Строителство и имоти

Защо цените на жилищата отново се покачват

В богатия свят те не се съобразяват с по-високите лихви. Може ли това да продължи дълго?

Ексклузивно съдържание от The Economist

Reuters © Reuters

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

В части от Сан Франциско жилищният пазар е в тежко състояние. Да разгледаме примера с един луксозен апартамент в близост до кметството на града, с кварцови плотове и открита тераса на покрива, който през 2019 г. се продаваше за 1.25 млн. долара. Не и днес. След хаоса, причинен от пандемията от ковид-19, сега кметството има изглед към центъра на проблемите с наркотици в града. Всяка вечер се разиграват библейски сцени на беззаконие и човешко страдание. Апартаментът в момента е обявен за 769 хил. долара - и все още не е продаден.

Встрани от проблемните квартали обаче жилищният пазар на Сан Франциско отново е стабилен. Цените са се повишили с 3% спрямо дъното, достигнато по-рано тази година. Имотите в по-луксозните части на града се продават на значително надвишаващи офертите цени. В близкия Сан Хосе, намиращ се в Силициевата долина, цените на жилищата са с 8% по-високи спрямо дъното. Ситуацията е подобна в целия богат свят - има отделни слаби места, но като цяло пазарите са изненадващо силни.

Обръщане на тренда

Данни от клона на Федералния резерв в Далас сочат, че световните цени на жилищата са се повишили с 1.3% между първото и второто тримесечие на 2023 г. Оценките за по-скорошните месеци сочат продължаващо повишение. В парично изражение това ги поставя на нивото на предишния пик, достигнат през 2022 г. Коригирайки спрямо инфлацията, те са се понижили с по-малко от 5%. Това бледнее спрямо спада от 13% от върха до дъното, последвал финансовата криза от 2007 - 2009 г., който също така продължи много по-дълго.

Дори и на местата, където жилищният пазар полудя по време на пандемията, което накара хората да очакват срив, цените в момента са по-високи, отколкото мнозина се опасяваха. Във Великобритания индексът на цените на жилищата, изготвян от строителното дружество Halifax, се повиши с 1.1% през октомври, опровергавайки очакванията на икономистите за месечен спад с 0.4% (въпреки че броят на сделките е необичайно нисък). Данните на уебсайта за имоти Zillow сочат, че цените на жилищата в САЩ са с близо 2% по-високи спрямо предходната година. Скорошно проучване на Bloomberg сочи, че цените на жилищата в Австралия може да се повишат със 7.7% през тази година.

Всичко това изненада повечето икономисти. От началото на 2022 г. централните банки на богатия свят са повишили лихвените проценти средно с пет процентни пункта. Икономистите смятаха, че цените на жилищата ще се сринат, тъй като покупателната способност на купувачите ще намалее, гражданите с ипотеки ще се борят да изплатят дълговете си и икономиката ще се забави.

Трите фактора

Три фактора обаче обясняват защо жилищните пазари засега се справят с по-високите лихви. Първият е промяната в предпочитанията. Изглежда, че пандемията е направила хората по-отшелнически настроени - те работят от вкъщи все повече и отделят относително повече време за домашни развлечения, отколкото за излизания. Поради това хората отдават по-голямо значение на жилищното си пространство, което увеличава търсенето на жилища. Това възпрепятства спада на цените.

Вторият фактор е промененият ипотечен пазар. В някои страни като Америка и Дания отдавна е обичайно да се вземат заеми с фиксирани лихвени проценти, което позволява на хората да се предпазят от повишаването на лихвените проценти от централната банка. В годините преди 2022 г. домакинствата в други държави се насочиха в същата посока. Между 2011 г. и 2021 г. делът на ипотечните кредити с променливи лихвени проценти в страните от ЕС спадна от близо 40% до под 15% (въпреки че някои от останалите са фиксирани само за няколко години). Ефектът е забавянето на въздействието на лихвените проценти. От 2021 г. насам средният лихвен процент по ипотеките в богатия свят е нараснал само наполовина колкото средния лихвен процент на централните банки.

Финансите на домакинствата също така правят повишаването на лихвените проценти по-поносимо - третият фактор, подпомагащ цените на жилищата. След кризата с недвижимите имоти, започнала през 2007 г., много правителства въведоха по-строги правила, които изключват по-малко платежоспособните кредитополучатели. По-богатите хора по-лесно се справят с по-високите лихвени проценти. Освен това много кредитополучатели все още разполагат с много "излишни спестявания", натрупани по време на пандемията, които могат да използват за погасяване на вноските си. Последните оценки сочат, че в средностатистическата богата държава извън Америка тези спестявания все още възлизат на 14% от годишния разполагаем доход.

Възможно ли е болката на жилищния пазар просто да е отложена? Ипотеките с краткосрочно фиксиране скоро ще изтекат. След това домакинствата ще трябва да рефинансират, вероятно при днешните лихвени проценти; ако инфлацията остане висока, може би ще се наложи централните банкери да повишат лихвените проценти още повече. В крайна сметка излишните спестявания ще се изчерпят, а ръстът на безработицата, свързан със слабата икономика, също би застрашил някои собственици на жилища. Но засега богатият свят е далеч от района около кметството на Сан Франциско.