Цените за наем на складови площи са между 2 и 5 евро на квадратен метър

Експертите на БГСКЛАД очакват плавният и стабилен ръст на реализираните сделки през 2021 да продължи и през 2022 г.

Мара Георгиева

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Нов и модерен дизайн. Удобно обслужване. Използване на съвременни технологии и материали. Височина от 8 до 12 метра, която дава възможност за съхранение на стоки с нестандартни и големи размери. Така изглеждат предпочитаните от наематели и собственици складови помещения от клас А.

"Всички тези складове са изградени с нови технологични материали или от термопанели с дебелина от 10 до 15 см, оборудвани са със системи, осигуряващи безопасността на сградите и стоките. Разполагат с удобни рампи на кота нула и с рампи, които притежават опцията да се настройват в зависимост от транспортните средства", обобщава Симеон Митев - собственик на БГСКЛАД.

Част от предимствата на складовите площи от клас А са също големите товарни врати, снабдени с топлозадържащи завеси, както и монтираните слънчеви панели. И още: "Налице са обособени места за канцеларии на служителите, оборудвани с интернет и телефонни линии, и най-важното - жива охрана и видеонаблюдение", уточнява Митев.

Търсенето

Това са характеристиките на "идеалния склад", но какви са реалностите. Факт е, че пандемията от коронавирус не подмина и сектора на промишлените имоти. След първоначалната стагнация във всички браншове започна преструктуриране на нуждите на наемателите. Засегнатите бизнеси се свиха, а тези, които се развиха - логистични компании, интернет магазини, увеличиха значително наемните площи, коментира Ива Балджиева от БГСКЛАД - София.

Пазарът на индустриални площи се влияе от повишените разходи за покупка на земя, липсата на подходящи парцели за строеж в градска среда и нарастващата цена на строителството. Скоростта на обработка на товарите, понижените експлоатационни разходи, възможността за проследимост и предвидимост категорично обърнаха търсенето към модерните бази въпреки значително по-високата наемна цена. Времето на порутените и неугледни складове отмина, обобщава Ненчо Кънев от БГСКЛАД - София.

"Пандемията отрезви малко хората и те започнаха да гледат "от всички ъгли на масата" и, както се казва, "да влизат в обувките и на инвеститорите". Много клиенти преосмислиха начина си на работа. Около 20 до 30 процента от привържениците на помещения от клас А започнаха да търсят складове от клас В, но със завишени изисквания. Тези складове са на по-ниска цена, но пък са поносими за работа за много компании. Те са по-ниски - 6-8 метра, само на кота нула, като квадратура са до 500 кв.м и не се нуждаят от противопожарни спринклерни системи", казва Симеон Митев.

В началото на 2022 г.

През първото тримесечие на тази година, както и през 2021, при наемите на складови площи се наблюдава търсене и сделки главно в диапазона от 200 до 800 кв.м. Като брой обаче сделките за първите три месеца на годината са с 20 процента повече в сравнение със същия период на предишните две години, уточнява Симеон Митев.

Според него търсенията на складови площи с квадратури над 1000 кв.м са малко на брой. "Освен това заявките бяха направени главно с проучвателна цел от наемателите - за да прецизират дали условията към момента са по-добри и с тази информация за пазара да се опитат да влияят за понижаване на цените при преговори с наемодателите. Реализираха се сделки основно в клас В за прилични помещения с добра локация. Имаше малко изключения - професионално изградени складове от клас А, разположени на добра логистична позиция, които си държаха цените, независимо че не бяха в София, а в Пловдив, Варна и Стара Загора", коментира Митев.

Анализът на БГСКЛАД показва, че при покупко-продажбите се наблюдава интерес най-вече към обезценените имоти. "Търсят се главно имоти за покупка на цени, които гарантират между 7 до 9 години възвращаемост. На другия полюс са много високо оферирани имоти от собственици, повлияли се от по-голямото увеличение на цените при жилищата. Кривите при повишаването на цените на жилищата и индустриалните имоти обаче не са успоредни - при индустриалните имоти увеличението е много по-плавно в сравнение с ускорението при жилищата", подчертава Симеон Митев.

Строителство

През 2021 г. преобладава строителството на индустриални имоти по поръчка - такива са 85% от случаите, отчита анализ на БГСКЛАД. Останалите 15% се падат на строителство и довършителни работи на проекти, строени с цел отдаване под наем. "Много от инвеститорите замразиха своите проекти и започнаха да търсят професионални консултанти, за да намерят най-добрите варианти и възможности за бъдещето строителство на обекти, които отговарят на максимално повишените изисквания на новите наемодатели, свързани и с ковид мерките", обяснява Симеон Митев.

В София се очакват нови проекти за около 400 хил. кв.м, които ще бъдат разпределени сравнително равномерно между площи, предназначени за наем, и такива, които ще се ползват за собствени нужди. Новите индустриални площи са съсредоточени предимно в извънградските райони около Божурище и Елин Пелин.

Цени

За страната основните цени за наем на складови площи са 2-3.5 евро на кв.м, за София 2.5-4.5 евро на кв.м. През първото тримесечие на тази година по-голяма част от сделките се правят на нива, близки до 5-5.50 евро на кв.м. Става въпрос за складове около София и в отлично качество клас А, уточнява Симеон Митев. Той обаче дава пример с Ихтиман - малък град в близост до столицата, където се е стигнало до високи цени от 5 евро на кв.м за складови площи от клас В. Обяснението е в това, че са налице "всички условия за индустриално производство, складиране и най важното - жп достъп".

Очаквания

Радослав Конов от БГСКЛАД - София, очаква плавният и стабилен ръст на реализираните сделки през 2021 г. да продължи и през 2022 г. Растящите цени на горива, електроенергия и природен газ е възможно да доведат до спад и съкращаване на производството в България за сметка на вноса. А това ще доведе до ново покачване в търсенето на складови за сметка на производствени площи, прогнозира той.

"Пазарът на складови площи през тази година ще се задържи на същите нива при средно големите имоти, а динамика се очаква при по-големите проекти от клас А. Очаква се и построяването на нови и големи логистични площи", обобщава Симеон Митев.