъв тип инвестиционни активи на чужди пазари - акции, индекси, ETFs, злато, петрол, P2P инвестиции, взаимни фондове, биткойн и др. Постепенно по-младите българи изпробват инвестиции в по-разнообразни активи, за което допринася и фактът, че те са в активна възраст и генерират добри доходи.
Анализът показва, че всички изследвани фактори с изключение на предлагането са с потенциал да тласкат пазара нагоре през следващите години. Дали повишението в цените ще се случва плавно, или ще ускори своя темп, е трудно да се предвиди.
Редакцията на "Капитал" е готова да публикува и други прогнози по темата
9 коментара
От информацията в таблиците излиза, че средната номинална НЕТНА заплата в София е по-висока от тази в Букурещ и се доближава до тази в Атина???
А в Рим и Милано има няма е само два пъти по-висока в номинално изражение????
Вярно или не?
По-тенденциозна статия скоро не бях чел. Авторът да не продава апартаменти? Нито дума, че връзкта цена-наем е тотално прекъсната. Второто най-застаряващо население и т.н., и т.н.
Автора не коментира в дълбочина и връзката инфлация - лихви и т.нар. "крива на доходността" и при двата случая има възможност и риск за намаление на кредитирането. Основен фактор за повишаващи се цени в София, в единия случай ще има отдръпване на банките, в другия лихвените разходи ще натоварят клиентите!
В Белград продават само светла площ, а в София 10-20 процента това е общи части. Така че, не вярна тази статистика.
Капитал, уважавам медията и съм ваш абонат, НО моля Ви не публикувайте такива платено-тенденциозни статии, откровено слаби статии. Ние , четящите Капитал, имаме достатъчно акъл и информация за да достигнем до логични изводи. Що за арогантно-лаишки извод, че в лихвените проценти не се очаквало скоро да се повишат /2-3 години/?! Авторът да не е член на паричните комитети във ФЕД или ЕЦБ, или има кристална топка, че да ни обясни при този скок на суровините и услугите кое точно ще задържи лихвените проценти на нула, че и да продължат да падат /цитирам по памет/!?
До коментар [#] от "":
Видях, че има и коментар за кривата на доходностите. Бих допълнил, следните факти за размисъл. 1. Лихвените проценти по 10г. облигации се повишиха сериозно- изводите да коментира авторът! 2. Инфлацията в САЩ за миналия месец е 5% - отново да се подготви с коментар. 3. Обмисля се /до 5-6 месеца/ ограничаване на огромните покупки на Трежърита и ААА корпоративен дълг и ЕТФи от ФЕД, - това какво означава според автора? 4. Ако горните три факта резултират в ограничаване на т.н. хлабави монетарни политики, какво става с пазарите на акции, облигации, а от там на паричната маса търсеща инвестиции в тухли и кереч!? 5. Препоръка - за лихвени криви, проценти, инфлации, финансови паздри е редно да коментират инвестиционни банкери, Асет мениджъри или такива от Трежъри. Корпоративни бланкери не - те нямат нито необходимия опит нито квалификацията да компетентничат по темата. Уважавам труда им, но те консумират труда и познанията на гореспоменатите професионалисти. Опитът от 10г. дори не си правя труда да коментирам.
Четох статията със смесени чувства. От една страна се учудвам, че заплатите в София са скочили толкова и се доближават до тези в Атина, и много се радвам. Преди години едва ли бих могъл да си го представя. От друга страна, по информацията, която имам предимно за Берлин и Мюнхен - цените (особено в Мюнхен) са станали астрономически и там вече се шушука за балон. Дори хора с прилични доходи с трудност си намират жилище там и са принудени да търсят в околностите (разбирай 50-80 км от М).
Така, че сравнявате София с градове в които вече се говори за балон.
Само допреди десетина години средните цени в М са били 3-4000 е/м2, това означава над двойно увеличение, без заплатите да са се увеличили значително. Наемите също не са скочили с такива темпове като цяло. Но в Германия има значителна емиграция, докато България по-скоро се топи. В М наистина има недостиг на жилища, на оглед ходят по десетина клиенти едновременно, продавача има голям избор - това съм чувал поне. А у нас се виждат доста тъмни прозорци .... Друга причина за скока на цените, за която се говори са ниските лихви и помощите особено за COVID, но това може да свърши някога и да се обърне палачинката. Доколкото си спомням точно повишаването на лихвите в САЩ е една от причините за спукването на балона 2008 г. Доколкото разбрах има и доста чуждестранни инвеститори, които се опитват да си спасят капитала в сравнително стабилната Германия, и те надуват цените нагоре, за България не знам дали са чували.
Преди години банките на запад за груба оценка са ползвали например различни правила като: Цена на имота = три годишни брутни заплати на семейството (или примерно 6 нетни), според таблицата в София са девет, това говори за завишени цени. Друг критерий: имота да се изплаща с наема за 15, в най-лошия случай 20 години (т.е. 5-6% доходност). В Мюнхен отдавна са надминали 35 годишни наема..., гледам и в София, ако се смята честно (примерно цена на необзаведено жилище към наем на необзаведено жилище) са завишени цените, за балон не знам дали още може да се каже. Но ако още растат цените, доста хора няма да могат да си позволят жилише, кой ще купува тогава?
В Германия очакват, че след години, като зпочнат да си отиват старите поколения, ще се освободят доста жилища, а то няма толкова млади, които да ги ползват, излишните ще излязат на пазара и ще натискат цените - това ми се струва важи и за България. Въобще много съм скептичен, ако човек няма спешна нужда или пък не е крупен инвеститор с милиони в банката, по-добре да изчака още, да се види накъде ще духне вятърът... Най -критично е, ако трябва да се тегли голям заем, тогава риска може би е много голям и не си струва.
Такива брутални балони като в САЩ или Испания се надявам, че нямаме, но цените са си височки. (В Испания след кризата 2008 продавали примерно за 50000 е жилище, което преди това е било 200 000, но там са строили за три поколения напред.)
В Германия продават чиста площ, т.е. това което се измерва с ролетка. В България стените ти ги продават, но няма как да ги използваш като жилищна площ. Така едно жилище от 68кв.м. по нотариален акт реално е 51кв.м. Едни 20 и повече процента се губят или по-скоро цената се надува и достига други нива.
А цените лесно се надуват..в даден район някой пробва малко по-висока цена, останалите гледат и виждат, че друг е вдигнал и те вдигат. Така гледах едно жилище в центъра на София как си стоеше на 159 хиляди и явно нямаше купувачи и скочи на 180 хиляди. Друго започна от 195 хиляди и вече е 220 хиляди, но там вероятно е имало заинтересовани хора и продавачите са решили да се полакомят. Брокерите гледат да изкарат в центъра 2000е/кв.м. като разбира се включват в квадратурата и таваните+мазетата. Така едно жилище 68в.м. с 15кв. таван и мазе става 83кв.м. и по 2000е отива на 186хевро, пък..то реално са 51кв.м. за живеене. Изведнъж реалната цена не е 2000е/вк.м. а е 3600е/кв.м. за жилищна площ.
Ето един интересен линк по темата, много по-различна от повечето статии от брокери под прикритие: https://www.economic.bg/bg/a/view/sofija-trjabva-da-zabavi-tempa-na-stroitelstvoto
Какво излиза, според прогнозите на общината търсенето в София ще бъде около 1000 жилища на година до 2050 г., а само за 2019 г. са дадени 8000 разрешения за строеж, жилища които или току що са излезли или скоро ще излязат на пазара. И на практика доста жилища стоят празни, та чак общината имала намерение да ограничи новите строежи, за да не се срине пазара ....
То и като се замисли човек , у нас повечето имат собствено жилище, пазара за отдаване под наем едва ли е толкова голям, в един момент „инвестирането“ може да пресекне, като няма вече търсене на жилилща под наем....
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.