Най-голямата инвестиционна сделка за годината: Everty купи Sofia Office Center

Инвестиция с цел продажба

"Като инвеститор влязохме в този проект с намерението да проектираме, построим и отдадем под наем офисната сграда, след което да я продадем като работещ актив", коментира Евгения Диканска, изпълнителен директор на Europroperty, пред "Капитал".

Europroperty е търговска марка, сборно название на група проекти и юридически лица, управлявани от Христо Чепишев. Инвеститор в сградата, която е близо до "Интер експо център" и метростанция, е дружеството "София офис сентър", което е част от Europroperty. А негов краен собственик е регистрираното във Великобритания Еuro Property (Real Estate) Limited. Освен Sofia Office Center други основни проекти на групата Europroperty са комплексите "Еделвайс" 1, 2, 3 и 4 и Fohar в "Бояна" и проектът за нов квартал "Запад".

Sofia Office Center е 14-етажна сграда с 13 офисни етажа. На приземния освен лоби са разположени ресторант, кафене и заседателна зала. Строителството й започва през 2017 г. Завършена е през 2019 г. и е в експлоатация от януари 2020 г. Разполага с 24.8 хил. кв.м РЗП с подземния паркинг за близо 200 автомобила. Наемателите могат да избират офис пространство от 350 кв.м до 1450 кв.м на етаж. От есента на 2021 г. един от най-големите наематели в Sofia Office Center е българската софтуерна компания Chaos, която заема около 5500 кв.м. За 2021 г. дружеството "София офис сентър", в което е сградата, е отчело приходи 1.9 млн. лева. и загуба почти 3.4 млн. лева.

Подобни инвестиционни сделки в България се случват сравнително рядко, като винаги е предизвикателство да се удовлетвори интереса на всички участници. Подходящ момент, оптимална структура и организация, взаимоотношения между и със страните са сред водещите фактори, които успяхме да съчетаем за реализация на транзакцията.

Георги Димитров

основател и управляващ директор на Star Capital

Подобни инвестиционни сделки са рядкост

Прехвърлянето на собствеността на офис сградата и земята под нея се е осъществило чрез продажба на дяловете в дружеството "София офис сентър". Кипърското "Евърти холдингс" го купува през дружеството си "Евърти София център", учредено през май 2022 г. Продавач е "София офис сентър билдинг" с управител Христо Чепишев и с краен собственик регистрираното във Великобритания "Юро пропърти (риъл йстейт) ко лимитид". Като негови реални собственици в Търговския регистър сега са обявени британските граждани Ричърд Дерик Бриджис и Брадли Пол Крамър, и Лолита Бангуа Бунаг от Хонконг.

Сред документите в Търговския регистър е нотариално завереният договор за покупко-продажба, който препраща към предварителния договор за цената и условията по сделката. Той, обаче не е публикуван, а двете страни не разкриват финансовите параметри по нея. В договора е видимо единствено, че "Евърти София център" се задължава да поеме чрез цесия задължение от 3.58 млн. евро. (7.01 млн. лв.) на "София офис сентър" към "София офис сентър билдинг - 2", което също е собственост на "Юро пропърти (риъл йстейт) ко лимитид".

"Подобни инвестиционни сделки в България се случват сравнително рядко, като винаги е предизвикателство да се удовлетвори интересът на всички участници." Това коментира пред "Капитал" по повод на продажбата Георги Димитров от Star Capital, който е консултант по сделката. Тя се случва на фона на ниска ликвидност на местния пазар и световна несигурност, отбелязва също Димитров, който е управляващ директор на основаната през 2021 г. компания, като преди това има над 13 години опит в MBL и C&W Forton.

Пети пореден актив в София

"Последната ни инвестиционна сделка e значима стъпка от нашата стратегия за развитие. Това е петият пореден актив в София. Сградата е клас А, с най-висока оценка за устойчивост. Притежава първокласно местоположение и удобна транспортна свързаност", коментира Антония Йорданова, мениджър за България в Everty. Тя разказа, че последните две години са проучвали този бизнес район на София и са търсили сграда, която да отговаря на изискванията за съвременна офис сграда и да бъде сертифицирана. Sofia Office Center притежава зелен BREEAM Excellent сертификат. Йорданова допълва още, че изискванията им за сградата са били за "локация, качество на строителство, микс от първокласни наематели, транспортна обезпеченост", които по думите ѝ са изпълнени от офис сградата до "Интер експо център".

Ще продължим да развиваме сградата и услугите предоставяни до момента на наемателите, като запазим бизнес подхода на предишните собственици.

Aнтония Йорданова

мениджър за България в Everty

Дружеството за имоти Еverty е част от YNV Group, която освен в недвижими имоти инвестира в технологии и в образование. В България YNV Group присъства първо с технологичната "Тек експертс" (Tek Experts), която е със седалище в страната, но оперира в още 10 държави на пет континента. Има над 6000 служители по света, като според АПИС тези в България са близо 950, а освен в София компанията има офис и във Варна. Част от YNV Group са още компанията Wize, специализирана в софтуер за работна сила, академията за дигитални лидери ELEV8 и финтех компанията Monifai.

Everty стъпва на българския имотен пазар през 2015 г. Притежава и управлява "Перформ бизнес център" на ул. "Позитано" в София, където са нейното седалище и това на Tek Experts. Сградата е придобита на части в периода 2015 - 2019 г. за малко над 44.9 млн. лева.

През юни 2020 г. от Everty обявиха намерение за четири години да инвестират 100 млн. евро в недвижими имоти в страната. През април 2022 г. компанията придоби за 8 млн. лева бутиковия хотел "София резидънс" в София, който вече е с ново име - "Оборище 63". През август същата година купи офис сградата Prizma Offices от унгарския холдинг за недвижими имоти WING. В портфолиото на Everty влиза и офис сграда Matrix Tower. Приходите на "Евърти България" за 2021 г. са 6.1 млн. лв., но е на загуба с 1.02 млн. лв.

Заедно с партньорите ни по сделката взехме решение да не обявяваме цената, но се радваме да споделим, че дружеството и съответно сградата са продадени на пазарна цена, която удовлетворява в голяма степен и купувача, и продавача.

Евгения Диканска

изпълнителен директор на Europroperty

Въртележката с терена

Според първия запис от 2001 г. в Имотния регистър за собственик на терена от 5.65 дка на бул. "Цариградско шосе" е посочено учреденото през 1992 г. "Дистрибуторска компания "Аксон България". После имотът преминава последователно през дружествата "7-и километър" и "Нюко" (с крайни собственици Иван Стоянов и "Ита-холд"), както и "Имо пропърти инвестмънтс София" (на гръцкия собственик на Пощенска банка).

През юни 2015 г. земята вече е притежание на "Яркон пропъртис" с краен собственик Стоян Бързаков. И докато до този момент прехвърлянето на терена се е случвало чрез покупко-продажбата му, то през 2016 г. следва серия от два последователни апорта в търговски дружества.

Първо, през юли "Яркон пропъртис" апортира имота с намиращия се върху него към този момент склад в дъщерното си "Експо пропъртис". Два месеца по-късно, през септември, следва нов апорт - в новоучреденото "София офис сентър". През октомври дяловете в него са прехвърлени на "София офис сентър билдинг" на британското "Юро пропърти (риъл йстейт) ко лимитид".

През лятото на 2017 г. на мястото на складовата сграда от Europroperty започват строежа на Sofia Office Center, който приключва в края на 2019 г. През януари 2020 г. вече е в експлоатация. Отдаването под наем освен на вътрешния екип е възложено на "Славчев консултинг" - впоследствие представител на Avison Young за България. Към днешната дата "по-голямата част от сградата е заета", коментира Евгения Диканска, без да посочва процентно изражение на заетостта ѝ.