Американският пазар на имоти предполага, че предстои рецесия

Повод за песимизъм

Поводът за оптимизъм е, че американският пазар на недвижими имоти е намерил своята основа. Купувачите се завръщат, но не и лудостта от времето на пандемията от ковид. На теория един приличен пролетен сезон би могъл да позволи на цените на жилищата да се стабилизират, а на строителите да възобновят строителството, което ще стимулира растежа, без да подхранва инфлацията. Основание за песимизъм е идеята, че взаимодействието между имотния пазар и инфлационните тенденции е твърде силно, за да бъде пренебрегнато - ако купувачите се върнат на пазар на жилища с ограничено предлагане, ще последва покачване на цените. И ако Фед види, че такъв чувствителен към лихвените проценти сектор като имотите не реагира на по-стриктната парична политика, той може да прецени, че трябва да бъде по-строг. За съжаление на Америка и на света песимистичният вариант изглежда по-реалистичен.

Анализаторите изтъкват редица фактори, отговорни за възстановяването. След една година на слаби продажби се наблюдава засилено търсене. По-богатите купувачи, плащащи в брой, представляват по-голям дял от пазара. Може също така купувачите да свикват с по-високите лихвени проценти: някои видяха добра сделка, когато лихвените проценти по ипотечните кредити спаднаха от над 7% в края на миналата година до 6% през януари.

Може би най-важното е, че предприемачите са изготвили набор от стимули. Няма нищо необичайно в това да се използват отстъпки, когато пазарът се свива - новият елемент този път е агресивното използване на изкупуване на ипотеки чрез вътрешни кредитори, като на практика се предплаща част от лихвата от името на клиентите, за да се намалят лихвите по ипотеките. Това позволи на строителните предприемачи да предлагат ипотечни кредити, които сякаш произхождат от ерата преди инфлацията през изминалото десетилетие.

Строителят на жилища Pulte предлага 30-годишни фиксирани лихвени проценти от само 4.25% за някои от почти завършените си имоти. Toll Brothers, друг строителен предприемач, предлага 4.99%. "Миналата година научихме толкова много за това как да отговорим на притесненията на потребителите", казва Палмър.

Това е хитър финансов инженеринг. Джон Бърнс, консултант по недвижими имоти, изчислява, че предплащането на 6% от ипотечния кредит и получаването на по-ниски лихви за целия срок на ипотеката е също толкова голяма икономия за купувачите, колкото и намаляването на цените на жилищата с 16%, но ги оставя с по-високи лихвени проценти.

Очевидният въпрос е дали тези отстъпки са устойчиви. Има две потенциални пречки. Купувачите ще се затруднят да препродадат жилищата си на същата цена на купувачи, които не се възползват от изкупуване на ипотеките. В резултат на това Бърнс смята, че оценителите могат да намалят оценката на жилищата, което ще принуди продавачите да намалят цените. На второ място, изкупуването е в противоречие с това, което Фед се опитва да постигне - да ограничи покупките на имоти, за да постигне по-добър баланс между търсенето и предлагането.

Миналата година председателят на Фед Джером Пауъл говори за необходимостта от "известно рестартиране" на пазара на имоти. Що се отнася до достъпността на цените, това рестартиране трябва да продължи още дълго. Плащанията по ипотеките за нови жилища вече достигат почти 30% от средния доход на домакинствата в Америка, близо двойно повече от средното им ниво през изминалото десетилетие.

Повишаването на доходите, намаляването на лихвите по ипотечните кредити или понижаването на цените на жилищата би върнало достъпността до нивата отпреди кризата. И трите неща се случват, но предстои да се извърви дълъг път. Според индекса S&P CoreLogic Case Shiller в национален мащаб цените на жилищата са се понижили само с 4% от пика си в средата на 2022 г., което едва се отразява на 45% скок по време на пандемията.

Какво става с предлагането

Има и една по-неподатлива част от уравнението - предлагането на жилища. Собствениците на жилища, които са си осигурили ниски лихвени проценти, не желаят да се местят. На пазара за препродажба има само 1.1 млн. съществуващи жилища, наполовина спрямо средното ниво от края на 80-те години. В същото време строителите на жилища са по-предпазливи, отколкото преди две десетилетия, в навечерието на световната финансова криза. Когато манията за купуване на жилища се разрази, строителството на жилища се увеличи, но не и рязко, тъй като строителните предприемачи смятаха бума за краткотраен. След това, когато пазарът се успокои, те почти веднага свиха дейността си.

Това се отразява добре на счетоводните баланси на строителните предприемачи, оставяйки им големи парични средства. Но е лоша новина за всички останали. Инвестициите в жилищно строителство са намалели с една пета в реално изражение през миналата година. Изглежда, че през тази година те ще намалеят още повече. Учудващо е, че въпреки зараждащото се възстановяване на търсенето досега броят на започналите строежи е намалял. Дхавал Джоши от BCA Research отбелязва, че подобни по размер спадове в инвестициите в жилищно строителство почти винаги са предвещавали рецесия в миналото. Робърт Дитц от National Association of Home Builders споделя тази загриженост: "Никога не е имало случай, в който да има спад на цените и значителен спад на инвестициите в жилищно строителство, и да не се стигне до рецесия."

Това противоречи на надеждата на финансовите пазари, че Америка може да избегне спад, и на надеждата на пазара на недвижими имоти, че най-лошото вече е зад гърба му. През последните две години фирмите, икономистите и инвеститорите се научиха да се пазят от инфлационни фалшификати: краткотрайни пристъпи на отслабваща инфлация, които отстъпват място на засилване на ценовия натиск. Възстановяването на жилищния сектор също може да се окаже фалшиво, като секторът има по-слаба основа, отколкото изглежда, а Фед е принуден да поддържа по-високи лихвени проценти за по-дълго време. Много зависи от пролетния сезон на продажбите.

2023, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved