Първият истински небостъргач на София

Sky is the limit*

Първият български истински небостъргач ще се издига на височина от 202 метра и ще бъде в непосредствена близост до Capital Fort. Така към вече пуснатите в експлоатация преди месеци 42 хил. кв.м офиси клас А след няколко години на пазара ще бъдат предложени още 40 хил. кв.м висококачествени офисни площи, в които ще могат да се настанят около 3500 служители.

Те ще бъдат разположени на 36 етажа, а общият брой етажи ще бъде 44, от които три ще са подземни – там ще бъдат изградени 855 паркоместа, а на терена ще има още 45 паркоместа за посетители. Общата разгъната застроена площ (РЗП) е 82 000 кв.м, от които надземната РЗП е 44 380 кв.м.

За разлика от Capital Fort, където има изградени и различни търговски площи като заведения, конферентен център, фитнес зали, салон за красота и други, в Sky Fort фокусът върху офисите ще е още по-ясно изразен. Освен работното пространство небостъргачът все пак ще разполага с кафене на партера и едно заведение, което ще е разположено на върха му, където ще има и панорамна площадка. Между заведението на върха и площадката за наблюдение ще има панорамен асансьор. В сградата ще има общо 19 асансьора, от които 4 ще свързват подземните етажи и партера, а 13 високоскоростни ще обслужват офисните етажи, ще има и един товарен и аварийно-спасителен.

Освен с първия си офисен гигант (поне според мащабите на местния пазар) инвеститорът "Форт Нокс" е известен и като един от първите и най-големи инвеститори във ваканционни комплекси на българското Черноморие, основно в региона на Слънчев бряг и съседните курорти. От това лято вече работи и първият му морски хотел – "Премиер форт" в Свети Влас. Компанията беше специализирана в търговия с метали, но по думите на мениджъра й от няколко години не работи в сектора, като се занимава предимно с друга търговия на световните борси. Съдружници във "Форт Нокс" с равни дялове са Георги Иванов, Станислав Пархоменко и компанията "Вариант София", която е собственост на украинците с български паспорти Игор и Владимир Кукий.

От останалите на пазара ги отличава инвестиционният им подход – търси се дългосрочно управление, а не продажба и изход от вложението, след като имотът бъде завършен. Това е и причината да бъде избран офисният сегмент, който има по-дългосрочна пазарна перспектива в сравнение с жилищните или търговските площи.

На пръв поглед за момента този сегмент изглежда с потенциал – разширяването на съществуващата дейност в страната на редица компании от IT сектора и аутсорсинга ги принуждава да търсят нови качествени офис площи, където да разположат бизнеса си. А заради недостига на такива все повече дружества са склонни да наемат и площи в строеж, коментира преди месец в редовния тримесечен анализ на пазара на бизнес имоти на Forton Станимира Пашова, която е мениджър "Офис площи" в консултантската компания. Данните на MBL|CBRE за второто тримесечие на 2016 г. също показват запазване на тенденцията за намаляване на свободните офис площи в столицата. Според анализа на дружеството към момента за отдаване под наем се предлагат едва около 9% от завършените площи в клас А сгради.

Въпреки това от "Форт Нокс" си дават сметка и за риска, който носи изборът на точно този сегмент, заради характерните особености на офисния пазар в страната в момента – доминиран от аутсорсинг компании, които са много мобилни и обикновено сключват по-краткосрочни договори за наем. В този смисъл на този етап трудно може да се говори и за очакванията за бъдеща реализация на обекта, обяснява Иванов.

На финалната права

И макар и преди около година бившият вече главен архитект на столицата Петър Диков да обяви, че София е готова за небостъргачи, издигането на толкова висока сграда не е било самоцел. Идеята е дошла от архитектите, които са предложили различни по височина и предназначение сгради, обединени в комплекс, който включва и парк с водна площ. Capital Fort и Sky Fort са две от общо трите сгради, предвидени за изграждане в първия етап на предложения проект за Sofia Capital City. Част от него изтече през седмицата в специализирания интернет форум SkyscraperCity, а първата поява беше на сайта на австралийската WindTech, която е правила част от тестовете на небостъргача.

Самият архитектурен проект е дело на българското студио "А и А архитекти", които си партнираха със световноизвестното проектантско бюро Atkins на фаза концептуален проект за Capital Fort. Българското студио е главен проектант и за Sky Fort и Sofia Capital City, без външен партньор.

Според изчисленията на инвеститора изграждането на небостъргача би трябвало да се вмести в бюджет малко под 100 млн. евро. Сходна сума беше вложена в Capital Fort. Самото строителство ще отнеме около пет години, като от "Форт Нокс" твърдят, че имат готовност да започнат веднага след получаването на разрешителното за строеж. Проектите вече са внесени за одобрение от Направление "Архитектура и градоустройство" към Столичната община и за издаване на разрешение за строеж. Срокът за произнасяне е до 1 месец, стига да не се изискват допълнителни уточнения.

"На финален етап сме, минали сме много други съгласувания", обяснява Ангел Захариев от "А и А архитекти". Той посочва, че проектът е готов от 4-5 месеца и в момента тече процесът по съгласуването му със съответните държавни и общински органи. Сред най-трудните за получаване е одобрението от службите по въздушния контрол, което по думите на Захариев вече е факт.

Със собствени сили

Както и при вече изградената офисна кула, финансирането на новия проект също ще е със собствени средства. Според последния финансов отчет на "Форт Нокс", публикуван в Търговския регистър, нетната печалба на компанията за 2015 г. е била 12 хил. лв. в сравнение с 2.3 млн. лв. година по-рано. В отчета за управлението през изминалата година се посочва, че собственият капитал продължава да нараства благодарение на неразпределени от предишни години печалби. Общо за периода 2010 - 2015 г. сумата им е над 34 млн. лв., показват данните от финансовите отчети.

За случване на мащабната си визия от няколко години "Форт Нокс" придобива различни имоти в района. През 2007 г. срещу 12.7 млн. лв. (по данни от Имотния регистър) бяха купени близо 15 дка с лице към "Цариградско шосе" от фирмата "Мис 69". Освен непосредствената близост до една от главните пътни артерии на столицата и вече оформящата се по протежението на булеварда зона от административни и търговски сгради сред съществените предимства на локацията е и наличието на план за метростанция на 50 м от обекта – макар и към онзи момент тя още да не е изградена.

Преди две години "Форт Нокс" сключи и още две сделки за други имоти в района. С едната стана собственик на разположения в съседство на Capital Fort магазин на "Техномаркет" заедно с парцели с обща площ над 37 000 кв.м. Той е купен от "Глориент инвестмънт БГ" в началото на 2014 г., като договорът предвижда продавачът да запази за 4 години правата за ползване на земята и сградата. Теренът ще има и лице на бъдещия пробив на бул. "Копенхаген", който ще свърже столичните квартали "Дружба" и "Младост". Другата сделка беше за парцел от 12 682 кв.м и склад от 502 кв.м върху него – те бяха купени от веригата "Метро кеш енд кери", която има магазин в близост. Официална цена не е вписана, но по пазарни оценки стойността на придобитите земи и сгради е около 10 млн. евро.

Бъдещият небостъргач ще е разположен върху терена, купен от "Метро", обяснява Иванов. И посочва, че върху земята от "Техномаркет" и останалите парцели в района, които "Форт Нокс" е купила, ще се строи на по-късен етап.

Фотогалерия: Първият софийски небостъргач

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Цялата галерия

План за още

Концепцията за Sofia Capital City предвижда на първия етап от реализацията освен Sky Fort и Capital Fort да бъде изградена още една офис сграда – East Fort, която ще е по-ниска (71 м), но с по-голяма разгърната застроена площ (53 000 кв.м). Идеята е тя да разполага с по-големи по площ офисни етажи, които да са подходящи за работни пространства от тип open space.

По информация на "Капитал" има и втори етап от проекта - той ще е за още три сгради, които ще бъдат обединени в общ комплекс. Идеята е две от тях да са жилищни, на по 35 етажа, като едната е предвидена за апартаментен хотел. Третата, която ще ги свързва, ще е осеметажна офис сграда, в която ще бъде изградена и детска градина, а на незастроената част от терена ще има спортни игрища и детски площадки.

Ключово за проектите ще е да отговарят на нуждите на наемателите. А те по думите на Иванов се променят много бързо, особено сега, когато компаниите са обърнати в много по-голяма степен към служителите си. "Фирмата иска служителите да се чувстват щастливи, а те се чувстват щастливи, когато получават много повече от това, което са очаквали и което са мечтали", посочва той. Ето защо новите сгради също ще разполагат с големи фитнеси и зали за различни спортни дейности като футбол и танци, а в самия комплекс ще бъдат изградени паркове и заведения, които да отговорят на очакванията на младите хора, които ще работят в офисите. "Тоест нашите сгради ще бъдат обърнати към служителите, за да могат фирмите да са щастливи и да идват при нас", казва инвеститорът.

* (от англ.) Небето е границата