Горни Окол: Модерното село на "Маркан"

Инвеститор в проекта е "Маркан холдинг" - група от компании, известна най-вече със строителната си дейност. Към групата от 2014 г. е и Американо-английската академия в с. Лозен. "Маркан" е собственост на Валентин Каназирев и Николай Йовев. И двамата са от региона, като Каназирев е сочен за визионер на проекта.

Продажбите в Okol Lake Park задължително минават през Даяна Каназирева и екипа й Фотограф : Надежда Чипева

Съвременно село

Първоначално идеята, изглежда, е за голф игрище. После е развита и включва петзвезден хотел, брандирани вили към него, частни къщи по индивидуални проекти и селски център. Мастърпланът на селището е направен от Еgis Group съвместно с Atelier Villes Et Paysages.

Голф игрището е с 18 дупки върху 650 дка. Към него трябва да има клуб хаус с магазин, съблекални, ресторант, бар и малка винарна, както и голф академия. Проектирано е от британската European Golf Design (EGD) и ще бъде под управлението на International Management Group (IMG). Останалото е работа на български проектантски екип. Архитект на хотела е Петко Маринов. В офиса на компанията има около 40 души, предимно млади хора, които работят изцяло и само по този проект.

Хотелът (149 ключа) ще работи под марката Pullman на Accor. Ще разполага с четири ресторанта, четири бара и конферентна зала за 500 души. На предпоследния етаж ще има СПА център, а на последния - басейн и rooftop бар. Четиридесетте брандирани вили към него са еднотипни с озеленени плоски покриви.

За къщи по индивидуални проекти са отделени 650 урегулирани поземлени имота (УПИ), организирани в различни клъстери на терена. А в селския център върху 80 кв.м ще има има детска градина и училище до седми клас, спортно-приключенски център, медицински център, магазини, ресторанти, офис пространства и фермерски пазар. Тоест всичко необходимо, за да не се налага да се пътува 30 км до София за друго освен по работа.

Голф игрището е с 18 дупки и в момента по озеленяването му работят 25 души Фотограф : Надежда Чипева Източник: Капитал

Тридесетгодишен проект

За Okol Lake Park се чува за пръв път в края на 2019 г., когато на мода започнаха да излизат комплексите от крайградски къщи. Идеята за него обаче е още от 2010 г., както обяснява Даяна Каназирева. През 2014 г. инвеститорите купуват земи от остатъчния поземлен фонд на община Самоков. Това са непотърсени земеделски земи на хора от Горни и Долни Окол, (т.нар. земи по чл. 19 от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи). "Това е един от първите огромни шансове на проекта, тъй като можахме да ги купим директно от общината", казва Каназирева, като добавя, че цената не е била ниска.

После изработват подробен устройствен план по чл. 16, който става готов през 2017 г. Първата копка е през август 2020 г. В края на тази и началото на следващата година вече планират да започнат да въвеждат в експлоатация обектите един по един. Първата фаза на проекта включва довеждащата инфраструктура, хотела, голфа и първите къщи. На следващ етап ще започнат да работят по центъра, по бъдещата ферма с крави и овце и по приключенския парк. Следващите десет години предвиждат да строят с темп 60 - 70 къщи годишно. Не бързат, предпочитат продуктът им да е бутиков, а не масов, и да могат да обгрижват клиентите си.

Хотелът ще работи под бранда Pullman на Accor. Към него ще има 40 брандирани вили Фотограф : Надежда Чипева

Сега се движат с около година забавяне, което обясняват най-вече със ситуацията в Украйна - със скока на цените на материалите и всеобщото презапасяване. Ефектите от ковид са разнопосочни - при пандемията хората преоткриха къщите с дворове, но затварянията спъваха дейността. "А и хората някак отвикнаха да работят и сега много трудно се намират желаещи да се трудят с ръцете си. Предпочитанията са насочени към работата на компютър, за предпочитане от вкъщи", обяснява Каназирева.

По предварителни оценки цялата инвестиция в проекта ще е около 300 млн. евро, включително частните инвестиции в къщи. Финансирането за инфраструктурата, хотела и голфа е осигурено чрез синдикиран банков кредит между Уникредит Булбанк и Пощенска банка. Според Търговския регистър той е 61.6 млн. лева и е отпуснат през 2021 г. при лихва ОЛП + 2.8%. Обезпечение по него са "Голф Окол" и "Маркан холдинг", а земите са ипотекирани.

Панорамният път на комплекса е с широчина 22 м, като включва две платна, вело- и пешеходни алеи и зелени ивици между тях Фотограф : Надежда Чипева

Улиците и канализацията

Инвеститорите сами проектират и изграждат инфраструктурата, която след това ще предоставят на общината. Планирани са 22 км улици, проектирани "на богато". Панорамният път е широк 22 м. Ще бъде с две платна по четири метра, пешеходна алея, велоалея и зелени ивици между тях. Пътищата в отделните клъстери от къщи са по 11 метра.

Улиците остават публична общинска собственост, т.е. общодостъпни, и затова не се предвижда в комплекса да има бариери или огради. Нещо повече - след като центърът заработи, от "Голф Окол" смятат да развият Okol Lake Park като еднодневна дестинация от София - за разходки, обяд и покупки от фермерския пазар. Така ще могат да развият центъра доста по-бързо и да не чакат да се насели комплексът достатъчно, за да има клиенти за услугите, които предлага.

Имат идея и да вземат улиците на концесия, за да могат да извършват сметоизвозването например толкова често, колкото е необходимо.

Вместо с асфалт улиците ще са покрити с плочи Фотограф : Надежда Чипева

Интересно е, че улиците в Okol Lake Park няма да са асфалтирани, а по проект и желание на инж. Каназирев ще са покрити с плочи. Това е по-бързо и технологично, а и по-лесно за ремонтиране при нужда. Последното е важно за обект, който се строи на етапи. Много по-лесно е да се извадят няколко плочи, за да се направи сградно отклонение и после те да бъдат върнати на мястото им, обяснява Каназирева.

За комплекса, който е сертифициран като приоритетен инвестиционен проект, има и държавна помощ. Изразява се в това, че държавата финансира довеждащата връзка до селището. За своя сметка инвеститорите реновират цялото трасе на далекопровода от Самоков, което правят от 2 на 10 мегавата. Очаква се да са готови с това в началото на 2024 г.

Доволни са и от отношенията си с община Самоков и с Владимир Георгиев, който е кмет вече трети мандат. "Много е важно местната власт да ти е партньор - не да ти помага, не да ти пречи, а да си върши работата, което в община Самоков се получава", казва Даяна Каназирева. Леко се плашат от изборите - не защото са от определена партия, а защото при избори спира дейността на цялата администрация. "Всеки чака новият началник да дойде, за да подписва документи, и с това рутинната работа замира", казва тя.

В комплекса има два вида водоснабдяване - за питейни и за поливни нужди. За целите на първото е направено чисто ново разширение на Рилския водопровод към Okol Lake Park. Има помпена станция и водата се качва в комплекса по 7 км водопровод. Канализацията също е два вида - дъждовната върви отгоре по улиците (смятат, че е богатство, което не трябва да крият). Битовата е подземна и се зауства в пет пречиствателни станции от най-висок клас - тъй като се намират се във вододайната зона на язовир "Искър", в това отношение не могат да правят компромиси. "Така решаваме два от най-обичайните проблеми на нашата страна - да поливаме с питейна вода и всяка къща сама да решава проблемите си с канализацията", казва Даяна.

Инфраструктурата изграждат поетапно. В първия етап влизат довеждащият път, северната част на панорамния път, първата пречиствателна станция, екопътища в клъстерите, резервоарите за поливни нужди и за питейни нужди и всички трасета на водопровода и канализацията. В края на септември на строежа работеха около 300 души и инфраструктурата беше готова на 70 - 80%. След като бъдат готови електромрежите и водните мрежи, ще бъдат предадени на съответните оператори.

Обособени са 650 УПИ за частни къщи. От тях 85 са резервирани, а 26 от къщите са в строеж Фотограф : Надежда Чипева

Къщи по индивидуални проекти

От 650-те УПИ за къщи по индивидуален проект около 85 са резервирани, а 26 вече са в процес на строителство, по информация на Каназирева. В дружеството нямат практика да резервират само парцели. Сделките са пакетни - с проектиране и строителство по индивидуален проект, като идеята е да бъде опазена средата. Къщите се предават завършени "до чехли и пижама", за да се избегне ефектът от перманентни съседски ремонти. И за да не е цялото поле строителна площадка, "Голф Окол" ги продават и строят клъстер по клъстер.

Първият клъстер е на хълма под хотела и с гледка към язовир "Искър". Денивелацията позволява разминаване на къщите поне с един етаж и това гарантира гледката на голямата част от тях. Гледката изобщо е от най-силните неща на проекта. Виждат се цялата цялата Рила - от Белмекен до Дупница, Стара планина, язовир "Искър" и Самоковското поле. Теренът е обграден с държавна гора, която "не се пипа и ние я пазим с цената на всичко".

За всеки парцел съблюдават минимум и максимум кинт, така че да няма малки парцели с големи къщи и големи парцели с малки къщи. Кинтът в случая позволява върху декар двор да се построят минимум 270, максимум 300 кв.м. Останалото са зелени площи, като покривите на къщите също са озеленени. Най-малката къща е 110 кв.м, най-голямата - над 1.7 хил. кв.м. Средно са с по около 300 кв.м РЗП. В квадратурата в случая влиза обемът, затворен от четири стени - без паркоместа, тераси и пр.

Гледката към язовир "Искър" , Фотограф : Надежда Чипева

Цената на земята е 150 евро на кв.м с ДДС. Индивидуалните къщи се остойностяват по количествена сметка и цената им варира според големината, броя и разпределението на помещенията и пр. За нагледност на купувачите изчисляват и средна цена на кв.м. Тя - без подвижното оборудване, се движи между 2100 и 2200 евро на кв.м с ДДС. Колкото е по-голяма къщата, толкова по-ниска е цената на квадрат. При големите може да падне и до 1900 евро, а при по-малките (около 150 кв.м) да се вдигне до около 2300 евро.

Заради мащаба на проекта инвеститорите ползват големи отстъпки за всякакви материали, мебели и оборудване (такива има в премиум плюс стандартът), които предоставят изцяло на клиентите си по информация на Каназирева. "Така че това, което тук ти се случва за 2200 евро на кв м, няма как да ти се случи и за 3200 евро на кв.м другаде", казва тя.

Таксата поддръжка е 1 евро на 1 кв.м РЗП на къщата на месец с ДДС. Тя покрива охрана и сигурност, сметопочистване и сметоизвозване, снегопочистване, поддръжка на всички улици, тротоари, паркове и зелени площи в комплекса, а и на живия плет откъм улицата на всяка къща. Към края на годината се очаква да започнат да въвеждат къщите в експлоатация.

Подходът към Okol Lake Park се финансира от държавата, тъй като проектът е сертифициран като приоритетен Фотограф : Надежда Чипева

Общността на купувачите

От "Голф Окол" определят купувачите са като "най-нормални хора" - банкери, лекари, зъболекари, IT специалисти, хора със собствен бизнес или мениджъри на високи нива. Опознават се с тях в процеса на проектиране, който продължава четири-пет месеца.

Процесът по продажбата задължително минава през Даяна Каназирева и нейния екип. "Мотивацията ми е по-различна от тази на един брокер, чиято цел е да затвори сделка. Моята е да създадем общност и да живеем като хора, които споделят една и съща страст към хубавата, подредена среда. Нещата стоят съвсем по различен начин, когато клиентите ти са твои бъдещи съседи", обяснява тя.

Казва, че в много случаи още във фазата на офериране става ясно, че няма да се стигне до сделка. Най-често заради разминаване в ценностите - например в тази, че одобреният строителен стандарт е задължителен. "Не се поддавам на искания за изключения от него, защото, ако почнем да имаме приятели и по-приятели, накрая няма да се получи общност", казва тя. Освен това, тъй като къщите не са евтини, Каназирева държи да бъде обяснено на клиентите, че те са в среда и съотношението цена - качество е много добро, а тя се чувства най-запозната с особеностите и предимствата на проекта, които го доказват. Друго задължително условие на "Голф Окол" (най-малкото заради финансиращите банки) е, че сделките се случват по банков път и се изповядват на реалната им стойност. Като хора от община Самоков, чиято фирма е регистрирана там, инвеститорите имат желание да плащат данъците си в полза на местната общност.

Гледката е едно от най-големите предимства на локацията. От платото се виждат Рила и Стара планина, язовир "Искър" и Самоковското поле (на снимката) Фотограф : Надежда Чипева