Строителство и имоти

Може ли Китай да разреши имотната си криза

Реформите рискуват нова вълна от ликвидност

Страхът от недовършени жилища намалява търсенето.

Ексклузивно съдържание от The Economist

Страхът от недовършени жилища намалява търсенето. © Reuters

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Ако се съди по небостъргачите, осеяни по брега на малкия крайбрежен град Хайянг, перспективите на Country Garden са доста оскъдни. Фирмата, най-големият строителен предприемач в Китай по продажби, е продала няколко апартамента край плажа. Няколко кули изглеждат само частично построени. Изкуствено германско село със заострени покриви разполага с магазини и ресторанти и добавя малко стил. Но и то е почти празно. Провалът на компанията в продажбите на жилища стана ясен, когато печалбите ѝ за първата половина на 2022 г. почти се изпариха.

Надолу, надолу

Country Garden не е единственият китайски предприемач, изправен пред трудности. Обемът на продадените жилищни площи в цялата страна е намалял с 24% през 2022 г., най-големия спад от 1992 г., откакто са налични данни; инвестициите в имоти са намалели с 10% на годишна база, първия спад в историята. Evergrande, най-задлъжнелият предприемач в света, който се срина през 2021 г., все още не е представил план за преструктуриране, който първоначално трябваше да бъде изготвен през юли. Одиторът на фирмата, PwC, подаде оставка на 16 януари. Това намаляване на активността е катастрофално за китайската икономика, която произвежда около една пета от своя БВП от сектора.

Обемът на продадените жилищни площи в цялата страна е намалял с 24% през 2022 г., което е най-големият спад от 1992 г.

Властите в страната в момента прекрояват политиката в огромен мащаб. Правителството се отказа от политиката си за "нулев ковид" към пандемията, като същевременно сигнализира за край на репресиите срещу технологичните компании. Политиците също се опитват да спасят имотния сектор. След две години на принуждаване на строителите да намалят задлъжнялостта - което тласна десетки към неплащане на дългове - регулаторите сега изоставят много от тези мерки с надеждата да съживят доверието в сектора. Това предизвиква известна доза оптимизъм. Въпреки мрачната гледка в Хайянг цената на акциите на Country Garden се е утроила от октомври.

Точното съдържание на реформите на правителството остава мъгляво. На 13 януари служители изготвиха проект на план от 21 точки, в който се посочва, че целта е да се осигури ликвидност на "качествените" предприемачи. Задачата сега е да се прави разлика между тези компании и лошите: не е дадено ясно определение какво представлява добро качество. Планът също така ще накара банките да предоставят заеми за закъсали проекти, а държавните мениджъри на активи да предоставят кредити за сливания и придобивания. Търговските банки, които се оттеглиха от имотите, бяха уведомени да започнат отново да отпускат заеми на надеждни предприемачи. В същото време държавните медии съобщават, че политиката на "трите червени линии", която ограничава дълга, ще бъде облекчена за 30 неназовани фирми.

Бързо набиране на нов дълг

Компаниите започнаха бързо да набират нов дълг през декември - знак, че облекчаването на политиката е започнало доста преди правителството да обяви новите мерки. Местните власти намаляват лихвите по ипотечните кредити и много от тях сега са рекордно ниски. Държавните спасителни фондове са насочени към незавършено строителство. Смята се, че около 60% от жилищата, продадени между 2013 и 2020 г., не са били предоставени на купувачите, много от които въпреки това са платили някаква част за тях. Без финансиране строителните проекти са в застой и не могат да бъдат завършени. Страхът от недовършени жилища намалява търсенето.

Държавата също иска да избегне по-тежки просрочия. Country Garden направи плащане в последния момент на притежателите на облигации на 17 януари. Това стана възможно благодарение на подкрепата на местните правителства, нещо, което малко компании освен толкова големи и важни като Country Garden, имат в момента. Според компанията за данни Refinitiv около 950 млрд. юана (140 млрд. долара) офшорни дългове ще падежират тази година спрямо 810 млрд. юана миналата година.

Планът показва някои ранни резултати. Завършването на жилища е намаляло с 6% на годишна база през декември, което е възстановяване от предходния месец, когато са паднали с 18%. Това е внимателно наблюдаван критерий: недовършените жилища накараха купувачите да бойкотират плащанията по ипотечните си кредити миналата година като част от вълна от протести. Реформите бяха подпомогнати от премахването на ограниченията за ковид-19. Няколко седмици преди промените в политиката преместването в китайските градове носеше заплаха от карантина. Предварителните данни на консултантската компания Beike Research Institute предполагат, че продажбите на употребявани домове в 50 големи китайски града може да са се повишили с повече от една пета през първите десет дни на годината в сравнение със същия период месец по-рано.

Kaisa, строиетелен предприемач, който изпадна в неплатежоспособност през 2021 г., избягва преговорите за преструктуриране с инвеститорите и изглежда далеч от споразумение с кредиторите. И все пак въпреки проблемите търсенето на жилища на компанията изглежда расте. Анализатори от CreditSights наскоро посетиха проект в Шанхай и откриха, че агентите вече не предлагат отстъпки. Липсата на намаления на цените предполага, че търсенето се повишава за имоти с добри локации.

Няколко чуждестранни инвеститора бяха насърчени от плана на държавата. Фирмите са почти изцяло изключени от пазара на офшорни облигации, където много глобални мениджъри на активи и хедж фондове се опитват да възстановят загубите след пропуснати плащания. Средствата, събрани от разработчиците, са намалели с една четвърт миналата година в сравнение с предходната година. Но на 12 януари Dalian Wanda Commercial Management издаде облигации за 400 млн. долара, първата от повече от година и знак, че някои добре известни групи, свързани със строителни предприемачи, може бавно да се върнат на пазара на офшорни доларови облигации през следващата година. Американските мениджъри на активи Fidelity и BlackRock са купувачи на емисията според анализаторите от Reorg.

Очаквания за леко възстановяване

Усилието може да доведе до стабилизиране на жилищния пазар и леко възстановяване на продажбите през второто тримесечие на годината според анализатори от Morgan Stanley - приблизително това, което правителството има предвид. Но длъжностните лица трябва да действат внимателно, за да не допуснат отново грешки. Твърде голямото финансиране би съживило старите проблеми на свръхпредлагането и ще го направи в момент, когато населението на Китай започва да намалява. Процентът на свободните работни места достигна 7% в най-големите градове на Китай през миналата година и 12% в градовете от второ ниво, което е много по-високо от средното за света, изчислява JPMorgan. Около 70% от жилищата, продадени от 2018 г. насам, са купени от хора, които вече притежават поне едно.

Спекулациите превърнаха китайските домове в най-скъпите в света на база цена/доход. Хонг Хао от компанията за управление на активи Grow Investment казва, че политиката на "трите червени линии" най-малкото е задължила предприемачите да забавят скоростта, с която са вземали дългове. Кампанията създаде огромни проблеми за китайската икономика, но без нея "ситуацията би била много по-лоша", добавя той. Ако правителството в крайна сметка налее твърде много пари в спасителната програма, това може да доведе до нова вълна от излишни и още празни морски жилищни комплекси.