Строителство и имоти

Може ли Фед контролирано да забави имотния пазар

Събитията от началото на 80-те години биха могли да предоставят насоки

Ексклузивно съдържание от The Economist

Reuters © Reuters

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Брокерите на недвижими имоти са известни с веселия си нрав. Линдзи Гарсия, брокер в Маями, не е изключение. Тя говори за топлия климат и ниските данъци в града, които привличат вълна от безгрижни чужденци. През по-голямата част от последните две години агентите се радваха на успех. Купувачите се конкурираха и наддаваха помежду си, отказваха се от проверка на имотите и купуваха жилища без предварителен оглед. Мнозина платиха много над обявената цена. Тази година лихвите по ипотеките започнаха да се покачват, охлаждайки леко треската. Само домовете, които са били наскоро реновирани или готови за незабавно нанасяне, получаваха множество оферти, казва Гарсия. Сега новото покачване на лихвите, изглежда, изцяло е скочило върху спирачката.

На 15 юни Федералният резерв повиши лихвените проценти със 75 процентни пункта. Данни, публикувани на следващия ден, разкриха, че референтният 30-годишен лихвен процент по ипотечните кредити е достигнал 5.78%, покачване от над половин процентен пункт спрямо предходната седмица. До 17 юни двама от колегите на Гарсия са били потърсени от купувачи, който спират изпълнението на сделките, тъй като вече не могат да си ги позволят.

Тежкото положение на потенциалните купувачи илюстрира точно колко бързо и брутално е било за тях покачването на лихвените проценти и колко незабавен е бил ефектът върху чувствителни към лихвите сектори като жилищния. През януари лихвените проценти са били около 3%, само малко по-високи от рекордно ниските 2.67%, достигнати по време на пандемията. Оттогава те са се увеличили почти двойно (виж графиката); само през 80-те години е имало сравнимо бързо покачване на лихвените проценти. Покачването направи жилищата дори още по-недостъпни. През януари купувач с депозит 100 хил. долара, смятащ да отдели 3 хил. долара месечно за покупката, можеше да си позволи жилище на стойност 815 хил. долара. В момента може да си позволи дом на стойност 600 хил. долара.

Има ли нещо общо с кризата от 2007 - 2009 г.

Възможността за обрат в състоянието на пазара на недвижими имоти естествено напомня за жилищната криза в САЩ от 2007 - 2009 г. Но има съществени разлики между двете ситуации. Покачващите се лихвени проценти в края на първото десетилетие на XXI век показаха колко безотговорно е било ипотечното кредитиране. За сравнение - средната стойност на рейтинга FICO, мярка за надеждността на кредитополучателя, за ипотеките днес е с около 48 пункта по-висока от нивото от 700 пункта преди финансовата криза. Бюджетите на домакинствата са стабилни, подсилени от стимулите по време на пандемията, и като цяло е имало далеч по-малко кредитиране за покупка на жилище, отколкото в началото на века. Общата стойност на ипотечните задължения е около 65% от приходите на домакинствата в сравнение с близо 100% през 2007 г.

Въпреки че е възможно да се крият и съмнителни дългове, днес изглежда по-малко вероятно покачващите се лихвени проценти да разкрият системни слабости в стандартите за кредитиране, които могат да поставят началото на порочен кръг от понижаване на цените и изземване на имоти. Вместо това проблемът за 2022 г. е самият ръст на цените на жилищата. "Ускоряването на цените на жилищата, което наблюдаваме през последните две години, е безпрецедентно", казва Енрике Мартинез-Гарсия от Фед в Далас. Към първото тримесечие на годината покачването на цените на американските жилища с 37% спрямо предходните две години е било най-бързото в историята.

Рязкото покачване е проблем за Фед, твърди г-н Мартинез-Гарсия, тъй като се отразява на наемите, които на свой ред допринасят за общата инфлация. Според платформата за недвижими имоти Redfin обявените наеми през май са били с 15% по-високи от същия месец миналата година. Подписването на нови наемни договори неимоверно ще допринесе за инфлацията на потребителските цени. И наистина нарастващите разходи за недвижими имоти вече съставляват 40% от месечното увеличаване на потребителските цени през месец май. "Охлаждането на жилищния пазар е почти задължително условие, за да може да се овладее инфлацията", казва Мартинез-Гарсия. В такъв случай забавяне на пазара на недвижимите имоти този път ще бъде планирано.

Общата стойност на ипотечните задължения е около 65% от приходите на домакинствата в сравнение с близо 100% през 2007 г.

Най-добрият резултат ще бъде Фед да успее да забави пазара за недвижими имоти достатъчно, за да овладее инфлацията, без да прекали с намесата си. Събитията от началото на 80-те години, когато лихвените проценти за последен път се покачиха толкова рязко, показват как може да изглежда подобно контролирано забавяне. Инфлацията надхвърля 10%, Пол Волкър току-що е назначен за гуверньор на Фед, а лихвеният процент по федералните фондове за кратко е вдигнат до рекордните около 20%. Цените на имотите наистина спадат рязко - но само в реално изражение. От 1979 до 1982 г. реалните цени на жилищата спадат с близо една пета, въпреки че цените в номинално изражение се повишават с една десета. Сделките за жилища се сриват. Продажбите на съществуващи жилища достигнали пик от 4 млн. през 1978 г. четири години по-късно се свиват до едва 2 млн.

Ефектите

По-високите лихвени проценти най-вероятно ще засегнат първо обема на транзакциите. Това, че първоначалното последствие ще е спад в продажбата на недвижими имоти вместо увеличаване на финансовите затруднения сред собствениците на жилища, може донякъде да бъде обяснено от една особеност на американския ипотечен пазар.

В повечето страни на кредитополучателите се предлага фиксиран лихвен процент само за период от две до пет години. Когато този период изтече, лихвеният процент се променя в съответствие с основния лихвен процент на централната банка. Но съществуването на американски агенции за недвижими имоти, подкрепени от правителството, в частност Fannie Mae и Freddie Mac, които са основани, за да стимулират притежаването на собствено жилище, означава, че голяма част от американските ипотечни кредити имат фиксиран лихвен процент за срок от 30 години. Това кара потенциалните продавачи по-трудно да се решат да се изнесат и да се откажат от евтината си ипотека в момент, в който лихвите се покачват. На свой ред купувачите вече не могат да си позволят жилището, което искат. Дарил Феъруедър от Redfin очаква пазарът да навлезе в "студен период" от ниска активност до края на годината.

Нещата обаче лесно могат да се усложнят повече, отколкото през 80-те години, ако Фед не успее да действа с достатъчна прецизност, за да стабилизира пазара, без да предизвика срив на цените. Фактът, че жилищният сектор е толкова динамичен, прави задачата по-трудна. Това, което е забележително за растежа на цените през последните няколко години, е, че той е изключително труден за обяснение с някое от "обичайните обяснения" като създаването на домакинства от милениалите или недостиг в предлагането, заявява Мартинез-Гарсия. След като тези обяснения са отхвърлени, остават само "очакванията", като например страхът, че ще пропуснат възможността да си купят жилище. Охлаждането на горещия пазар на недвижими имоти достатъчно, за да се намали инфлацията, е едно, друго е да се свие балонът, без да се спука.