Оптимизъм от дъното на инвестиционния имотен пазар

Цената на заемите за инвеститори сега е между 5% и 6% и в последната година и половина се покачва. Има инвеститори, които ще трябва да изчакат година или две, за да получат достъп до финансиране.

Търпин отбеляза, че докато имотите на пазари като германския или американския са загубили до 20% от стойността си за последните 12 месеца, обезценяването в ЦИЕ е доста по-малко. Не се знае обаче какво предстои. Дотук ръстът на наемите на много от пазарите в региона е помогнал да няма срив в реалната доходност, а само ограничен растеж или ограничени загуби.

Какво предлага регионът

"Когато кредитът е по-малко достъпен, обикновено или разчитате изцяло на собствен капитал, или търсите по-малки сделки, която налагат и по-малка сума по дълга", обясни Кевин Търпин. В подобни ситуации ЦИЕ е атрактивна. В България например може да се купи офис сграда на цена 2500 евро на кв.м, докато в Лондон това би струвало много пъти повече. Друг пример са индустриалните имоти, чиито наличности в Германия, Великобритания или Нидерландия са значително по-големи, дори отколкото в Полша, където на човек от населението се падат под 1 кв.м индустриални площи.

В сегашния труден период очакванията на купувачите и продавачите за цената се разминават с между 20% и 30%. В това отношение едва ли ще бъде постигнат баланс преди 2025 г. "Може би, ако успеете да задържите собствеността си, през 2025 г. ще е по-добро време за продажби. Но ако купувате, е възможно по-късно през тази или през следващата година да се появят интересни възможности", отбеляза Търпин. Що се отнася до инвестициите на зелено - въпреки стабилизирането на пазара на строителни материали, разходите за строителство все още са високи. В Чехия например по тази причина последните 18 месеца не са започвани нови офис сгради, макар процентът незаети площи да е нисък, казва анализаторът.

Проблем за ЦИЕ е и предубеждението на чуждестранните инвеститори, че регионалният пазар е слабо ликвиден и след пет или десет години трудно биха препродали актива. Сред факторите, които ще влияят на отношението на инвеститорите към региона, Търпин посочи геополитиката и националните политики, секторните особености, ESG стратегиите, които стават задължителни, въведените и предстоящите регулации.

От гледна точка на инвестиционните пазари 2023 г. не беше лоша за България

Георги Киров

партньор и директор "Инвестиционни консултантски услуги" в Colliers

Нелоша година за България

От гледна точка на инвестиционните пазари 2023 г. не беше лоша за България. Тя бележи свиване спрямо 2022 г., но не бих казал, че това е в резултат на свито търсене. При пазар от порядъка на 221 млн. евро както обемите, така и миксът от активи по-скоро зависят от това какви сделки има, обясни Георги Киров, партньор и директор "Инвестиционни консултантски услуги" в Colliers. По негова информация има няколко мащабни сделки, които не са стигнали до финал през 2023 г., но това вероятно предстои през тази година. Като цяло той определя инвестиционния пазар в страната като жизнен и нормален. Доходността в повечето сегменти се запазва и е 7.75% за офис и ритейл площи, 7.5% за логистиката и 4% за жилищните имоти.

При микса на инвестициите в България е трудно да се говори за тенденция. За 2022 г. например с най-голям дял са сделките с индустриални площи, а за 2023 г. - инвестициите в офисни площи са 42%. И в ЦИЕ офисите остават сектор номер едно по инвестиции с дял от 34% през 2023 г.

В региона през миналата година индустриално-логистичните площи са отстъпили втората си позиция на търговските, където са атрактивни ритейл парковете, супермаркетите и магазините "Направи си сам". Индустриалните площи набраха скорост по време на ковид покрай възхода на електронната търговия. Но сега инвестициите с цел отдаване под наем в сегмента са в затруднение заради поскъпналото строителство и затрудненото банково финансиране. В ЦИЕ се очаква развитие на инвестиционния сегмент на жилищата за отдаване под наем.

За 2023 г. делът на сделките с местни инвеститори в България достига петгодишен рекорд и е 90%. Осреднено за петте години от 2019 до 2023 г. 34% от инвестициите в ЦИЕ са направени от местен и източноевропейски капитал срещу 66% с чуждестранни. С най-висок дял местни инвеститори е Унгария, следвана от България и Чехия.

Според Кевин Търпин в периоди като сегашния, когато международните инвеститори се отдръпват заради проблеми с обезценка на активите на основните им пазари, добрата местна база от инвеститори е голямо предимство.

Офисите: Ръст и на наемите, и на свободните площи

Предлагането на офис площи в София е около 2.4 млрд. кв.м и се очакват нови около 300 хил. кв.м. В предлагането преобладават офисите клас А (52%). По-голямата част от новите площи (63%) са в периферията на града, което е обяснимо с липсата на свободни парцели в по-централните части. Основен клиент, както и предишните години, остават IT секторът, аутсорсингът и професионалните услуги, които заедно генерират около 57% от търсенето. Сделките с офисни площи са най-вече подновявания на договори (41%), следвани от релокации (25%), експанзии (21%) и нови компании на пазара (13%).

Изглежда нелогично, но едновременно има скок на свободните площи на пазара (до 15.2%) и увеличение на наемите (до 16 евро на кв. м за офиси клас А в центъра). Георги Киров го обяснява с това, че свободните площи остават концентрирани в определени активи, които по някаква причина не се представят добре. Но интерес към по-качествените сгради има и той вдига наемите в тях.

Данните показват и че в контекста на нарастващите наеми, търсенето леко се свива. Усвоените площи през 2023 г. намаляват с 5%-8% в зависимост от това дали се измерват нето или бруто. Киров разглежда това като сигнал, че пазарът е в добро състояние. В същото време е труден за прогнозиране, заради два фактора. Първият - преотдаването под наем, което е феномен от 2020 г. насам и остава невидим за статистиката. И почти двойното нарастване на капиталовите разходи, свързани с офисите, заради по-скъпи материали и персонализиране на интериора. Твърди се дори, че някои сгради са празни точно защото наемодателите нямат нужния бюджет, за да направят искания офис от наемателите (при все че разходите за тези цели обикновено се поделят между страните).

Делът на гъвкавите пространства от пазара в София е около 4%, което според Colliers e близо до оптималните 4-5%, и се радват на добра заетост.

Нови складове в строеж, натиск върху наемите

Логистичният пазар се свива през 2023 г., но остава здрав с 1.4 млн. кв.м предлагане на спекулативни площи клас А и клас Б (с тези за собствено ползване достига 4 млн. кв.м, но от Colliers не ги следят) и 75.2 хил. кв.м в строеж. Свободните площи са около 4%. През миналата година повечето сделки се случват през първото и последното тримесечие. Една от възможните причини за затишието в двете средни, според Георги Киров, е ограниченото предлагане на пазара в този период и опитите на инвеститорите в него да вдигнат наемите дори до 6 евро на кв.м - нива, които не се харесват на пазара. По оценка на Colliers през годината средните наеми достигат 5.5 евро на кв.м за площи клас А и 4 евро за площи клас Б на месец. Има обаче видим натиск за намаляването им, идващ от конкурентни пазари, най-вече румънският. Там бизнесът може да наеме площи на половин цена и да обслужва България и Румъния едновременно, което според Киров се случва непрекъснато.

Ритейл парковете се развиват, моловете поскъпват

Пазарът на търговски площи в България е много оживен. Делът на незаетите площи в моловете в София е едва 2.7%, а в големите градове варира между 2% и 8%. Изграждане на нови молове не се предвижда, като изключим един потенциален проект в Пловдив.

В същото време в страната има 58 действащи ритейл парка, седем в строеж и 17 в напреднал стадий на проектиране, по данни на Colliers. Общото предлагане на търговски площи от този формат е 501.5 хил. кв.м и се очакват още 120.2 хил. кв.м. Потенциал има във всеки град с около 20 хил. жители, смята Киров. Наемите в ритейл парковете бавно се покачват до 6-10 евро на кв.м месечно. За сравнение средният наем в моловете през 2023 г. е 43 евро на кв.м, докато през 2022 г. е 39 евро на кв.м.

Colliers: Ръстът на жилищния пазар е здравословен

От Colliers определят сегашното състояние на жилищния пазар в София като здравословно. Ръста на цените през 2023 г. със 7% от компанията отдават на фактори като нарастващото население на града, по-високи нива на спестявания, стария и пренаселен жилищен фонд, който създава търсене на нови имоти.

Приемат, че населението в София за последните десет години нараства средногодишно със 17 000 души, като се позовават на информация от ЕСГРАОН, според която то е около 1.5 млн. души. (За разлика от статистиката на НСИ, според която населението е 1.2 млн. души и не расте). Търсенето на база оценки на компанията е на 11 хил. жилища годишно, при това само за живеене, без спекулативното за покупка с цел последваща продажба. (Изчисленията са на база предположения за средния размер на жилището и броя на хората в едно жилище.) На пазара обаче годишно излизат между 8000 и 10 000 жилища по данни на НСИ. И ако за 2021 - 2022 г. има малък недостиг на апартаменти, то за 2023 г., през която и броят на сделките намалява, по оценка на компанията предлагането вече е адекватно на търсенето на пазара. От Colliers не виждат проблем и с достъпността на жилищата, защото апартаментите поскъпват с темпа на нарастване на доходите.

По оценка на компанията за 2023 г. офертите на пазара са 22 749, от които около 35% за нови жилища. И ако през миналата година, за да се реализират, са били необходими 18 месеца, сега оценката е за 17. По методика на Colliers, ако за да се стигне до продажба, са необходими 12 месеца, има недостиг, а ако се случва за 36 месеца, става дума за свръхпредлагане. Сегашният пазар не попада в нито една от двете крайности.

От компанията смятат, че въпреки незначителното свиване българският пазар е много жизнен и здрав. И не очакват той да е генератор на собствена криза. Смятат, че ако възникне проблем, той ще е заради външни фактори.