Инвестициите на GTC: Мол, мол, офиси

Място на пазара

Възможността е забелязана и от GTC, които в тазгодишния си финансов отчет коментират потенциала на този сегмент: "С 9% ръст на усвоените площи до 104 942 кв.м офис пазарът в София отбелязва висока активност за деветмесечието. Продължаващата експанзия на наемателите в аутсорсинг и IT секторите движи пазара на офис площи, като те участват в почти 60% от наемните сделки", посочват от полската група. "Наемните нива за първокласни офиси остават стабилни – около 13 евро/ кв.м месечно, а делът на незаетите площи продължава да намалява и през третото тримесечие на 2016 г., като в топ 15 на офис сградите в София остава под 3%", пише още в отчета.

Ситуацията към края на годината не е много по-различна – по данни на консултантската компания Forton през 2016 г. наемните сделки за офиси в София са се повишили със 7%, средните цени са от порядъка на 13-13.5 евро/кв.м, а постиганата доходност е над 7.5%. Наблюденията на компанията показват, че през 2016 г. общият обем на отдадените площи е достигнал 135 407 кв.м – стойност над средната за последните пет години. При това над 40% от договорите се сключват за площи в строеж. Наемите в района на Бизнес парка са между 12 и 12.5 евро/кв.м, сочат наблюденията на консултанти.

От самия Бизнес парк, в непосредствена близост до който ще се намира и Advance Business Center, обявиха през февруари, че за последните 18 месеца свободните площи в комплекса са под 1%, като също отбелязаха растящия интерес към отдаване под наем на офиси на зелено. Преди месец от парка съобщиха, че започват изграждането на новата сграда 15, която ще е с обща отдаваема площ от 20 800 кв.м и инвестиция от 30 млн. евро.

Новият проект

Чистата отдаваема площ в проекта на GTC ще е малко по-малка според финансовия отчет на групата – от порядъка на 14 хил. кв.м. Изпълнителният директор на бизнеса им за България Дани Беркович уточнява, че става дума за около 14 500 кв.м отдаваема площ. Той отбелязва още, че в момента се работи и по промяна на дизайна на сградата, чийто архитект е Илиан Илиев от студио Planning.

Advance Business Center ще бъде изграден върху терен от 4522 кв.м на входа на Бизнес парка. Предварителните очаквания са сградата да бъде пусната в експлоатация през последното тримесечие на 2018 г., или приблизително по същото време, когато се предвижда да бъде завършена и бъдещата сграда 15 в офисния комплекс.

За проекта си полският инвеститор вече е купил терена срещу 11.73 млн. лв., който до декември 2016 г. беше собственост на инвеститора в Mall Rousse – Real Estate Services Bulgaria (RESB), който беше един от първоначалните инвеститори и в Mall Sofia и Mall Plovdiv. Инвестиционната компания на израелските Cinema City и Ocif Group възнамеряваше да построи на терена офис сградата Park Tower с РЗП 24 000 кв.м, проектирана от свързаното с бившия главен архитект на София Петър Диков архитектурно бюро "Проарх", но финансовата криза доведе до замразяването на начинанието.

Още тогава теренът е бил вкаран в регулация, а преди месец новият собственик е получил от общината разрешение за изработването на подробен устройствен план за проекта си. Със своите 11 етажа бъдещият Advance Business Center ще е най-високата сграда в района на Бизнес парка. В интернет страницата си от GTC посочват, че тя ще разполага и с 234 подземни паркоместа. Това обаче явно също ще бъде променено с новия дизайн на сградата, тъй като пред "Капитал" Беркович коментира, че паркоместата ще бъдат 300. На въпроса дали проектът включва и търговски площи освен офисите той отговаря, че сградата ще разполага с "допълнителни съоръжения, които да обслужват офис частта". От думите му става ясно, че вече се водят и разговори с потенциални наематели.

Инвестицията, чийто общ размер мениджърът не уточнява, ще се управлява от новосъздаденото дружество "Адванс бизнес център", чийто капитал е 50 хил. лв. Беркович не коментира и дали финансирането ще е изцяло със собствени средства, или ще се използват и банкови заеми.

Посочва обаче, че през последните няколко месеца компанията оглежда пазара и за нови проекти в София, отново без да се уточнява в кой сегмент.

Полският инвеститор

След пет поредни години на загуба GTC приключи програмата си за преструктуриране и ново позициониране на компанията, като през 2015 г. успя да отчете печалба от близо 44 млн. евро, а през 2016 г. увеличи този резултат над три пъти – до почти 160 млн. евро.

До миналата година от групата публикуваха и индивидуални данни за представянето на другите й два проекта в България – моловете Galleria в Стара Загора и в Бургас. В годишния отчет за 2016 г. обаче GTC за пръв път представя резултатите на двата мола, обединени с тези на проектите си в нестолични градове в Хърватия и Румъния, което прави невъзможно сравнението спрямо година по-рано. Към деветмесечието на 2016 г. приходите на двата български търговски центъра бяха общо 6.43 млн. евро (при 5.85 млн. евро година по-рано). Според годишния отчет постъпленията от дейността на бизнес сегмент "Второстепенни градове в Югоизточна Европа" са 10.02 млн. евро спрямо 11.48 млн. евро за 2015 г.

От годишния отчет ставя ясно, че заетостта на двата мола в България е 97%, като средният период на сключваните договори за наем е 5.2 години, при прилагана доходност от 8.6%, а средните месечни наемни нива са 10.5 евро/кв.м. Балансовата стойност на Galleria Stara Zagora и Galleria Burgas в отчета на групата към края на 2016 г. е 57.2 млн. евро (или 5% от общата балансова стойност на активите й), при 54.9 млн. евро година по-рано.

Инвестициите на GTC в търговски площи са съсредоточени в Полша, България и Хърватия – освен двата мола в Стара Загора и в Бургас, те включват и по един търговски център в Загреб и в полския град Ченстохова. Офис портфолиото на групата е значително по-голямо и включва 27 проекта в Полша, Унгария, Румъния, Сърбия с обща отдаваема площ 456 хил. кв.м.

Към 31 декември 2016 г. групата има пет проекта в процес на изграждане – два за търговски и три за офис площи, както и шест, които са все още на етап планиране – един жилищно-развлекателен комплекс във Варшава и пет офис сгради и комплекси, включително и Advance Business Center.