Градските центрове: от офиси до семейни домове

CBRE изчислява, че тази година близо 20 млн. кв. фута преустроени офиси ще излязат на американския имотен пазар; малка част от общото предлагане, но близо пет пъти повече в сравнение с 2016 г., когато фирмата започна да събира данни. През тези години една трета от преустройството на офиси е било в жилища (сред другите фаворити са хотели и все по-често лаборатории за естествени науки). Въпреки че по-голямата част от последните преустройства са се извършили на източния бряг на Америка, офисите се превръщат в жилища из целия богат свят.

Пречки пред процеса

Въпреки това темпото на преустройството би било по-засилено, ако не бяха редица предизвикателства. Някои от тях са практически. Апартаментите изискват естествена светлина и прозорци във всяка стая - големите етажни планове на модерните офис блокове често оставят зле осветени и лошо проветриви пространства. Тоалетните в офис сградите обикновено са съсредоточени само в една част, превръщайки водоснабдяването в кошмар. Други предизвикателства са свързани с бюрокрацията. Законите за зониране ограничават жилищата в много офис райони. В някои случаи правилата за височина и плътност на застрояване или изискванията за достъпни жилища увеличават разходите. Moody's Analytics смята, че по-малко от 3% от 1100-те офис сгради в Ню Йорк, които тя следи, отговарят на различните критерии.

В същото време строителните предприемачи, планиращи да преобразуват офисите, трябва да изкупят или преместят съществуващите наематели. Поради това финансовата обосновка за преустройството често е незадоволителна. Само офис сградите, които се търгуват с голяма отстъпка, вероятно ще могат да се превърнат в печеливши трансформации. В някои случаи преустройството на стара офис кула може да струва повече, отколкото изграждането на чисто нов жилищен блок.

Някои политици се опитват да улеснят процеса. Тъй като свободните офиси застрашават печалбите на наемодателите, приходите от данъци върху търговски имоти, както и бизнесите на близките магазини и ресторанти, градовете облекчават правилата за зониране и експериментират с данъчни облекчения. Кметът на Ню Йорк Ерик Адамс предвижда, че подобни стимули ще създадат 20 хил. нови апартамента в неговия град до 2033 г. Лондон планира да използва пространството на своя Square Mile, за да създаде 1500 нови жилища до 2030 г. Калгари, където всеки трети офис е празен, разполага с един от най-амбициозните планове. През 2021 г. канадският град даде началото на схема за финансиране за предприемачи, желаещи да опитат преустройство. Оттогава властите са се ангажирали да предоставят грантове на стойност над 153 млн. канадски долара (115 млн. долара).

Засега преустройството нараства, но е сравнително специфично занимание. Въпреки това намаляващата стойност на имотите, все по-празните офиси и увеличаващата се политическа подкрепа предполагат, че процесът ще се ускори. Moody's Analytics очаква, че делът на незаетите офиси в Америка ще достигне връх от около 19% през 2023 г. и ще остане висок за поне пет години.

Дори с по-стабилна икономика търсенето на офис пространство изглежда малко вероятно да се върне до нивата от преди пандемията. Според оценки на Gallup американците, заемащи позиции, които могат да се изпълняват дистанционно, ще прекарват 37% по-малко дни в офиса, отколкото преди пандемията от ковид.

Бъдещето всъщност може да изглежда като Долен Манхатън. Въпреки че 25 Water Street е нова, преустройството на офиси в тази част на града е по-стар феномен. След срива на фондовия пазар през 1987 г., когато почти една трета от офисите в Ню Йорк останаха празни, се използваха данъчни облекчения, за да се преустроят застаряващите офис сгради в жилища. Атентатите от 11 септември ускориха процеса, тъй като бизнесите се преместиха в други части на града. Днес в Долен Манхатън живеят около 83 хил. души спрямо по-малко от 700 през 1970 г.

Резултатът е удобен за семействата анклав, както и район, който е пример за други офис центрове, изпитващи затруднения. Децата на люлките на детските площадки и жителите, разхождащи кучетата си, са променили структурата на бившия финансов център. Близката гребна база предлага безплатни разходки с каяк по река Хъдзън през лятото. През студените месеци кънкьорите се пързалят на открита пързалка в Brookfield Place, търговски център в близост до крайбрежието. Въпреки че финансовите компании се преместиха, в района пристигнаха по-креативни наематели, сред които двата медийни гиганта Condé Nast и GroupM. Не е задължително смъртта на офис сградите да означава смърт на градските центрове.

2023, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved

Източник: Reuters