Крехко възстановяване: как четири консултантски компании виждат офисния пазар

Търсенето плавно се възстановява

Тенденцията на увеличаване търсенето на офис площи в София, която започна през третото тримесечие на 2021 г., продължи и през първите шест месеца на 2022 г., казват от Colliers. По тяхна оценка брутно наетите площи, (т.е. всички наемни транзакции за полугодието) са 90.47 хил. кв.м, което е с 29% повече в сравнение със същия период на 2021 г.

Cushman & Wakefiled Forton също отчитат признаци на плавно възстановяване на офис пазара в града. Наемните договори за полугодието, според тях, са за 85.44 хил. кв.м, което е над средните нива за този период на годината.

Данните на Avalant, която от април е есклузивен представител на JLL за офисния и инвестиционния пазар в България, също показват постепенно разгръщане на наемната активност. През втората половина на 2021 г. обемът наети площи достига 78 хил. кв.м, а през първото полугодие на тази вече е 79.6 хил. кв.м (за повече яснота данните им не включват подновявания на договори). И ако през първото тримесечие на тази година новонаетите площи са едва 28 хил. кв.м, но през второто обемът им достига 52 хил. кв.м. Най-много са те в районите на "Цариградско шосе" (28%), "Хладилника" (21%) и "Бизнес парк София" (16%). Средният размер на сделките за второто тримесечие е около 900 кв.м брутна отдаваема площ.

Прогнозата на Avalant е, че има предпоставки пазарът за тази година да се доближи до силния резултат на миналата - 143.6 хил. кв.м новонаети площи. Основание за това им дават значителният обем изтичащи договори за наем в рамките на 2022 г. и увеличеният интерес от новонавлизащи компании в страната, който наблюдават.

Виждаме обеми новоподписани договори за наем, сходни с тези отпреди пандемията, казват от MBL. По техни данни сделките за второто тримесечие на 2022 г. са за 28 хил. кв.м, което е повече в сравнение с първото тримесечие, а на годишна база запазва сходно ниво. Въпреки че несигурността все още не е отшумяла, стабилният растеж на бизнеса и плановете за развитие на големите наематели в София се отразяват и върху наемането на допълнителни офис площи, коментират те.

Преместването на Payhawk, първият български еднорог, от инкубатора Campus Х в офис от 3 хил. кв.м под наем в Polygraphia Office Center е една от ключовите сделки за периода

Наетите площи не са много повече от освободените

Основната част от наемните сделки обаче все още са основно премествания на офиси (38% по данни на Colliers) и подновяванията на договори (34%). Други 14% се дължат на експанзия на фирми, които вече присъстват в България, 10% - на наемане на площи на етап "в строеж", и едва 4% са договорени от нови за пазара компании, според статистиката на Colliers.

Основният обем от наемните офис сделки (около 70%) идва от подновявания на договори и премествания на наематели. Тъй като тези транзакции не допринасят или има слаб принос за ръст на пазара, нетното усвояване на офис площи за шестмесечието се запазва на скромни нива, казват от C&W Forton.

По данни на C&W Forton нетното усвояване за полугодието е 13.387 хил. кв.м. Colliers го определя като 45.91 кв.м. Те отбелязват, че този индикатор продължава да се подобрява и да наближава нивата отпреди пандемията, но с по-бавен темп от ръста на брутно усвоените площи. Според Avalant за второто тримесечие то е 21.88 хил. кв.м (в резултат на реалното преместване на компаниите, подписали наемни договори в края на 2021 г.) и е значително по-добре от предишното тримесечие, когато е едва 3 хил. кв.м.

Единствено от MBL смятат, че за второ поредно тримесечие пазарът на бизнес имоти в София регистрира отрицателно нетно усвояване, което означава, че повече площи се освобождават. Те обаче уточняват, че при офис площите клас А нетното усвояване е положително (21 хил. кв.м), а изоставането идва от клас Б, който според тях става все по-малко предпочитан. C&W Forton също отбелязват, че има повече сделки в сгради клас А, което се обяснява с желанието на наемателите да получат по-добра работна среда.

Търсенето както обикновено идва основно от компаниите от IT и BPO сектора. Според C&W Forton те формират повече от половината от сделките през първото полугодие на 2022 г. Colliers прецизират, че търсенето се разпределя така: ИТ и аутсорсинг сектора (44%), професионални услуги (29%), фармация (13%), търговия (5%), финансови услуги (4%), медия (3%).

Две нови сгради клас А през второто тримесечие

В графата ключови нови сгради, въведени в експлоатация през второто тримесечие на 2022 г., от C&W Forton посочват сграда 1 и сграда 2 в проекта Office X в "Хладилника". Те са с обща площ 27.8 хил. кв.м. Асен Лисев, един от двамата основни акционери в "Офис Х", всъщност е и собственик на консултантската компания МВL.

За второто тримесечие MBL отчита 44 хил. кв.м нови офис площи в София. Повечето от тях са офиси клас А в кв. "Хладилника". Другите са сгради, които са били замразени във времето и са получили разрешение за ползване през последното тримесечие.

По данни на Avalant въведените в експлоатация офис площи през второто тримесечие на 2022 г. са приблизително 27 хил. кв.м.

Сградата на мебелния магазин "Еником - М" в столичния жк "Дружба" също ще стане офис, след като беше купена за собствено ползване от малтийска хазартна компания, влизаща на българския пазар Фотограф : Цветелина Белутова

Лек ръст на общите офис площи, голям на активно предлаганите

Обемът отдаваеми офис площи на пазара в София като цяло в края на юни 2022 г. се оценява между 2.08 млн. и 2.6 млн. кв.м от различните консултанти.

Colliers, които посочват горната граница, отчитат освен площите А и B и тези клас С. По техни данни през първата половина на 2022 г. предлагането на модерни офис площи в София нараства с 2%.

Avalant, които дават долната граница, следят само т.нар. спекулативни площи - за отдаване под наем, а не и офис сградите за собствено ползване. По тяхна информация делът на клас А e около 61% от цялото предлагане.

От MBL, които оценяват обема на съществуващи офис площи на 2.45 млн. кв.м, уточняват, че 70% от тях са извън центъра на града. "Към момента по продължението на бул. "Цариградско шосе" се намират около 1/5 от целия офисен фонд, следвани от обособените бизнес зони около бул. "Александър Малинов" и югоизточната част на "Околовръстен път", се казва в анализа им.

Активно предлаганите офис площи в София в момента по данни на Avalant са 540.1 хил. кв.м - със 17.7 хил кв. м повече, отколкото предходното тримесечие. Става дума за свободни площи в съществуващи сгради, площи, които се очаква да се освободят (вкл. площи за преотдаване), както и в сгради в строеж, които ще бъдат завършени до края на септември 2023 г.

По данните на MBL към края на юни активно предлаганите площи са 525 хил. кв.м (не посочват да отчитат площите, които предстои да бъдат освободени). Това е с 13 хил. кв.м увеличение спрямо предходното тримесечие. Около 34% от тях са в коридора на "Цариградско шосе", следван от кв. "Хладилника" и бул. "България" с по 10% дял, по данни на компанията.

Офис сградата на ул. "Генерал Йордан Венедиков" 8 (между "София тех парк" и "Мегапарк"), която от две години пустее, вече има нов собственик Фотограф : Цветелина Белутова

Свободните площи остават рекордно много

В края на 2021 г. делът на свободните офис площи в София достигна 16-17%, което е най-високото ниво от 2015 г. насам. От Colliers смятат, че това равнище се запазва, при сградите по бул. "Цариградско шосе" се наблюдава по-висока концентрация на незаети площи клас А от средната.

Avalant също приемат, че делът на физически свободните офис площи остава непроменен, но спрямо предходното тримесечие - 20.11%, или 418.6 хил. кв.м офиси. Малко по-голям е делът, а и леко нараства, при сградите клас А (21.94%), докато при клас Б намалява до 17.27%. В голяма част от предпочитаните бизнес райони процентът свободни офис площи продължава да намалява, което може да засили конкуренцията между наемателите и да позволи на наемодателите да постигнат по-добри за тях наемни условия, казват консултантите.

C&W Forton отчитат лек ръст при свободните площи - от 16.4% през първото тримесечие на 16.7% през второто (до около 379.8 хил. кв.м). Отдават го на финализирането на конкретен средно голям офис проект през периода, но прогнозират, че липсата на сериозни обеми нови площи в строеж ще балансира пазара.

По оценка на MBL свободните офис площи за поредно тримесечие достигат връх в съвременната история на пазара в София. Тези клас A и B през второто тримесечие са се увеличили с около 50 хил. кв.м спрямо предходното и са 435 хил. кв.м (17.8%). Около 38% от тях са разположени по продължението на бул. "Цариградско шосе". В идеалния и широкия център на града увеличението на свободни площи е под 1%, а в нецентралните райони, където и предлагането е по-голямо, с 1.6%, казват те.

Плавенръст нанаемите клас А,явен притаксаподдръжка

И през второто тримесечие продължи плавното увеличение на наемните нива в клас А сегмента в райони с по-нисък дял свободни площи като Централен район, широк център, "Изток" и "Хладилника", казват от Avalant. Офертните наемни нива, които регистрират, са между 11.50 и 15 евро на кв. м с изключения и в двете посоки.

Наемите при клас В остават в диапазона 9-12.50 евро на кв. м в Централен бизнес район и постепенно намаляват, достигайки 6-11 евро на кв. м в останалите райони.

За MBL офертните наемни нива за офис площи клас А са в диапазона 12.5-15.5 евро на кв.м, докато наемите за клас В са между 8 и 10.5 евро на кв.м. Според техните данни през второто тримесечие средните наеми при клас А са се увеличили между 3 и 8%. Освен на високата инфлация го отдават и на спекулативно търсените наеми на няколко офис проекта, които все още са в строеж, без да има гаранция, че на тази цена ще се стигне до сделка.

Наемите в клас В остават относително непроменени поради по-слабия интерес към тях, казват от MBL и прогнозират, че при сгради на по-неблагоприятна локация те ще търсят натиск надолу, докато при добре позиционираните клас А офис сгради ще продължават със същите нива.

За Colliers и C&W Forton средните офертни наемни нива по скоро остават стабилни Според Colliers за офиси клас А нивата в идеалния център са около 14 евро на кв.м, в широкия - около 12.5 евро на кв.м, а по периферията - около 12 евро на кв.м. C&W Forton отчитат офертни наеми за централната част от 15 евро/кв.м и 12-14 евро/кв.м по протежение на главните пътни артерии.

В същото време обаче наемодателите увеличават таксите за поддръжка и обслужване (10-15% според Colliers), заради ръст в цените на електроенергията и разходите по анти-ковид мерките. По данни на C&W Forton таксите вече са между 2.75 - 4 евро/кв. м.

През първото полугодие на 2022 г. разликата между офертна и договорна цена намалява, особено при офис сградите в района на кв. "Хладилника" и в центъра. Също така, ако офертните цени на съществуващи офиси клас А се запазват, то тези на сградите в строеж нарастват, отбелязват от Colliers. Прогнозата им е, че в краткосрочен план се очаква допълнителен натиск за повишаване на офертните наемни нива поради нарастващите разходи за строителство и довършителни работи.

"Разликата между постижими и офертни нива, която през 2020 г. и първата половина на 2021 г. постепенно се увеличаваше, през последните две тримесечия се запази непроменена. В конкретни райони с нисък процент свободни площи и висок интерес от наематели се очаква тази разлика да се свие", коментират от Avalant.

Най-позитивната оценка за второто тримесечие е на Avalant - според тях след месеци на затишие през периода офис площите в строеж са се увеличили с 33 хил. кв.м Фотограф : Надежда Чипева

Инвеститорите са предпазливи

Растящата инфлация и повишените цени на строителните материали водят до забавяне на инвестициите в офис сегмента. Инвеститорите като цяло са предпазливи. Започнатите проекти се довършват, а стартирането на нови се задържа, казват от Colliers и MBL.

Оценките на консултантите за новите проекти обаче са противоречиви и варират от лек ръст през стагнация до лек спад.

Най-оптимистични са от Avalant. През периода юли - декември 2022 г. се очаква да получат разрешение за ползване приблизително 72.6 хил. кв.м модерни офис площи в София. От тях 22% са за собствено ползване, а 26% вече са отдадени под наем, казват те. Дори допускат, че този обем може да се окаже и по-висок, ако стартира строителството на някои от проектите в по-напреднал етап на планиране.

При обичайни обстоятелства през 2023 г. се очаква да бъдат завършени още 101.2 хил. кв.м (7% от които са вече отдадени под наем) и приблизително 29 хил. кв.м през 2024 г. Така общата строителна активност в София към момента е 250.48 хил. кв.м, което е с 33 хил. кв.м повече, отколкото предходното тримесечие и този резултат идва след месеци затишие, казват от Avalant.

По данни на MBL около 203 хил. кв.м офис площи са в процес на изграждане и за още 230 хил. кв.м е обявено, че ще стартират в близко бъдеще. Около половината от строящите се офис сгради са в райони като бул. "Цариградско шосе" и кв. "Хладилника". Скъпият строителен процес, съчетан с 20-годишния връх на инфлацията, обаче най-вероятно ще намали развитието на спекулативни офис проекти, които са били планирани за тази година", смятат от компанията.

Данните на C&W Forton показват и спад на офис площите в строеж в столицата - през второто тримесечие те са малко над 175 000 кв. м при почти 200 000 кв. м. Те не са регистрирали новозапочнати проекти.

За Colliers общата квадратура на проектите в процес на активно изграждане остава на нивата си от края на 2021 г. - 254.4 хил. кв.м. Тогава строителната активност при офисите пада до най-ниското си ниво от 2016 г. насам.