Законът за етажната собственост: Събрание ще има и без вас, съседи

С нормативни промени за кворума на общите събрания на блоковете от правителството се надяват, че ще решат проблема с липсата на интерес

Законът за етажната собственост е променян многократно, но и сега част от него остава само пожелателна

Румяна Гочева

Законът за етажната собственост е променян многократно, но и сега част от него остава само пожелателна © Цветелина Белутова

Вечерни новини

Всяка делнична вечер получавате трите най-четени статии от деня, заедно с още три, препоръчани от редакторите на "Капитал"

Темата накратко

Нови поправки в Закона за етажната собственост предвиждат значително намаляване на кворума за общите събрания.
Водещата причина за промените не е опит за "ред в хаоса", а е в отговор на ангажиментите ни към Брюксел с оглед енергийната ефективност.
Част от поправките обаче изглеждат твърде иновативни и отсега са обречени на провал.

Елена е домоуправител на блок в един от софийските квартали, но когато носи за вписване домовата книга в районната община, там са искрено изненадани. Почти няма домоуправител, който да е сторил това, макар изискването отдавна да е факт. А на подобна "регистрация" подлежат вероятно хиляди входове.

Случаят е действителен, макар името на домоуправителя да е сменено. Той е показателен за това как и дали нормативите, свързани с уреждането на съседските отношения, изобщо се спазват. Сега ситуацията едва ли е много по-различна и вероятно е също толкова проблемна, особено когато става дума за блокове с безброй апартаменти и съседи, които не се познават. Битовият характер на отношенията често предполага и нарочен отказ от присъствие на общите събрания, което може да блокира вземането на важни решения. Като например санирането.

От 2009 г. насам Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) е променян около 15 пъти и все още не е напълно работещ. Сега предстои нова промяна - този път заради необходимостта от реформа, свързана с по-бързото и лесно усвояване на парите за енергийна ефективност, т.е. саниране, от домакинствата по Плана за възстановяване. Той е изготвен от Министерския съвет и все още е на етап разглеждане от комисии в Народното събрание.

Промените в него не се изчерпват единствено с опит за нова регламентация на воденето на домовата книга и донякъде екзотичното предложение тя да може да се поддържа и онлайн с цел собственици и наематели да спазват задължението си по вписване. Напротив - те са насочени най-вече към възможностите за по-лесно организиране на общи събрания, така че домакинствата да могат по-лесно да решават за кандидатстване по схемата за саниране от Плана за възстановяване. Отсега обаче част от поправките в ЗУЕС изглеждат ако не неприложими, то поне много трудно изпълними.

Санирането ни е важно

В мотивите на проекта е записано, че водещата причина за изготвянето на проекта е именно реформата, свързана с "улесняване и повишаване ефективността на инвестиции в енергийна ефективност на многофамилни жилищни сгради", предвидена в Плана за възстановяване. И към момента обаче интересът към санирането не е малък. В първия етап на кандидатстване, който приключи през май, регионалното министерство определи бюджет 1.13 млрд. лв., а подадените проекти бяха 3068 за близо 4 млрд. лева.

През юни бе обявено началото и на втория прием на проекти за енергийно обновяване. Разликата е, че сега ще се разпределят едва 287.5 млн. лв. и субсидията не е 100%, а 80%, т.е. ще се наложи доплащане. За да се улесни вземането на решения от страна на собствениците, с поправките в ЗУЕС са включени изменения за начина на провеждане на общото събрание. Например добавя се изрична възможност то да се провежда не само присъствено, но и чрез онлайн връзка през платформите за видеоконференции, за да може да се увеличат възможностите за участие на повече хора.

Предлага се и въвеждането на т.нар. неприсъствено гласуване, като то може да се извърши в срока между публикуването на обявата за провеждане на общо събрание до реалното му провеждане. Вариант е и това да става с подписана декларация (собственоръчно или с квалифициран електронен подпис), която се връчва на управителния съвет. Звучи иновативно и вероятно за много сгради би било работещо решение предвид натрупания опит за дистанционни видеоформати и срещи, наложени от пандемията. За значителна част от кооперациите обаче това би било трудно изпълнимо, особено в сградите с предимно възрастни собственици.

Можем и без вас

Отделно с цел улесняване на процеса по вземане на решение се предвижда намаляване на кворума за провеждане на общо събрание на 51% идеални части от общите части на етажната собственост. "В допълнение е уредено, че когато не е налице изискуемият кворум, общото събрание се отлага с един час и решението е легитимно, колкото и идеални части да са представени. Изискването за мнозинство от 51 на сто идеални части вместо 67 на сто се установява и за приемане на решение за извършване на основно обновяване, за извършване на основен ремонт и за усвояване на средства от фондовете на ЕС или от държавния или общинския бюджет или други източници на финансиране", обясни вече бившият зам. регионален министър Ангелина Бонева при разглеждането на промените на първо четене от водещата правна комисия в парламента. Изказването й е цитирано в доклад от заседанието на комисията.

Моля, платете си входа!

Действително намаляването на кворума за събрания е добра новина предвид липсата на интерес от страна на част от собствениците.

"В блока, в който живея, са 102 апартамента. В половината от тях си живеят собствениците. В другата половина собствениците са напуснали или заминали в чужбина, или имат втори, трети апартамент и живеят на друго място и отдават под наем. Естествено, наемателите не ги интересува, не идват на общи събрания. Как да се съберат изискуемите кворуми по този закон, по различните точки", коментира ситуацията Благой Станчев, парламентарен секретар на Националното сдружение на общините, който участва в заседанието.

"Е-дневник" и за входа

В проекта се предлага също книгата на етажната собственост да може да се поддържа и в електронен вид под формата на е-документ, като данните в нея ще се предоставят на управителния съвет (управителя) чрез декларация по образец. Целта е собствениците и ползвателите на жилища да се насърчат да спазват задължението си за вписване, за да има данни за тях и по този начин управителният съвет да се подпомогне в изпълнението на задълженията му, "доколкото липсата на актуални данни за контакт със собствениците, ползвателите и обитателите е съществен проблем". Тази пожелателност в проекта обаче едва ли ще доведе до сериозен резултат най-малкото защото данните в домовата книга трябва да се обновяват периодично в зависимост от текучеството на новодошлите или отишлите си наематели, както и при покупко-продажба на жилища.

За необитаемите имоти се предвижда заплащане на разход в размера, който е определен за един собственик. В момента в масовия случай за "тъмни прозорци", т.е. необитаеми жилища, не се плаща. Въпреки това обаче всеки вход решава сам за себе си и не е съвсем ясно защо трябва да бъде регламентирано в закон. Според мотивите основната причина за това е, че освобождаването от такса "вход" създава условия за несправедливо разпределение на разходите за управление и разходите за поддържане, както и за възникване на напрежение между живеещите в етажната собственост.

Всички в регистъра!

Промените в ЗУЕС предвиждат към регионалното министерство да се създаде единна информационна система, която да обхваща професионалните управители и регистъра на етажната собственост, който ще съдържа данни за сдруженията, за управителните съвети на сградите или отделните входове в режим на етажна собственост. Интересно, но и доста спорно е предложението в случаите, в които в етажната собственост няма избран управителен и контролен съвет, такива да се избират служебно (до избора на нови от етажната собственост) от кмета на общината или района.

"При нас идват доста такива писма, свързани с липса на домоуправител, нежелание за избиране на домоуправител по какъвто и да е начин, липса на желание от страна на собствениците в съответния вход или етажна собственост да се ангажират, да участват и да изберат някого. Така че това е единият от подходите", коментира Добромир Василев, директор на дирекция "Жилищна политика" в регионалното министерство. По думите му, ако бъде предложен по-добър вариант между първото и второто четене на закона, то подходът може да се промени. "Тези от вас, които живеят в многофамилни жилищни сгради знаят, че винаги има един или двама, които не желаят да участват в управлението на общата собственост, но много често вече наблюдаваме случаи, където голяма част от гражданите не желаят да участват в управлението", обобщи той.

Идеята за поредно нормативно регламентиране на отношенията в сградите е добра с оглед хаоса в блоковете с много собственици и наематели. Създаването на правна рамка за част от дейностите в етажната собственост - също. Но опитът показва, че в повечето пъти битовизмите са по-силни от всеки норматив или санкция.