Инвестициите в борсов фонд за имоти може да носят и 100% доходност

Инвестицията в дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) за имоти дава по-голяма прозрачност и проследимост на процеса. И освен това - възможност за покупка с малки суми от всеки, който си направи брокерска сметка в лицензиран инвестиционен посредник, което реално е единствената административна процедура.

България е от малкото страни, които имат законодателство, което урежда тези специализирани дружества и тяхната търговия на борсата. В САЩ те са известни като REITs (Real Estate Investment Trusts) и са важен индикатор за случващото се в икономиката и имотния сектор. Разбира се, създаването им у нас даде възможност някои от тях да се структурират през годините единствено с данъчна цел - те са освободени от данък печалба, като законът ги задължава да разпределят за дивидент поне 90% от печалбата от реална дейност, тоест премахват се преоценките на имотите. По тази причина често REITs са сравнявани с облигациите - носят почти постоянен доход, а по тази причина капиталова им печалба може и да е по-малка от на някои други компании.

Преглед на оригинала

Преглед в таблицата обаче показва, че при някои дружества тя е впечатляваща, достигайки трицифрени числа за 5 години. Дивидентната доходност е изчислена на база пазарната цена на акция в началото на периода, без да се променя - което означава инвеститор да купи първата година и да държи 5 години, без да продава. Иначе стандартната дивидентна доходност се изчислява, като се отнесе дивидентът спрямо цената на акцията в последния ден, която тя дава право на получаването му. В таблицата не са всички АДСИЦ, а само тези, които са разпределяли поне веднъж дивидент за последните 5 години.

Ликвидни и щедри

Първите три дружества са и най-ликвидните - веднага прави впечатление редовната им дивидентна политика през всяка от годините. "Адванс терафонд" е фонд за земеделска земя, който притежава 170 хил. декара земеделска, както и малка част градски имоти. Основната дейност е отдаване под аренда и препродажби на парцели, от което се реализира капиталова печалба. Създаден е от финансовата компания "Карол" и е едно от малкото дружества, които нямат мажоритарен собственик, което гарантира и високата му ликвидност - възможността да се купи и продаде лесно, бързо, в обема и на цената, която е най-близка до желаната от инвеститора.

За пет години фондът е донесъл на своите акционери над 120% доходност - комбинация от дивидента и капиталова печалба, която би се реализирала при продажба на акциите. Това е и АДСЦИ-ът, който има най-редовна дивидентна политика - за последните 13 години не е пропускал. Прави впечатление голямата дивидентна доходност през 2022 г. - цели 27%. Това е така, тъй като през 2021 г. компанията реализира рекордните над 52 млн. лв. печалба от продажба на земи, голямата част от която след това беше разпределена сред акционерите. Всички тези фактори държат цената на акциите близо до историческия й връх - в момента е 3.30 лв. за ценна книга (към 28 ноември).

"Адванс терафонд" в момента, освен че е един от най-големите собственици на земеделска земя в страната, е и сред най-големите публични дружества с капитализация 281 млн. лв.

Редовен в разпределянето на дивиденти е и "Фонд за недвижими имоти България". Компанията е един от познатите играчи на имотния пазар - собственик е на два от магазините, които се отдават под наем на веригата Mr. Bricolage в София и Варна, като последният беше продаден на друг собственик. Компанията притежава офис сграда "Камбаните" и бизнес сграда в "София тех парк".

В групата на редовните е и "Софарма имоти", която инвестира в имоти и ги преотдава под наем на аптеки. Компанията е създадена от Огнян Донев и Венцислав Стоев и лица и фирми, близки до едноименната фармацевтична компания. За пет години доходността от нея под формата на дивидент и капиталова печалба е над 60%. В групата има още един АДСИЦ, който обаче не е разпределял дивиденти през последните години, но за сметка на това е донесъл висока капиталова печалба през тази (виж карето).

Какво да гледаме, преди да инвестираме в АДСИЦ

Инвестициите в акции са сложна и рискова работа. Както при всяка компания и при фондовете за имоти действат различни фактори - състояние на имотния пазар, борсовия, развитието на проектите им. Ликвидността е много важна при тях, тоест важно е колкото лесно може да влезе инвеститор, толкова и да излезе. Понеже някои дружества са правени с данъчна цел, те реално са затворени за външни лица фондове - като "Куантум дивелопмънтс", чийто капитал се държи изцяло от три физически лица. С други практически няма сделки от години, като с варненското дружество "Ейч Би Джи фонд за имоти" например последно е имало сделка през 2016 г., със "Зенит имоти" през тази година има само две сделки, като в едната собствеността беше прехвърлена на нов собственик, който държи 100%.

Трябва да се гледа и срокът на създаване на един АДСЦИ - по закон в устава се посочва срок на съществуването му. Тоест да не се окаже, че се купуват акции на компанията, която скоро ще бъде закрита.

Към момента няколко големи дружества от този тип вече са ликвидирани. Такъв е примерът с "Еларг фонд за земеделска земя" и първите два фонда на "И Ар Джи капитал", които бяха учредени от Българо-американския инвестиционен фонд. Един от големите фондове за земя - "Агрофинанс", се преобразува в акционерно дружество.

Повече дружества със специална инвестиционна цел са създадени или вече са свързани с познати имена от имотния сектор, финансовото посредничество и бизнеса. Инвестирането в тях трябва да става след консултация с представител на лицензиран инвестиционен посредник. Да се четат отчетите и плановете им за развитие, да се прави анализ. Като публични дружества те се отчитат редовно и може да се каже, че прозрачността и корпоративното управление при повечето е на високо ниво.

Каре:

Без дивиденти, но с доходност

Има и дружества със специална инвестиционна цел, които не са разпределяли дивидент от години, но акцията им носи добра дивидентна доходност. Пример е "Софарма билдингс", която е част от фармацевтичната група и е с добра ликвидност. През февруари тази година тя направи увеличение на капитала си и набра малко над 6 млн. лв. от няколко акционера. Компанията ще изгражда жилищен комплекс срещу Техническия университет в София, върху бивш терен на "Софарма". Всичко това буквално изстреля цената на акциите на "Софарма билдингс" и от началото на годината те са със 170% нагоре, а пазарната й капитализация е малко над 80 млн. лв.