Истинската цена на празните офиси

Инвеститорите в имоти понасят големи загуби

Ексклузивно съдържание от The Economist

Вечерни новини

Всяка делнична вечер получавате трите най-четени статии от деня, заедно с още три, препоръчани от редакторите на "Капитал"

На някои градове често им се налага да се възстановяват от кризи. От пандемии и земетресения до наводнения и пожари, градските общности по света стават по-силни, когато са изправени пред трудности. След като големият пожар в Лондон унищожил по-голямата част от града през 1666 г., са били въведени редица правила за пожарна безопасност. Строителите сменили дървения материал с тухли или камъни. Направили стените по-дебели. Улиците станали по-широки. Когато холерата пронизала Америка през 1850 г., Ню Йорк и други градове въвели канализационните системи и обществените паркове.

Днешните градски райони са изправени пред друг вид предизвикателство. Тъй като масовото връщане към работата в офиса все още не е сигурно, пандемията изостри дебата за това какво ще е бъдещето на градските търговски хъбове. Ключови бизнес райони като Манхатън, Лондонското сити, Маруноучи в Токио и Ла Дефанс в Париж поеха удар след изпразването на офисите. Преди локдауните 21 от най-големите бизнес райони в света са побирали 4.5 млн. работници и около една пета от централите на компаниите от Fortune Global 500 според EY и Urban Land Institute. Когато ковид-19 изпразни офисите по света, по-голямата част от професионалната работа се измести към домашните офиси или кухненските маси. Тъй като пандемията продължава вече трета година, съдбата на бизнес районите остава неясна. Могат ли да продължат да привличат инвестиции и таланти или новите модели на работа ще застрашат тяхното търговско господство?

Реалността не е толкова розова

На пръв поглед нещата можеха да бъдат и по-зле за собствениците на лъскави градски офис кули. За разлика от секторите на търговията на дребно и хотелиерството наемателите на офиси в повечето случаи продължават да плащат наем и анализаторите оттеглят много от най-лошите си прогнози. Лизинговата активност дори се е засилила в градове като Лондон към края на 2021 г.

Реалността обаче далеч не е толкова розова. Работата от вкъщи удари търсенето на офисни площи, като нивата на свободни места нарастват по-бързо в бизнес районите, отколкото навсякъде другаде. В световен мащаб незаетите офиси са 12% от общата площ спрямо 8% преди ковид. В Лондон 18% от офисите са свободни. В Ню Йорк делът е близо 16%. Повече от един на всеки пет офиса в Сан Франциско е празен. В Хонконг, където съкращаването на персонал стана обичайно, нетният ефективен наем, който се коригира с намаления или стимули, спадна с повече от 7% през 2021 г., след като се беше понижил с над 17% през 2020 г.

Вместо да намаляват наемите, наемодателите предлагат повече безплатни бонуси от всякога, за да задържат наемателите или да привлекат нови такива. В Манхатън паричните подаръци за наематели - които обикновено се използват за оборудване на нови офисни площи - са се удвоили от 2016 г. насам. В цяла Америка средният брой месеци с освобождаване от наем се е повишил до най-високите си нива от 2013 г. насам. Някои строителни предприемачи остават оптимисти, залагайки на това, че търсенето на офис площи в крайна сметка ще се възстанови. Но с всеки нов вариант на ковид-19 плановете за широкомащабно завръщане в офиса биват отново и отново отлагани. А променящите се модели на посещаемост на офисите, изглежда, са готови да намалят общото търсене на пространство.

Влияние и на финансовите пазари

Финансовите пазари отразяват помръкващото настроение. Офисите, особено в бизнес районите, бързо губят позиции пред по-добре представящите се области на недвижимата собственост като складове и апартаменти. Традиционно формиращи ядрото на портфейлите от търговски имоти в Америка, през 2021 г. офисите представляваха по-малко от една пета от транзакциите. В световен мащаб за първи път инвеститорите са похарчили повече за апартаменти. Чуждестранните инвестиции в офиси също са спаднали под средното ниво от преди пандемията в страни като САЩ, Великобритания и Австралия през 2021 г. За разлика от тях чуждестранните инвестиции в складове са се увеличили повече от два пъти на тези пазари.

Оценките на имотите също отразяват несигурността. Цените на сградите в бизнес районите са засегнати, дори когато цените на търговските имоти се покачват в други части на градовете. Във финансовия район на Сан Франциско например цените на имотите са спаднали с близо една пета от края на 2019 г. според последните данни. В по-отдалечените райони на метрополиса те са се увеличили с повече от 5%. В Манхатън те са се понижили с около 8% от началото на пандемията. Азиатските градове са се справили по-добре. Цените на офисите в Сеул например са се повишили с повече от една трета от края на 2019 г.

Повечето инвеститори гледат в дългосрочен план, така че капиталът, разпределен за офиси, ще остане вложен в тях с години. Но настроенията се изместват от градовете с голяма концентрация на офиси към по-малки пазари с по-широк набор от сгради. Проучване на консултантската компания за имоти CBRE сред инвеститори с активи за повече от 50 млрд. долара показа през 2021 г. предпочитание към пазари като Финикс и Денвър пред Ню Йорк и Чикаго. Най-големите бизнес центрове без съмнение ще продължат да привличат големи суми: според Knight Frank се очаква офисите в Лондон да привлекат 81 млрд. долара чуждестранен капитал през следващите няколко години. Но пустите офис сгради в гъсто застроените търговски квартали ще продължат да хвърлят зловеща сянка.

Наемодателите настояват, че опасенията са пресилени. Въпреки че много сгради упорито остават празни, те твърдят, че търсенето на най-доброто пространство продължава. Вярно е, че някои първокласни имоти все още привличат много кандидати. Наемателите все повече заменят старите офисни сгради за модерни, по-екологични работни места с по-добри системи за филтриране на въздуха и по-висококачествени удобства. Но тези имоти от висок клас представляват 20% или по-малко от сградите в повечето градове. (Те обаче съставляват непропорционален дял от инвестиционната дейност: в Ню Йорк само девет от 69 офис транзакции представляват 80% от общата сума, инвестирана през 2021 г.)

12% от офисите в света са незаети спрямо 8% преди ковид.

Пропастта между най-добрите активи и останалата част от пазара ще се увеличи още повече. Ремонтите могат да подмладят някои амортизирани сгради. За много по-стари активи обаче инфлацията, недостигът на работна ръка и материали в строителната индустрия и високите разходи за модернизиране на сградите, за да отговарят на по-строги екологични стандарти, ще затруднят оправдаването на разходите.

Последиците за бизнес районите могат да бъдат мащабни. Масовото отсъствие на банкери, адвокати и други професионалисти също вреди на кафенетата, ресторантите и другите малки фирми, които ги обслужват. Мнозина вече се борят с прекъсвания във веригата на доставки, недостиг на работна ръка и нарастващи разходи. Локдауните струват на икономиката на Сидни приблизително 178 млн. долара на седмица и 40 хил. работни места. В Ню Йорк повече от една трета от малките предприятия са затворили по време на локдауните; преди пандемията секторът представляваше над половината от работните места в частния сектор в града.

Проблем за градските финанси

На риск са изложени и общинските финанси. Неизползваните офиси означават свиване на данъчните приходи за градовете, които разчитат на тях за финансиране на обществени услуги. Празните офиси също оказват натиск върху транзитните системи. Предвижда се намаленият брой пътници да остави дупка от 1.5 млрд. паунда във финансите на транспортните власти в Лондон до 2024 г.

Бизнес районите предприемат защитни мерки. Често срещан подход е оживлението им - тенденция, която вече беше в ход преди пандемията. Лондонското сити ще предлага повече "денонощни културни празненства", улици без трафик през уикендите и най-малко 1500 нови апартамента до 2030 г., докато Canary Wharf добави барове, ресторанти и изживявания с лодка, за да привлече по-млади посетители. Службата за градско преустройство на Сингапур признава, че може да се наложи да преосмисли комбинацията от сгради в центъра на града в допълнение към планирането на повече велосипедни алеи и пешеходни улици. В Америка небостъргачите отварят врати за обществеността, предлагайки нови наблюдателни площадки и арт инсталации, подходящи за Instagram снимки. Париж планира да превърне паркингите в Дефанс в центрове за доставка от последен етап. Докато светът на работата и работните места се развива, търговските центрове се променят заедно с него.