Строителство и имоти

Рекордни световни цени на жилищата по време на пандемия

В развитите страни те нараснаха с най-бързия темп от 30 години

Кирил Кирчев

Shutterstock © Shutterstock

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Цените на имотите обикновено се движат в синхрон с икономиката. По време на корона кризата обаче ситуацията изненадващо за всички се промени - жилищата поскъпнаха до невиждани нива в много развити страни, а възможностите за покупка на младите намаляват. Така към проблемите с инфлацията и енергийната криза за политиците от двете страни на Атлантика се прибави и този с високите цени на жилищата.

Неочакваната за мнозина ситуация на жилищния пазар се дължи на комбинацията от няколко фактора: рекордно ниските лихви през последните години, антикризисните държавни стимули за икономиките в условията на пандемия и прекъсванията на веригите за доставки, довели до ръст на цените на суровините в строителството. Бумът на жилищния пазар увеличава и притесненията, че в бъдеще все по-малко хора ще могат да си позволят да живеят в собствен дом.

Нагоре, нагоре

Реално вредите върху сектора от корона кризата бяха минимализирани от огромните пакети от финансови стимули в развитите страни и насочиха пазара във възходяща посока. Така се стигна до рекордни цени на жилищата в много развити страни.

В САЩ те нараснаха с почти 20% през юли на годишна база, като за пореден път отбелязаха най-големия скок от над 30 години. Четиринадесет поредни месеца ръстът на цените на жилищата се ускорява, след като пандемията стимулира търсенето в предградията. Недостигът на достъпни имоти покачи цените и по този начин потенциални купувачи не могат да реализират покупки.

Балонът в ЕС изглежда по-малко надут, като данните на Евростат показват, че през първото полугодие цените на жилищата са нараснали с 5.8% в еврозоната и с 6.1% в съюза в сравнение със същия период на 2020 г. През първото тримесечие покачването в ЕС беше 6.6% в сравнение с година по-рано, а средно за страните от ОИСР - 9%.

Тенденцията на повишаване на цените в сектора не подмина и България, макар в по-умерена степен. Сделките през първото полугодие на 2021 г. са с 14% повече спрямо същия период на 2019 г., а ръстът на цените е 6%, главно поради по-голямото търсене от предлагането.

Добър индикатор за движението на пазара е глобалният индекс на цените на жилищата на Economist. Той проследява реалната инфлация на цените в 28 страни. През последния 12-месечен период, наличен за всяка страна, цените са се повишили в 26 от тях, средно със 7.1%. Във Великобритания те са нараснали със 7.4%, в Канада - с 11.2%, и в Нова Зеландия - с 26%. Темпът на много места се ускорява. В 16 държави поскъпването на жилищата се ускори през последното тримесечие в сравнение с предходното. Това предизвиква безпокойство сред някои политици. Председателят на Федералния резерв на САЩ Джером Пауъл определя нарастването като "твърде много". През юни Банката за международни разплащания, известна като банката на централните банки, заяви, че през последната година цените на жилищата са се повишили повече, отколкото предполагат икономическите основи като разходите по заеми и наемите.

За да се определи дали жилищата са справедливо оценени, изданието сравнява инфлацията на цените на жилищата с два показателя - наеми и доходи. Ако за продължителен период от време цените на жилищата растат по-бързо от наемите, които генерират, или от увеличаването на доходите на домакинствата, които обслужват ипотечния дълг, това може да послужи като предупреждение, че цените не отразяват икономическите основи.

На тази база цените на жилищата са с повече от 20% над дългосрочната им средна стойност (до 1975 г. за някои държави) в сравнение с наемите в 15 от 25-те държави, за които британското издание има данни; и в 10 от 23 държави в сравнение с доходите.

Цените изглеждат особено изкривени в Канада, Нова Зеландия и Швеция, където са над 60% надценени в сравнение със средните доходи и наеми. След като локдауните принудиха милиони хора да прекарат повече време у дома, търсенето на жилища е може би неизбежен резултат.

Биковете на пазара (залагащи на ръст) твърдят, че цените трябва да продължат да нарастват, защото спестяванията на много хора са се увеличили и те може да са готови да се преместят в по-голям дом, за да работят от разстояние. Мечките (залагащи на спад) са на мнение, че цените са подкрепени от ниски лихвени проценти и сериозното кредитиране - ако лихвените проценти се повишат по-рано, за да потиснат инфлацията в САЩ, цените на жилищата може да спрат да растат.

И в двата случая е ясно, че пандемията е подхранвала пазара на жилища. С намаляването на ограниченията политиците трябва да се съсредоточат върху дългосрочни реформи, като например улесняване на строителството на жилища.

Покупката на жилище става по-трудна

Растящите цени на имотите водят и до друго сериозно предизвикателство - много хора по цял свят все по-трудно ще могат да си купят дом. Наемите също растат. Така се създава остро жилищно неравенство и цяло поколение е застрашено да остане извън пазара заради високите цени.

"Наблюдаваме как групи от обществото са изключени от части от нашия град, защото вече не могат да си позволят апартаменти. Това се отнася за Лондон, Париж, Рим, а сега за съжаление все повече и за Берлин", казва пред Bloomberg кметът на германската столица Михаел Мюлер.

Този процес превръща жилищния пазар в новата червена линия в политиката с непредсказуеми последици. Политиците предлагат и прилагат различни идеи за разрешаване на проблема - от таван върху наемите до специални данъци за собствениците на имоти, национализиране на частни имоти или превръщане на празни офиси в жилища. Никъде обаче не се очаква лесно или устойчиво решение.

Китай засили ограниченията за имотния сектор тази година и открито се говори, че е възможно да се въведе данък върху имотите, за да се понижат цените.

В Южна Корея партията на президента Мун Дже-Ин загуби местните избори тази година, след като не успя да се справи със скока с 90% на средните цени на апартаментите в Сеул след встъпването му в длъжност през май 2017 г. Водещият кандидат на опозицията за президентските избори догодина предупреждава за потенциален срив на жилищния пазар на фона на ръста на лихвите.

В Канада премиерът Джъстин Трюдо обещава двегодишна забрана за купуване на имоти от чужденци, ако бъде преизбран, а в крайна сметка той успя да спечели вота.

Според Дон Лейтън, бивш главен изпълнителен директор на американския ипотечен гигант Freddie Mac, ставаме свидетели на "голямо събитие, което не трябва да се пренебрегва или подценява". Той коментира темата за Съвместния център за жилищни изследвания на Харвардския университет.

В САЩ федерални политики, които целят подобряване на достъпността и насърчават жилищната собственост, може да тласнат цените нагоре, изключвайки още повече от пазара купувачите на първо жилище, предвижда Лейтън.

В резултат на това в Америка и в други региони се разширява поколенческата пропаст между бейбибумърите, които статистически е по-вероятно да притежават жилище, и представителите на поколението Y и Z, чиито мечти за покупка на собствен дом се изпаряват.

Как да се противодейства на бума

Трудно е да се прогнозира кога ще отшуми бумът на имотния пазар в развитите страни. Наближава времето централните банки да намалят или спрат "печатането" на пари и да вдигнат лихвените проценти, което би охладило желанието за покупки, защото цената на кредитирането ще стане по-висока. Фед държи под око ценовото равнище на пазара на жилищата в САЩ, тъй като друга основна цел на институцията е да следи ценовата стабилност.

ЕЦБ също започва да отдава по-голямо значение на цената на жилищата, като планира да включи този показател в измерванията си за инфлацията. Канадската централна банка, която е критикувана, че е допринесла за поскъпването на жилищата, започна да оттегля механизмите си за стимулиране на икономиката.

Има обаче и мнения, че дългът за съществуващите жилища може да посее семената на следващата икономическа криза, ако лихвите започнат да растат.

Надеждата на мнозина експерти е, че проблемът ще се разреши, когато дисбалансите, причинени от пандемията, изчезнат заедно с нея. Ограничаването на държавната помощ може да се приеме като предвестник на тези очаквания.

Вижда се и малка светлина в тунела към охлаждане на пазара в САЩ - заявленията за ипотеки започват да намаляват, а продажбите през август са спаднали заради ограниченото предлагане. Има признаци, че ръстът на цените на жилищата и стимулираното от пандемията търсене достигат своя предел.

"Забавянето през последно време на продажбите на съществуващи жилища отразява известно успокояване на треската за пазаруване, която се пренесе и в началото на 2021 г.", заявява пред Reuters Марк Витнер, старши икономист в Wells Fargo в Шарлът, Северна Каролина. "Продължаваме да очакваме, че жилищният пазар ще се върне към баланс през идните няколко години", допълва той.

Остава да се надяваме, че банките и политиците са си научили урока от последната финансова криза, която беше предизвикана от балона на имотния пазар.

Какво да правим с офисите

Ще се върнат ли достатъчно хора в офисите - това е въпрос за 1 млн. долара, на който компаниите все още нямат отговор. Мениджърите се опитват да изкушат служителите, но процесът е бавен дори на фона на ускорената ваксинация в развитите страни. По данни на Freespace в началото на май една от 20 сгради в САЩ е била заета от едва 10% наематели в сравнение с една трета в Европа и Африка и почти 50% в Азия.

Пандемията увеличи търсенето на нови сгради с по-добри помещения. Тази промяна се случва заедно с нарастващото желание за по-зелени работни пространства. Много строителни компании обещават всички нови сгради да бъдат построени без вредни емисии.

Желанието за по-високо качество кара по-старите сгради да изглеждат нежелани, а в същото време работата от вкъщи намалява нуждата от офис пространство. Така налице е риск по-старите имоти да се превърнат в нежелани активи - най-големият наемодател на офиси в Манхатън - SL Green, твърди, че наемите на по-стари пространства са се понижили с около 10%, пише The Economist.

Някои по-стари офиси се реновират, а компаниите започват да преосмислят нуждите си от имоти. От началото на пандемията досега е освободено повече от 103 млн. кв.м офис пространство в световен мащаб, сочат данни на консултанта в сектора Cushman and Wakefield. Това е с 18% повече в сравнение с освободените площи през финансовата криза от 2007 - 2009 г.

Трябва да се има предвид също така, че огромната финансова подкрепа на правителствата може да е отложила ръста на дълговете на собствениците на сгради и бързите продажби на имоти.

Складове - електронна търговия - повече складове

Бумът на електронната търговия по време на пандемията напълно очаквано увеличи нуждата от складове. Европейските компании са наели през 2020 г. с 16% повече логистични площи в сравнение с година по-рано. В САЩ и Азия увеличението е съответно 21% и 32%. Това показват данните на консултанта в имотния сектор JLL. Друга известна компания в сектора - CBRE, пресмята, че 5% ръст в запасите на САЩ изисква до 46 млн. кв. метра допълнително пространство. Тази тенденция се очаква да се запази, тъй като запасите нарастват все по-бързо, защото търговците се дигитализират. Освен това онлайн търговията обикновено има нужда от три пъти повече място в сравнение с традиционната, защото клиентите очакват по-голямо разнообразие от продукти, отбелязва The Economist.

JLL изчислява, че покупката на логистични активи се е увеличила от една десета от глобалните инвестиции през 2015 г. до една пета през изминалата година. През 2020 г. Amazon увеличи своята логистична и складова мрежа с... 50%. Очаквано тази активност започна да се сблъсква с проблеми - най-видният е недостиг на пространство в големите градове. Освен това се създава и обществена враждебност към новите складове, защото са шумни и работят без почивка.