Най-големият жилищен проект в Банкя предвижда 67 къщи

Зад Bankya Hill Residense не стои проектно дружество. ("Банкя хилс", което излиза в интернет, всъщност е на някогашен неслучил се проект в посока Мало Бучино - бел. авт.) Строителното разрешение е издадено на консултантската фирма на Мартин Христов "Бул про консултинг", която е с регистрация още от 2008 г. Първо то е било за пет къщи. После инвестиционните намерения са променени и сега е за 18 къщи, както обяснява той - на първия етап. Плановете са те да бъдат завършени до средата на 2024 г.

Целият комплекс с 67-те къщи ще бъде строен на три етапа и трябва да бъде готов за две години и половина. Инвестицията в него също е поетапна. Ползва се кредит от 6 млн. лева от Първа инвестиционна банка - ипотеката на земята срещу него е вписана в Имотния регистър в началото на ноември. Христов обяснява, че кредитът е тип револвиращ, отпускан на етапи. Изграждат се 15-18 къщи и след продажбата им се преминава на следващ етап. Не са изчислявали колко общо ще е инвестицията в проекта, тъй като "цените на строителството са динамични и се влияят в голяма степен от липсата на работна ръка".

Строителството е в ход от юни. В момента първите две къщи са пред акт 14, а дотук са резервирани десет. На BalREс проектът в Банкя направи впечатление и с обявените си цени - 1600 евро на кв.м без ДДС - като за апартамент в "Дружба". Те се оказаха промоционални само за изложението. В момента продават между 1800 и 2200 евро на кв.м. "Стремим се да се конкурираме с тристайните апартаменти в новите квартали, като тук купувачът получава много повече като инфраструктура. Трудно е да продаваме по-скъпо, защото Банкя още не е развита като дестинация. На пазара там са максимум двадесетина къщи, а който успее да купи - не продава, така че е трудно да се установят средните ценови нива. Много шефове на банки имат къщи там. А политическата класа е ориентирана повече към една партия", казва Мартин Христов.

Теренът на комплекса на кадастралната карта на Банкя

Вдигнахме цените на земята 3.5 пъти

Парцелът от 36 дка е на най-високата част на вилна зона Иваняне, покрай ул. "Мусала", която я свързва с Банкя. Христов разказва, че приятел му показал мястото преди три години. Първо купил готов проект с няколко къщи на малък парцел, откъдето тръгнали. После няколко инвеститори се обедини около идеята да направят по-голямо начинание и започнали да комасират земя наоколо. Партньорите му осигурявали средства за покупката срещу обезщетение от определен брой къщи на по-късен етап, като за продажбите отговаря той. Справка в Имотния регистър показва пет сделки на "Бул про консултинг" общо за 30.4 дка. Другите пет декара вероятно са на друго дружество или частно лице. Трудно е да се проследи, защото междувременно отделните парцели са комасирани в един общ заради проекта.

"Комасирането е труден процес в България", обяснява Христов. В хода на дейността си те вдигнали цените на земеделската земя в Банкя 3.5 пъти. Имали и доста перипетии. Например терен от 1 дка им бил продаден от 28 души, един от които имал толкова малък дял, че получил получил обезщетение 9.40 лева. А заради неуредено попечителство самата сделка се забавила осем месеца. Купували само земя в регулация по Общия устройствен план. И минали продължителните процедури по смяната на предназначението й, през министерствата на земеделието, на околната среда и на регионалното развитие. Оставало им да оформят само парцел 1.7 дка, купен през юли.

Христов казва, че му е трудно да каже колко е общата инвестиция в терена. Справка в Имотния регистър показва, че най-голямата сделка е от април 2022 г. Тогава купуват анблок малко над 20 дка. Декларираният материален интерес по тази сделка е 1.4 млн. лева (около 70 лева на декар). Продавач е агенция за недвижими имоти "Джи Би Ай - 91 - Жанета Младенова". За самата Младенова в интернет излиза информация, че между 2010 и 2015 г. е управител на "Артекс Златен век", а след това, изглежда, започва собствен бизнес.

Теренът на комплекса от Google maps

Строителни особености на Банкя

Като инвеститори се захванали с комасирането на парцела и защото мислят, че Банкя има голям потенциал. Тя е курортно селище близо до София, с минерална вода, уникални качества на въздуха, пътеката на здравето и пр. А и не е презастроена. Освен на политиката на общината Христов го отдава и на липсващата част от Околовръстно шосе в частта на Горна баня и посока Банкя, което засега е опазило двете селища. Смята, че когато тази пътна отсечка бъде завършена, предвиждането ще бъде улеснено. А на база на собствения си опит вярва, че политиката на район Банкя и на главния му архитект ще предотвратят бъдещо презастрояване.

"Те са доста консервативни. Харесват си града какъвто е. Искат да се строи културно, без да се обезпокояват жителите, къщите да не са големи, визията им да е красива и изчистена и да са достъпни за млади хора. Върху терена от 34 дка при кинт 1.3 имахме право да застроим 40 хил. кв.м РЗП. От общината обаче с големи уговорки ни позволиха едва 13 хил. кв.м РЗП. Настояваха целият квартал да е в сходен дизайн. Измериха големината на съществуващите дворчетата по улицата, по която се стига до нас, и настояха нашите също да са между 300 и 600 кв.м", разказва Христов. След като се съобразили с изискванията, от общината им оказали пълна подкрепа. Съобщили им, че откриват по две нови паралелки в детските градини и в основното училище и че търсят ученици за двата лицея. На инвеститорите в Bankya Hill Residence това им харесва, тъй като виждат, че това ще е политика не само към тях, а и към всички останали, а и им помогнало да си изчистят плановете и намеренията. "Не сме отишли там с връзки", твърди Мартин Христов.

"Капитал" се обърна с въпроси и към главния архитект на район Банкя арх. Милена Будинова. От кабинета й обещаха отговор в срок, но такъв не последва.

Умалени къщи с високо качество

"Не е някакъв ексклузивен проект. Опитваме се да го направим работещ", казва Христов. Пазарният им анализ показал незаета ниша в предлагането на къщи около София. Като малки в момента се възприемат сгради около 250 кв.м. В същото време липсват проекти за по-малки къщи с цената на четиристаен апартамент - с три спални и хол. Инвеститорите в Bankya Hill Residence опитват да влязат в този среден сегмент и да правят къщи с по-умален мащаб, но при високо качество. Проучили опита на строителството на комплекси къщи около София и се придържат към характеристиките на по-скъпите от тях - добра изолация, мазилка, тухли, немска дограма, все неща, присъщи за полупасивни къщи. В брошурата на проекта върху плоските покриви има солари. Христов обяснява, че това е опция за купувачите.

Самите къщи са максимално опростени като архитектура и изчистени като дизайн. Заданието към арх. Мирослав Здравков било всеки кв.м да може да се използва, така че няма подпокривни и сутеренни пространства. Трите им основни типа къщи са със 172, 195 и 230 кв.м. Холовете варират между 40 и 50 кв.м и стените на първия етаж са високи 3.20 м - заради гледката към три планини - Стара планина, Витоша и Люлин. Къщите са с по три или четири спални, като таваните на втория етаж вече са по 2.80 м. Дворовете варират между 270 и 600 кв.м, като на всеки от тях има и паркоместа. Върху терена от 36 дка освен това се предвижда да има мултифункционално игрище, тенис корт, площадка за малки деца и коуъркинг помещение.

Не точно затворен комплекс

Комплексът ще има собствено видеонаблюдение и охрана. Не попада съвсем в определението за "затворен", тъй като всички къщи откъм ул. "Мусала" ще имат собствени входове. Освен това се предвиждат два централни входа - от изток и запад на централната вътрешна алея. По нея ще минава колектор на отпадните води, които гравитачно ще се включват в централната канализация на града, а за групата къщи във високата част се предвижда и помпена станция. Говорили са с общината за точки за присъединяване както за мръсната вода, така и за питейната към водния цикъл на Банкя, който в момента се изгражда. Заради денивелацията на терена в него има и подпорни стени. Предвижда се в тях да бъдат изградени и над 120 гаража, които ще бъдат продавани отделно.

"Инвеститорите имат амбицията да направят нещо добро, още повече че екипът е нов и това е първият им жилищен проект", казва Мартин Христов. Липсата на опит трудно се връзва с факта, че планират сами да управляват процеса на строителството - имат само един основен подизпълнител (чието име Христов не казва) и наемат експертите един по един. "Така разходите се оптимизират, а и доколкото голяма част от големите строителни фирми имат финансови трудности покрай европроектите, изборът им крие рискове", обяснява представителят на инвеститорите. Освен това казва, че всъщност имат голям опит със строителство, но с инфраструктурно, явно като консултанти. Покрай задържането в тази сфера много строителни компании, а явно и консултанти по европроекти, се преориентират към жилищно строителство.