Защо сделките с ипотека в България са толкова малко

По-детайлна разбивка, предоставена от АВ по запитване на "Капитал", показва, че едва около една трета от всички сделки, вписани и обявени от агенцията през третото тримесечие, са за сгради или части от сгради. Останалите две трети са покупко-продажби на поземлени имоти (земи). При 54 277 имотни сделки, изповядани през юли - септември миналата година например, със сгради са едва 18 003. Останалите 36 274 са с поземлени имоти. Тоест сделките със сгради са малко над 33% от всички. Около това ниво е делът им и през третото тримесечие и предходните две години.

Разбивка на ипотеките по тези два типа сделки за същия период показва, че при покупко-продажбите на сгради и части от сгради делът на ипотеките на национално ниво се движи от 35% за 2021 г. до 40% за 2023 г. Той е близо два пъти по-голям дял от официално обявения за всички сделки. В същото време делът на ипотеките от сделките с поземлени имоти варира между 10.3% и 12.4% - съответно за 2021 г. и за 2023 г.

Друга специфика на имотната статистика на АВ е, че данните включват не само нови, но и подновени ипотеки. Това означава, че в действителност делът на ипотечните сделки вероятно е малко по-нисък.

Траен превес на покупките със собствени средства

Разгледано по градове, изключение от общата картина прави единствено София, в която 60% от всички сделки през третото тримесечие са с ипотека. В същото време в службите по вписвания в Пловдив, Варна и Бургас делът им се движи около 30% (съответно 30%, 32% и 28%). С по-висок дял се отличават още Стара Загора (35%), Перник (34%) и Благоевград (32%). Няма данни какъв е делът на сделките с поземлени имоти по градове, но вероятно в Пловдив и Стара Загора, които са обградени от земеделски райони, той е с по-голяма тежест, отколкото в София.

Друга особеност е, че имотният пазар извън големите градове и ваканционните селища е доста неликвиден и самите банки са предпазливи да финансират такива сделки. Същевременно пък там цените са по-ниски, така че ако имаше точни данни за дела на банковото финансиране в общата цена на имотните сделки, вероятно то щеше да е по-високо.

Дори и при всички тези уговорки сделките със собствени средства продължават да имат превес пред тези с кредити и това е устойчива тенденция през последните години. Тя се запазва, въпреки че отпуснатите ипотечни кредити в страната достигат рекордни обеми, подсилени от лихвени проценти, които напоследък са едни от най-ниските в Европа. Към октомври обемът на жилищните кредити за първи път надхвърли 19 млрд. лв. и е с 20% повече спрямо година по-рано, показват данни на БНБ.

Този български имотен феномен експертите обясняват с високия дял на собствените жилища, натрупаните спестявания, отчасти със сивата икономика, евтините имоти и особеностите на националната психология.

Повечето хора вече имат имот

България например е сред страните, където мнозинството от хората, 85% по последни данни на Евростат за 2022 г., живеят в собствен дом. За сравнение - в Германия 53% от населението живее под наем и това е страната в ЕС с най-нисък дял на собствените жилища. У нас големият дял на собствени имоти, които се наследяват или подаряват от родители на деца, означава, че жилищният фонд като цяло е сравнително равномерно разпределен сред хората. Това е предпоставка често покупката на имот да се случва със средства от продажбата на друг.

В много страни в Централна и Източна Европа има културна тенденция да се купуват имоти със спестявания, а не с дълг, което може да е повлияно и от историческия опит с нестабилни финансови системи.

Павел М. дьо ла Басетиер

икономист от тинк-танка Blue Europe

Вероятно една от най-важните причини за тенденцията е намаляващото население в България: хората обикновено наследяват жилище, а покупката на ново се финансира от продажбата на предишното, обяснява пред "Капитал" Павел дьо ла Басетиер, икономист от тинк-танка Blue Europe. "В много страни в Централна и Източна Европа има културна тенденция да се купуват имоти със спестявания, а не с дълг (включително Полша например), което може да е повлияно и от историческия опит с нестабилни финансови системи", казва още той.

Сивата икономика

Друг очевиден фактор, който също не е за пренебрегване, е сивата икономика. Публична тайна е, че сделките с имоти са един от начините да се "изпират" средства от незаконни дейности. Според икономисти обаче това не е водещ двигател на пазара и делът на тези средства в имотния сектор вероятно е колкото в икономиката като цяло. Ако сивата икономика е около 22-33% от БВП по различни оценки, то и сивите доходи, използвани при покупка на имоти, ще са в този порядък, или максимум до около 5% повече, смятат експерти.

Около две трети от покупко-продажби на имоти, които отчита Агенцията по вписванията са на поземлени имоти. Фотограф : Надежда Чипева

Спестявания за влагане

Независимо какъв е произходът на средствата, имотите са може би най-популярният актив за българите с големи спестявания, които искат да съхранят тяхната стойност. А в условията на висока инфлация и ниски лихви, каквато беше ситуацията през последните 2-3 години, тенденцията се изостри и именно домакинствата с високи доходи и спестявания бяха в основата на високото търсене на жилища и ускорения ръст на цените. Това обяснява високия дял на покупките със собствени средства.

Сравнително ниските цени

Сравнително ниските цени на имотите в България спрямо доходите, като изключим най-големите градове, където достъпността е ограничена, също са предпоставка за покупка на имот да се предпочитат собствени средства. "Хората могат да изчакат няколко години и да купят първия си дом с помощта на семейството си. Това е напълно невъзможно в Италия и Франция например, където цената на едно средно жилище изисква до 40 години работа. За сравнение - страните с по-развити ипотечни пазари и различно културно отношение към дълга имат по-висок дял на имотни сделки, финансирани с ипотеки. Според доклад на Националната асоциация на брокерите в Съединените щати например около 87% от всички купувачи на жилища финансират покупката си с ипотека през 2021 г. В страни от Западна Европа като Обединеното кралство или Германия делът на покупките на жилища, финансирани с ипотека, също е висок (почти 90% в Обединеното кралство). Финансовите системи в тези страни са по-насочени към ипотечното финансиране като стандартен метод за закупуване на имот, с разнообразие от ипотечни продукти, достъпни за потребителите", обяснява още Басетиер.

Недоверие в кредитирането

"Като цяло делът на ипотеките в България възлиза на около 11% от БВП при средно над 40% за ЕС и 170% за Нидерландия например", изчислява Мирослав Владимиров от агенцията за недвижими имоти "ЕРА България" и преподавател в Икономическия университет във Варна. "Причините за това можем да търсим в консервативното поведение на домакинствата и отношението им към кредита като цяло. Съществува видимо предпочитание средствата, необходими за покупката на жилище, да бъдат акумулирани чрез спестяване." Кредитният пазар тук все още се развива, а финансовите услуги не са достигнали такава популярност, както в по-богатите страни.

При покупките с ипотеки се очертава затворен цикъл. Банковото кредитиране е един от най-силните двигатели на растеж в цените на жилищата, а колкото повече то се развива и делът му се увеличава, толкова по-високи стават и цените, смята Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties. Това намалява достъпността и съответно повече хора трябва да прибягват до кредит за покупка на жилище.