Кипърският Еverty купи пустееща офис сграда в София от унгарския WING

В миналото си Янив Натан има седем години опит като главен изпълнителен директор на компанията за ИТ услуги The Yana Group. Работил е пет години в Африка на ръководни позиции в няколко строителни и телекомуникационни компании. Подкрепя няколко благотворителни организации в помощ на деца в неравностойно положение.

Част от YNV Group освен Еverty са компанията Wize, специализирана в софтуер за работната сила, академията за дигитални лидери ELEV8, финтех компанията Monifai. Ключово дружество, изглежда, е софтуерната компания Tek Experts, която се занимава основно с поддръжката на софтуер за външни клиенти и вече има офиси в седем държави и над 5000 служители. Преди десет години първо е създадено българското й дружество "Тек експъртс", което за миналата година има приходи над 44.3 млн. лв. Не е изключено новата офис сграда поне частично да е за собствените му цели, тъй като през пролетта на 2022 г. за компанията в България вече работят над 900 служители. Подобна тенденция - покупка на офис сгради за собствени нужди, в момента се наблюдава на пазара. Освен това първата имотна сделка на Everty Holdings Ltd в София е точно на сградата, в която са под наем програмистите на "Тек експъртс". На етапи през периода 2015 - 2019 г. холдингът купува "Перформ бизнес център" на ул. "Позитано" в София.

Запитана от "Капитал" за сделката, Антония Йорданова, съуправител на българските дружества на YNV Group, отказа коментар и препрати към отдела по маркетинг и продажби на групата.

Бутиковият хотел "София резидънс", който е част от портфолиото на фонда от април 2022 г. Фотограф : Цветелина Белутова

Офис между офиси

Новозакупената сграда на ул. "Генерал Йордан Венедиков" 8 (между "София тех парк" и "Мегапарк") е строена преди 11-12 години върху терен 1.8 дка. Отдаваемата й площ е 7000 кв.м и допреди две години в нея се намираха офисите на IT компанията DXC Technology. След изтичането на наемния договор през март 2020 г. обаче тя се измести в Бизнес парка и оттогава сградата няма обитатели. В предишни години там се е помещавало Computer Sciences Corp (CSC), което през 2017 г. се слива със звеното за бизнес и технологични услуги на Hewlett Packard Enterprise - HPE Enterprise Services, и така се създава DXC Technology.

WING купува сградата през март 2018 г. от дружеството С.З.И., в което мажоритарен акционер е София Мариз Фльор Митев, а миноритарен - Иван Жан-Пиер Габриел Митев, и двамата швейцарски граждани. Справка в регистъра показва, че сделката е станала опосредствано от офшорно дружество. В края на 2017 г. С.З.И. апортира имота в "С.З.И. мениджмънт" и 100% от него са прехвърлени на Rangis Holdings Ltd от Британските Вирджински острови за 8.9 млн. лв. А три месеца по-късно в нова сделка собственик на компанията става "Йоврен" - дъщерно дружество на унгарската BULWIN Ingatlanberuhazo. В края на юни 2022 г. "С.З.И. мениджмънт" е купено от създаденото в средата на май "Евърти призма", което е еднолична собственост на Everty Holdings.

Цената по сделката не е публична, тъй като става чрез придобиване на търговско дружество и в публикувания договор е уточнено, че тя е определена в отделно споразумение. За ориентир - офертните цени за офис сгради в района на "Цариградско шосе", които са на пазара, се движат около 1.5 хил. - 2 хил. евро за квадрат. Предвид факта, че сградата е без наемател, не е изключено сделката да е станала и на по-ниски нива. Източници от пазара дори посочват сумата 4.46 млн. евро - същата, на чиято левова равностойност е оценен имотът при апортирането му в дружеството продавач "Йоврен" преди четири години. Това обаче би означавало около 636 евро на кв.м, което е рекордно ниско.

Друга отправна точка са банковите кредити. Според отчетите на "Йоврен" през 2018 г. то е сключило договор за заем с Пощенска банка с максимален размер 5.7 млн. евро "за частично финансиране на инвестицията в "С.З.И. мениджмънт", като към края на 2020 г. задълженията по него са 8.9 млн. лв. А след последната сделка на 15 юли 2022 г. новият собственик "Евърти призма" поема задълженията по този заем, който вече е с предоговорен максимален размер 4.94 млн. евро, а също и получава нови 2 млн. евро кредит от Пощенска банка. Лихвата е тримесечен Euribor + 2.35 пункта надбавка, която може да падне 2.15 пункта, ако се осигурят дългосрочни наематели на сградата и нетен оперативен приход минимум 800 хил. евро. Няма обаче точна информация дали цялата сума над поемането на дълга е за плащане на цената по сделката, или част от нея е например за необходими преустройства по сградата. Възможно е и сделката да е финансирана частично и със собствени средства.

Мащабните планове на Everty

Преди две години от Everty обявиха намеренията си да инвестират 100 млн. евро в България и уточниха, че се интересуват от офис сгради в София и в големите градове и искат да изградят портфолио от хотели в страната. Освен това заявиха, че се ангажират да поддържат, управляват и развиват портфейла си от имоти минимум 15 години чрез собствени средства и институционално финансиране. Холдингът е обявил планове в същия мащаб още за Коста Рика и Гърция, а освен това има дейност в САЩ и Нигерия.

По това време "Евърти България", регистрирано през 2015 г., вече е собственик на "Перформ бизнес център" на Солни пазар (между улиците "Позитано", "Три уши" и "Волга"). Офис сградата е близо 40 хил. кв.м и е купувана поне на три етапа, етаж по етаж, като финално е придобита през 2019 г. срещу почти 45 млн. лева. Продавач е "Перформ риал истейт" с крайни собственици италианците Аффо Северина и Джермано Фанели. Сделката е осъществена с кредит от Уникредит Булбанк. През януари 2020 г. ипотеката върху имота е вдигната, а през май - и залогът върху дружеството.

За 2020 г. "Евърти България" има приходи 6.5 млн. лева, което е с 2.2 млн. лева повече от предишната година. Въпреки това дружеството е на загуба 1.4 млн. лева преди данъци. През 2021 г. приходите са 6.13 млн. лева, а загубата - 1 млн. лева. През ноември 2019 г. е учредено и дружеството "Перформ пропърти мениджмънт", което за 2020 г. след облагане с данъци е на загуба 585 хил. лева.

Сградата на ул. "Марин Дринов" с фитнес и басейн, в която Everty е придобил апартаменти Фотограф : Цветелина Белутова

И малките сгради около Докторския паметник

Също в средата на 2020 г. през дъщерното си дружество "Евърти Оборище" фондът придобива два апартамента в сграда на ул. "Марин Дринов" 23, които вървят заедно с идеалните части от фитнеса и басейна в нея. Първоначално те са принадлежали на "София сити флетс", дружество на Албена Евтимова и Георги Дренчев, което през 2016 г. прехвърля дяловете си на кипърското INV Holding Ltd, откъдето през юни 2020 г. ги придобива кипърският Everty Holdings.

През април тази година "Евърти" купува и бутиковия хотел "София резидънс" на ул. "Оборище 63" в София. Самата къща е 131 кв.м, върху дворно място 311 кв.м, с ресторант към нея 64 кв.м. Според имотния регистър "Евърти портфолио България" става собственик на хотела за малко над 8 млн. лева. Продавач е "София резидънс", дружество с двама швейцарски и двама български собственици. Франсоа Родолф Дрейер участва чрез дружеството си "Ариане", Ерик Адриен Пелатон - чрез дружеството си "София рентал", в което освен него влизат Лиляна Петкова и Александър Георгиев. В началото на юли "Евърти портфолио България" е кредитирано с 1.9 млн. евро от Уникредит Булбанк при лихва 2.6%.

И двете сделки са за района на Докторския паметник, където са най-скъпите сгради в София. През май тази година е регистрирано и "Евърти Рожен". Локацията предполага бъдеща сделка с индустриален имот, но засега такава няма.

Всички тези български дружества за имоти са собственост на кипърския Everty Holdings, които има трима управители - Антония Йорданова, Лъчезар Лозанов и Василиос Василиоу, и по информация от регистъра се представляват от поне двама от тях, действащи заедно.