Градове на ръба на нервна криза

Няколко часа по-късно във Facebook трескаво ще обикалят новините "изсичат 30% от дърветата в Борисовата градина" и "ще асфалтират 30% от Борисовата градина". Нищо от това не е съвсем вярно, но няма и значение. Дискусията в "Изгрев" е показателна за все по-отчетливото напрежение, което се е оформило между хора и общини на различни места в страната. Точно както и чиновниците в залата разбират, никой не вярва на това, което те казват. Годините опит са научили хората, че зад благовидните фрази обикновено се крият скрити интереси, а зад добрите намерения - много пари.

"Това, което се случва напоследък, за мен е много ясна индикация, че сме минали периода на развитие, в който собствеността е най-тежкото и най-важното нещо. Освен за частното и за "моят дом е моята крепост" започнахме да мислим, че има и по-важни неща - как стигаме до дома си, как децата ни играят пред дома си, как трябва да има паркове и площадки", разсъждава урбанистът Нурхан Реджеб.

Бутафорията "публичност"

В неделя жители на столичния квартал "Младост" ще поискат местен референдум срещу строителството в зелени площи Фотограф : Цветелина Белутова

Подобни обществени обсъждания, на които общините трябва да се информират за мнението на гражданите, се случват постоянно - за подробни устройствени планове, за нови булеварди, за ремонти на паркове. Въпреки очевидната бутафория на много от тях някъде из дебелите тетрадки на общината се записва "проведено обществено обсъждане". На хартия планирането как ще изглеждат кварталите, парковете, кръстовищата върви по идеално гладък начин и по всички законови изисквания. Не е нужно да останеш дълго на такава среща, за да разбереш, че ако това е системата за обратна връзка в градското планиране, то тя е напълно счупена.

Да се опиташ да намериш информация за плановете на общината и частни инвеститори в даден район е изпитание за интелекта, с което малцина се справят. Един строителен предприемач (естествено анонимен) обяснява, че държи двама души на договор, чиято единствена работа е по цял ден да се ровят в обърканите регистри на общината, за да подреждат информацията така, че да е годна за ползване за инвестиционни решения. Друг експерт, занимаващ се с имоти, казва, че системата за "уведомяване" на хората за започващ строеж представлява една дъска в дадена община, където се залепя бележка и понякога умишлено се маха (аналогиите с началото на "Пътеводителя на галактическия стопаджия" не са никак случайни).

Ако сте обикновен гражданин, това води до безсилие и до усещането, че нещо умишлено се крие. А примери за последното не липсват в последните 25 години.

Корените на недоволството

Проблемът със строителството в градовете е, че сблъсква два интереса - този на гражданите, които искат повече поляни или детски площадки, и този на собствениците на земи, които искат да строят на тях. Корените на сегашните драми са в закона за възстановяване собствеността върху одържавени имоти от 1992 г. и последвалите многобройни корекции в него, които връщат земи във вече изградени комплекси, с прокарана и изчислена инфраструктура. Това довежда до много малки собственици, които се надяват на печалба и успяват да я постигнат в първата вълна от строителство. Проблемът е, че когато се появяват тези нови интереси, София и другите градове все още нямат никаква идея как ще се развиват. Така се получава класически ефект от нерегулиран пазарен интерес, който максимализира печалбите за малцина за сметка на общи блага като по-добре планирани градове (т.нар. tragedy of the commons).

"През 90-те години имаше разбирането, че планирането е отживелица и всичко ще се регулира от пазара. Пропускахме факта, че градското планиране все пак дава някакви ограничители", казва например арх. Белин Моллов, който над 20 години работи в "Софпроект", а след това е и заместник-министър на регионалното развитие. В този момент всичко се прави на парче, на места очевидно престъпвайки всякакви норми. Към този период в София тогавашният главен архитект Стоян Янев например ще обяви строежите на жилищни кооперации в Южния парк за "плавен преход между жилищната територия на "Лозенец" и Южния парк". Освен малките собственици ще се появят и откровените далавери с общинска и държавна земя. По времето на Стефан Софиянски "Софийски имоти" например ще направи поредица от сделки, за които после ще получи 12 съдебни производства.

В София идването на Петър Диков води до бавното създаване на Общ устройствен план и подробни устройствени планове. Логично идват и въпросите за баланса между собствеността и интереса на гражданите. "Всъщност устройството е именно това - насилие върху частната собственост. От една страна, всеки, който има имот в столицата, очаква нивата му да стане на мол, а от друга - никой не иска пред блока му мол вместо градинка. Ако зависи от собствениците и няма градоустройство, София от Люлин до Витоша и Лозенската планина ще е мол до мол", казва Диков преди точно осем години.

Създаването на ОУП трябва да включва много неща - да предвиди какво ще се случи с града, жителите му и инфраструктурата, да даде възможност на хората да дадат своята гледна точка, а защо не и да зададе тон за визионерско развитие. Само че упражнението се случи на парчета, с много компромиси и с много последващи кръпки. "Идеята, че ОУП трябва да реши всички въпроси, не се осъществи", смята например сегашният общински съветник от "Зелените" и инвестиционен консултант Иван Велков.

Просто Убийствени Планове

Тъй като точно когато ОУП и по-малките подробни устройствени планове (ПУП) бяха приемани - през 2008 г., строителството беше започнало да замира с кризата, неговите плодове започнаха да се виждат именно когато секторът отново набра скорост - през последните две години (вижте в галерията на www.capital.bg).

В "Младост" и "Оборище" се появяват строежи върху детски площадки, жителите на "Изгрев" разбират как главният архитект ги е излъгал и зад гърба им е позволил строителството на небостъргач (виж текста на 12-13), във Велико Търново се строи шестетажен блок в двора на природо-математическата гимназия, защото бившата книжарница на това място е препродадена няколко пъти, а предназначението на имота е сменено тихомълком. Всички тези казуси, разбира се, са предвидени в подробните устройствени планове.

"Чух думичката "лош план". Дали е добър или лош - това е чиста целесъобразност. В Закона за устройство на територията има термин "действащ устройствен план", коментира пред "Капитал" главният архитект на София Здравко Здравков (виж интервюто с него). Ключът към сегашното напрежение се намира точно в това изречение.

"ПУП-овете са добър модел, ако има капацитет за контрол. Проблемът е, че механизмите за наблюдение, контрол и санкции за неизпълнение не се спазват, а в тази сфера има много интереси и натиск", обобщава Белин Моллов. "Въпросът е как е изработен планът, кой има достъп до него и кой изобщо може да го прочете, кой точно го изработва, по време на изработването кои гласове имат достъп до проектантите и кои нямат и т.н.", казва и арх. Павел Янчев. Дяволът, с две думи, е в детайлите. А тези детайли, както вече стана ясно, не са лесни за откриване.

Никой план за развитие на голям град, разбира се, не може да е адекватен без промени. Кварталите в София например са планирани при идеята, че в града ще има до 350 коли на 1000 души, а в момента достигат до 750 или 800. Но пропиляното с лека ръка през годините доверие на гражданите в общината води дотам, че сега всяка промяна се сблъсква с недоволство и съмнения. А от 2008 г. досега се разви още нещо - социалните мрежи и възможността на хората да се мобилизират.

"Един ПУП е нещо като обществен договор за една територия. Той трябва да отразява и регулира закони, собственост, съществуващи сгради, инфраструктура, активност, тенденции, потенциал и не на последно място обществени нагласи", обяснява директорът на One Architecture Week арх. Любо Георгиев. "След като има протест, явно някои от тези факти не са отразени в ПУП-овете. И това е сериозен проблем. Защото, ако интересите на някоя от страните не са взети под внимание, тя не припознава ПУП-а като договор. И това компрометира цялата идея за план", смята той.

Когато стомната се счупи...

Това се усеща най-добре, ако си строителен предприемач. "Има много хора, които са се сдобили с детски площадки по някакъв начин през годините и ми ги предлагат. Казвам им добре, ще сложа дори парите при нотариус, но първо вие махнете катерушките и дърветата", казва един предприемач. Счупеният обществен договор значи, че хората не признават правото на други хора да използват собствеността си както намерят за добре. И това е проблем за всички. За строителите - защото идеята на всички ОУП-ове и ПУП-ове е да им дава сигурност какво могат да правят със земята, която купуват, а както примерите показват, това изобщо не е така. За общините - защото, освен че на много хора им се налага да подават оставки, ако една местна власт иска да функционира добре, тя трябва да може да общува с гражданите си. И за хората - защото са на тръни непрекъснато, дебнейки откъде ще се появи нова ограда.

Засега решението на управляващите е в стила на ГЕРБ - няма човек, няма проблем. Оставки подадоха кметицата на "Младост", главният архитект на Стара Загора, архитектът на квартал "Лозенец" беше отстранен, защото е позволил надстройката на хотел "Маринела", без да има право, главният архитект на Пловдив получи обвинение заради събарянето на един от тютюневите складове в града. Столичната община пък се захвана да проверява един по един всички спорни терени в цял "Младост", а след това и в други квартали.

"Решаването "казус по казус" отрича, че има генерален проблем", смята общинският съветник от "Нормална държава" Войслав Тодоров, който запали част от недоволството в "Младост". Новата партия на Георги Кадиев не отрича, че помага с правни и градоустройствени съвети на протестиращите. Подобен е и случаят със "Зелените", а вероятно и с други партии. "Решението е задължително промени в общия план и ПУП-овете, които да гарантират зелените площи, след това да се търсят начини да се обезвъзмездяват собствениците на такива терени. Например чрез развитие на София на север, изграждане на нови квартали на изток и север. За това ще трябва воля и да се построи изпреварващо инфраструктура", смята Тодоров.

Това е един вариант, но има и други. Общината вече върви в посока отчуждаване на предвидените за зелени площи имоти. Бюджетът за това обаче е около 10 млн. лв. годишно, в които трябва да се вместят канализация, метро, уличната мрежа... Същевременно процедурите се обжалват и отнемат години. Що се отнася до популярните напоследък мораториуми, те са временен инструмент и въобще не са ефективни - собствениците на земя са в правото си да искат от съда да ги отмени, а допълнителните разходи пак ще са за сметка на всички. Освен това, както отбелязва урбанистът Нурхан Реджеб, "когато поискаш мораториум, е добре да знаеш какво ще дадеш в замяна, готов ли си да се грижиш за тази градинка".

Застрояването само по себе си не е задължително лошо, защото "компактните" градове използват ресурсите по-разумно, отколкото ако се развива настрани. Така "не се строи нова инфраструктура, а само се разширява капацитетът на съществуващата, не се увеличава ресурсът за живот в града, не се завзема нов ландшафт, градът остава компактен и по-малко зависим от горива и личен транспорт", казва Павел Янчев. Той е категоричен, че има място за ново обсъждане на ПУП-овете и начинът, по който се планира града, трябва да включва много повече хората в него. Много градове извън София дори нямат такива планове и тепърва ще ги приемат - при много по-тежки условия. Което значи, че трябва много повече прозрачност.

За целта първо информацията за строежите трябва да стане лесна за откриване. Най-логичната стъпка е общината ясно да показва какво се предвижда - например с 3D модели и макети на проектите, както е на други места в Европа. Това ще е от полза и за фирмите, и за хората, защото ще изчисти слуховете и съмнението. Арх. Здравков все пак обещава видими промени в София до седмици - нов сайт на НАГ, поставянето на ПУП-овете и разрешенията за строеж върху интерактивни карти, нова наредба за обществените обсъждания.

Изискванията към строителите трябва да станат валидни за всички, без значение дали са "наши хора", а в замяна общината трябва да гарантира, че няма да вдига ръце от инфраструктурата, която в момента възложителите прокарват сами. Това вероятно ще оскъпи имотите, но цената на по-добрия за живеене град няма как да бъде поета само от общината. Всичко останало е популизъм.