Наемателят вредител

Нотариално завереният договор дава по-голяма сигурност и на двете страни и по-голяма бързина при решаване на споровете. Разбира се, това не е задължителен, но е препоръчителен момент. Друга препоръка е всички плащания да се извършват по банков път, за да има неоспорими следи за финансовите отношения между страните. Ключов от договора е и приемо-предавателният протокол, който показва състоянието, в което се предава имотът, както и показанията към датата на водомери, топломери и т.н.

Много важна част е и какво ще бъде разписано като основание за едностранно прекратяването на договора от страна на наемодателя. Той няма полза от даването на голям толеранс при забавяне на плащане, съветват адвокати, като той винаги може да прояви такъв спрямо конкретната ситуация, но в случай че му се наложи да минимизира щетите, късият срок за неплащане е в негова полза. Например, ако срокът за плащане на наема е от 1-во до 10-о число, толерансът след изтичане на крайния срок не бива да бъде много дълъг - максимум 14 дни, за да минимизирате щетите и да може да се стартира прекратяването на отношенията, преди да се влезе в нов месец загуби. Отделно договорът може да предвижда клауза за начисляване на наказателна лихва при забава на наема, като това би държало вниманието на наемателя по-обострено по отношение на задълженията му. Друга възможна точка е, ако наемателят реши да освобождава имота преждевременно, а не да остане до края на срока, описан в договора за наем, да се удържи депозитът, предоставен в началото на настаняването.

Игра на депозити

Въпросният депозит е много съществена част от взаимоотношенията наемател - наемодател. Той обикновено е в размер на един наем. Много често наемателите бъркат, удобно за тях, че депозитът е последен наем. Друга масова грешка е той да отива в ръцете на посредника, който е свързал двете страни. Всъщност това е вид гаранция, че ако наемателят си тръгне и не плати умишлено част от сметките или има за доплащане, ще има фонд, от който те да се възстановят. Той покрива още щетите, които наемателят е нанесъл на апартамента, като често при такива ситуации той се оказва и недостатъчен.

Разплащането с посредника трябва да е отделно перо - комисиона, а не въпросният депозит, за да може все пак наемодателят да има поне някаква гаранция, че ще му бъдат минимизирани щетите. В клаузите на договора трябва да се обърне специално внимание на това, при какви обстоятелства депозитът се възстановява на наемателя и в какви срокове.

Възможност за минимизиране на щетите ако се стигне до съдебни дела или става въпрос за много луксозен апартамент, е да се поискат два депозита, като, разбира се, малко наематели биха се съгласили на няколко депозита. Друга опция за застраховане е прехвърлянето на партидите за парно, ток и вода на името на наемателя, като така ще избегнем напълно риска да ни остави неплатени сметки в наследство.

Когато ти ще си далече от мен

След като сме се уверили, че си имаме работа с недобросъвестен наемател и той ни е дал основание по разписания договор да прекратим договора едностранно, следват стъпки, които трябва да изпълним, по Закона за задълженията и договорите. Първата е връчването на покана за доброволно изпълнение на наемателя, в която е обяснено кои членове на договора е нарушил, какво искаме да извърши в неколкодневен срок - заплащане на наем, сметки, възникнали към момента на връчване на поканата, и последно - същата да се счита като предизвестие за едностранно прекратяване на договорните отношения и покана за освобождаване на имота в едномесечен срок. Поканата се връчва с двама свидетели, които да се разпишат, в случай че наемателят откаже да я приеме, като добро допълнително решение е да я изпратим и с обратна разписка на постоянния и на временния му адрес. След като вече сме изразили категоричното си намерение да се разделим с недобросъвестния наемател, остава надеждата той да изпълни точка по точка описаното в поканата за доброволно изпълнение. Ако това не се случи обаче, стигаме до неприятния момент, а именно обръщането към съда.

На помощ на наемодатели, които не могат да изгонят наемателя, е предвидено бързо производство за опразването на имота и връщането на владението му на собственика. То обаче се занимава само с този въпрос, като за натрупаните неплатени наеми и сметки ще трябва да се води второ съдебно производство, за да докажете задълженията към вас.