Колко ще трябва да доплатите за обновяване на блока?

Ето и конкретен пример за жилищна сграда, която ще кандидатства по втори етап на процедурата, от столичния район "Средец".

Тя е с 10 жилища и 1150 кв.м РЗП. Обновяването на цялата сграда, която е в ужасно състояние, струва 330 хил. лева, като съфинансирането, което собствениците трябва да намерят, е 66 хил. лева. Всеки апартамент има 10% идеални части от общите, което значи, че средно на апартамент разходите ще са около 6600 лева (20-те процента, изчислени на база притежавани идеални части от общите части на сградата). При отчитане необходимостта от смяна на дограмата в конкретно жилище сумата може да се увеличи или намалее с около 1000 лв., коментират консултантите.

Според Закона за управление на етажната собственост всеки плаща своя принос и отговаря съобразно своите идеални от общите части и до размера на идеалните части. Това означава, че ако има собственици, които не плащат, не би трябвало това да натежава при изплащане на кредит, ако е взет от собствениците. Но всъщност това определение има дефекти. "Две жилища с еднаква квадратура могат да имат различна сума за съфинансиране, един е сменил дограмата, а другият не, и тогава става още по-сложни стават сметките, още повече кой колко ще плати трябва да е ясно още в самото начало", обяснява Цвета Наньова от Българо-австрийска консултантска компания и един от най-опитните специалисти в сферата.

• Откъде ще дойдат парите за обновяването на сградите оттук нататък?

В ситуация, в която липсват осигурени възможности за съфинансирането предимство ще имат малките сгради, защото, на първо място, могат по-лесно да осигурят съфинансиране от 20% и на второ място, собствениците са по-малко и могат по-лесно да се разберат. Не е реалистично 100 собственика да имат консенсус по всеки въпрос, пък било то и за необходимост да осигурят само по около 3000 лева на апартамент.

Очакванията са за втория етап на процедурата средният размер на типа кандидатстващи сгради да е до 1500 - 2000 кв. метра РЗП с до 16-20 самостоятелни обекта, казват от Българо-австрийска консултантска компания.

Ако става дума за еднофамилни сгради въпросът с осигуряването на средства е сравнително ясен. Но когато има много собственици, намирането на финансиране става по-сложен процес. Към момента няма механизъм с държавни гаранции, а кредитирането на сдружение на собствениците е непозната материя за банките и рискът е висок. Част от банковите институции уверяват, че работят по такива инструменти, но подобни продукти за многофамилни жилища все още няма.

Разпределението на дела на всеки апартамент ще се окаже поредно предизвикателство пред собствениците. Досега в проектите за 100% финансиране нямаше толкова детайлни оценки още в началото и се описваше, че дограмата е 100% за смяна. Това помогна на сградите да бъдат класирани за първия етап, но сега може да се окаже сериозен недостатък и хората да поискат преразглеждане на енергийните обследвания, обяснява още Наньова. Когато това има значение за доплащането, вече става ясно, че някои хора са си я сменили и не искат да плащат отново. Неслучайно данните на НСИ показват, че 50% от хората в страната са си сменили дограмата, за София този процент е 70.

Принципът за идеалните части работи, ако се ремонтират общи части, но не ако става дума за отделни жилища. Ако вземем горния пример, според идеалните части едно домакинство трябва да плати 20% от 33 хил. лева, но при сменена дограма ще се изчислява 20% от 28 хил. лева, а при несменена 20% от 38 хил. лева. Тогава реалната цена, която трябва да плати всеки собственик, вече ще има значение и проблемът в енергийните обследвания веднага ще се види.

Въвеждането на модела на съфинансиране показа един от големите негативи на 100% грантове. Хората не си даваха сметка за огромния размер на инвестицията в подобренията на жилищата им, когато изцяло се плащаше с публичен ресурс. Сега 20-процентното им финансово участие в порядък на няколко хиляди лева им изглежда много висока сума, сравнявайки я с парите, които плащат, "санирайки" своята част от обвивката на сградата, коментират консултантите.

Надявам се, когато хората започнат да плащат за обновяването, да започнат да си дават сметка за всички тези обстоятелства, коментира Наньова.

Все по-логична изглежда идеята да има програма с преференциални условия и кредити за смяна на дограмата в собствените жилища, а санирането да се извършва само на общите части, където не се налага достъп до частните домове, става ясно от думите на Наньова. По закон хората са длъжни да се грижат за общите части, но не и да плащат за смяната на прозорците на съседа.