Пазарът на офис площи: Умерен оптимизъм

Предлагането расте, усвояването изостава, а инвеститорите губят интерес

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Умерен оптимизъм, запазване на добрите темпове на предлагане от първата половина на 2021 г. и доза предпазливост за следващите месеци - така най-общо изглежда офис пазарът към края на деветмесечието. След първоначалния шок, който пандемията нанесе на бизнеса като цяло и на строителните предприемачи в частност, постепенното възстановяване на икономическата активност донесе глътка спокойствие и за едните, и за другите. В резултат предлагането на нови площи отбеляза ръст, но поне за момента той изпреварва темповете на усвояването им.

Донякъде спирачка за ентусиазма на инвеститорите е и фактът, че до голяма степен фактор за активността сред наемателите са изтичащите им договори. А все още сравнително несигурната среда рефлектира и в отлив на част от инвеститорите в офис площи, което в следващите години може да доведе и до недостиг в някои райони, предупреждават от сектора.

Повече предлагане

През третото тримесечие на 2021 г. на пазара са излезли около 40 хил. кв.м нови офис площи, изчисляват от консултантската компания Cushman&Wakefield Forton. Така за първите девет месеца обемът достига около 143 хил. кв.м, докато за цялата 2020 г. са били около 90 хил. кв.м, отбелязва Йордан Кръстев, мениджър "Офис площи" в дружеството. Той обръща внимание, че през 2020 г. при доста проекти инвеститорите умишлено са забавили въвеждането в експлоатация на сградите, което също рефлектира върху динамиката на пазара през тази година.

По данни на консултантите за бизнес имоти Avalant за тримесечието въведените в експлоатация площи са 39 500 кв.м, от които само около 2000 кв.м са за собствено ползване. По техни изчисления в периода юли - септември свободните площи в София са нараснали с 33 хил. кв.м, но нетното усвояване е едва 6500 кв.м, което от своя страна води до поредно повишаване на дела на свободните площи - до вече 20.25%. "Този показател е стряскащ на пръв поглед, но ако погледнем отблизо, се забелязва силна диференциация в различните райони на града. Примерно в "Лозенец" и централната градска част процентът свободни площи е съответно 11.7% и 12.5%, докато в района на "Цариградско шосе" нивата на този показател са значително над средните за пазара", уточнява Христо Андонов, партньор и управляващ директор в Avalant.

В търсене на по-добри офиси

От C&W Forton отчитат около 38 хил. кв.м усвоени през третото тримесечие площи, като в това число включват и сделката на софтуерната компания SAP, която в началото на октомври съобщи, че е придобила новопостроения Park Lane Office Center в кв. "Хладилника". От компанията изчисляват дела на незаетите площи към края на деветмесечието на около 15%, като наблюдават малък брой нови договори и по-значителна активност по линия на преподписвания и релокации.

В тази посока са и изводите и консултантската компания Avison Young. По думите на изпълнителния директор Антон Славчев, като се има предвид, че средният срок на наемните договори е 5 години, а 2016 г. е била сравнително слаба, не е изненадващо, че в момента активността и при предоговарянията не е достатъчна, за да компенсира повишеното предлагане. "Сделките тази година са по-скоро на компании, които излизат от клас Б сгради", коментира той в рамките на дискусия на конференцията за недвижими имоти BalREc, организирана от "Градът медиа груп".

В доклада си за развитието на офис пазара в София през първото полугодие на 2021 г. от международната компания Jones Lang LaSalle (JLL) също отчитат, че от началото на годината се наблюдава постепенно възстановяване, подкрепено от растящия интерес на наемателите към релокация от по-стари сгради, към по-нови пространства с по-добри технически характеристики.

Йордан Кръстев пък цитира данни от проучване на Cushman&Wakefield сред ключови наематели на офис площи в София с общо над 32 хил. служители, според което към септември при над половината от компаниите (58%) по-малко от една трета от служителите работят в офиса, а при други 12% цялата работна сила е в режим home office. Така, въпреки че 60% от IT&BPO компаниите наемат активно хора, 68% от наемателите не възнамеряват да променят големината на офис площите си.

Стабилни наеми

На този фон от пазара отчитат запазване на средните нива, при които се сключват новите наемни договори.

"Средните офертни нива остават стабилни", посочва Христо Андонов от Avalant. От компанията допълват, че в някои райони се наблюдава незначително понижение или повишение на наемите в рамките на 0.5-1%.

"Въпреки всички дискусии за натиск върху цените те си остават доста стабилни", отчита и Йордан Кръстев от С&W Forton, като все пак отбелязва, че при преговори биха могли да се постигнат отстъпки. Така средните наемни нива при клас А сградите остават от порядъка на 12-14 евро/кв.м до 15 евро/кв.м за площи в центъра. Доходността също остава без съществена динамика - около 7.5%, колкото беше и през второто тримесечие, изчисляват от C&W Forton.

По-малко проекти

Разминаването в темповете на предлагане и усвояване, съчетано със запазващата се несигурност в контекста на ковид кризата и растящите цени на строителството, водят и до известен отлив на инвеститори от офис пазара, предупреждават представителите на сектора.

"През 2023-2024 г. ще наблюдаваме недостиг на премиум офиси", прогнозира по време на конференцията BalREc изпълнителният директор на "Райфайзен пропърти мениджмънт България" Адина Уелш. На сходно мнение е и Антон Славчев, чиито очаквания са за "повече свободни площи в близко бъдеще и в същото време след две години обратната тенденция".

В доклада си от JLL посочват, че през второто полугодие се очаква да бъдат завършени около 130 хил. кв.м офис площи в София, а за 2022 г. са планирани 135 хил. кв.м. В по-голямата си част активността е съсредоточена в "Хладилника" и по "Цариградско шосе". От компанията отбелязват и факта, че през първото полугодие няма започнат голям офис проект.

Такъв отчитат през третото тримесечие от Avalant - офис сграда със 17 хил. кв.м в центъра на столицата (на мястото на бившето чешко посолство - бел. ред.), с което по техни изчисления площите в процес на активно строителство вече са 237 700 кв.м. От тях до края на годината се очаква разрешение за ползване да получат 30 400 кв.м, от които за 22% вече има сключени договори за наем. А за следващите две години се предвижда да бъдат пуснати в експлоатация съответно 94 500 кв.м и 92 800 кв.м, от които съответно за 5% и 9% вече има сключени договори за наем.

Данните на C&W Forton са за 204 606 кв.м площи в строеж към третото тримесечие на 2021 г., планирани за завършване до края на 2023 г. За сравнение - година по-рано обемът е бил 387 359 кв.м. "Ако отнеме известно време на инвеститорите да се завърнат към офисните площи, то на някои пазари в някои региони е вероятно да има недостиг на офис площи", прогнозира и Йордан Кръстев.