Професионалните управители на етажна собственост ще влизат в регистър

С промени в закона те ще трябва да отговарят на определени условия, за да извъшват дейността си

Предлаганите изменения и допълнения са в голяма степен плахи и недостатъчни, но са първа стъпка в правилна посока

Цвета Наньова

Предлаганите изменения и допълнения са в голяма степен плахи и недостатъчни, но са първа стъпка в правилна посока © Надежда Чипева

Вечерни новини

Всяка делнична вечер получавате трите най-четени статии от деня, заедно с още три, препоръчани от редакторите на "Капитал"

Темата накратко

Промените ще засегнат също така начина на вземане на решения, контрола на изпълнение на решенията на общите събрания и на финансовите средства.
Професионални управители ще могат да бъдат само юридически лица, а физически лица ще могат да управляват само сгради, в които притежават самостоятелен обект.
Задължително ще се плащат вътрешни разходи, независимо от продължителността на пребиваване.

Повече от 60% от българите живеем в сгради в режим на етажна собственост. Състоянието на жилищния сграден фонд е лошо, а в преобладаващата си част (93%) сградите се нуждаят и от подобряване на енергийната ефективност. Необходимата поддръжка и ремонти зависят от начина на управление, правилата за вземане на решение от общото събрание и като цяло от регулацията на обществените отношения в многофамилните сгради. В България липсват традиции в добро управление. Самият Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС) действа едва от 2009 г. И ако познаването и спазването му от собствениците е едната страна на проблема, другата е свързана с несъвършенствата му.

Именно затова публикуваният за обсъждане Проект на Закон за изменение и допълнение на ЗУЕС е натоварен с високи очаквания. Формален повод е реформа за"Улесняване и повишаване ефективността на инвестиции в енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради",предвидена в Националния план за възстановяване и устойчивост (НПВУ), чрез която се цели извършването на нормативни промени, водещи до улеснение изпълнението на енергоефективно обновяване.

Необходимите промени засягат принципни положения на управлението на етажната собственост: начина на вземане на решения, професионализиране на управлението, контрола на изпълнение на решенията на ОС и на финансовите средства.

Промени при общото събрание

Първата важна група от предложени изменения са свързани с провеждането на общото събрание:

По сега действащите норми в ЗУЕС изискването е за присъствено участиевъв вземането на решения, като има възможност за т.нар. падащ кворум: намаляващ кворум за провеждане на събранието от 67% кворум - след час - 33% кворум - след ден - без кворум. Злоупотреба с тази възможност във времето създаде недобра практика - важни решения на общото събрание често да се приемат с минимално допустимия кворум от 17%, а това впоследствие служи за оправдание на неприсъствалите да се чувстват освободени от задължение да ги изпълняват.

Затова сега се предлага намаляване на кворума за провеждане на общо събрание от най-малко 67% от идеалните части от общите части на 50% от идеалните части от общите части, като същевременно се създава възможност за смесен режим на работа на общото събрание - онлайн и присъствено. Това предложение е в отговор на предизвикателствата, свързани с факта, че значителен брой собственици отсъстват от страната или не обитават жилищната сграда, в която притежават самостоятелен обект, и нямат правна възможност да гласуват присъствено, с процесите на обезлюдяване на населените места и увеличаващ брой на необитавани жилища (средно 30% по данни на НСИ от предишното преброяване през 2011 г). Проблем при провеждане на присъствено общо събрание съществува и в етажна собственост, в която има множество самостоятелни обекти (примерно над 50), при които провеждане на присъственото общо събрание е логистично трудно изпълнимо.

Допълнително улеснение на процеса на вземане на решения е предлаганата възможност за вземане на неприсъствени решения в 7-дневен срок от провеждане на общото събрание. Ограничаване риска от злоупотреби се гарантира чрез изискването това да стане чрез декларация подписана собственоръчно или с квалифициран електронен подпис под формата на електронен документ, предадена на управителния съвет (управителя).

Важно е да се подчертае, че се запазва традиционната присъствена форма на участие в общото събрание. Добавянето на нова форма на участие в "онлайн" формат е правна възможност, но не и задължение. По този начин е уреден и въпросът и за неприсъствената форма на гласуване - предвидена е като правна възможност за гласуване, но не елиминира възможността за явяване на общо събрание.

Регламентиране на дейността на търговците, управляващи етажна собственост

Сега битува наследената от минали времена практика управлението и поддръжката на жилищните сгради да се вменява като задължение на някой от собствениците в сградата. Именно това е сред основните причини за неефективно управление и лоша поддръжка на жилищните сгради. Професионално управление, възлагано на договорна основа, съществува като правна възможност едва от 2016 г. Броят на фирмите, предлагащи такива услуги, бързо расте, но липсата на стандарти за упражняване на тази дейност води до недобри практики, които често допринасят за лош имидж на възникващия бранш и риск от опорочаване на идеята за този бизнес.

Предложените промени на ЗУЕС предвиждат създаване на правна регламентация на професионалните управители на етажна собственост: режим на регистрация на търговците, упражняващи дейност по управление на етажна собственост, въвеждане на минимални изисквания, които да гарантират експертна и финансова компетентност/надеждност, задължително сключване на застраховка "Професионална отговорност". Вписването в публичния регистър се въвежда като условие за упражняване на дейност по управление на етажна собственост. Важно уточнение е, че професионални управители ще могат да бъдат само юридически лица, а физически лица ще могат да управляват само сгради, в които притежават самостоятелен обект. С предложените промени се цели създаване на определени правни гаранции за потребителите на услугите и защита срещу злоупотреби. Същевременно се създават предпоставки за повишаване качеството на услугите по управление на етажните собствености. Очакванията са промените да допринесат за повишаване на добрите практики и стандартите при професионалното управление на етажната собственост. То от своя страна има ключово значение в обновяването за енергийна ефективност поради необходимостта от компетенции, които собствениците не са длъжни да притежават, за да преминат еднократно през този процес.

Друга група от важни изменения засягат контрол и отчетност по отношение на финансите на етажната собственост:

- Въвежда се контролният съвет (контрольора) като задължителен орган, а не факултативен, както е по сега действащите норми и като правило не се практикува. - С оглед повишаването на отчетността на средствата и дейността на управителя се въвежда ежемесечното задължение на управителя да публикува на видно и общодостъпно място отчет за приходите и разходите на етажната собственост за месеца.

- Предлага се разделяне на разходите за управление и поддържане на два отделни разхода и се въвежда изискване за възнаграждение на управителния съвет (управителя) и на контролния съвет (контрольора) собственик на самостоятелен обект. Дава се обаче възможност общото събрание да вземе решение такова да не бъде заплащано и това цели да не се натоварват излишно по-малките етажни собствености, защото в режим на ЗУЕС се управляват сгради дори с трима собственици. Мотивите за задължително заплащане на възнаграждение са свързани със завишените изисквания към управлението.

Друга важна промяна е свързана със задължително заплащане на разходите за управление и поддръжка, независимо от продължителността на пребиваване, като се премахва действащата норма, допускаща неплащане при отсъствие повече от 3 месеца. Аргументацията е, че поддръжката е целогодишна и освобождаването на собствениците на необитавани жилища от плащане на такси натоварва с допълнителни финанси останалите собственици.

Описаните промени са само част от предложенията на ЗИД на ЗУЕС. С цялостния проект е добре хората да се запознаят в периода за обществено обсъждане - до 3 октомври т.г. И да изразят отношение, защото промените засягат голяма част от обществото ни. Предлаганите изменения и допълнения са в голяма степен плахи и недостатъчни, но са първа стъпка в правилна посока - за повече ред и прозрачност в начина, по който управляваме общата си собственост и поддържаме сградите, в които живеем.

Рубриката се подготвя със съдействието на Българската асоциация на консултантите по европейски програми (БАКЕП)