Трохи на инвестиционния пазар на бизнес имоти

7% спад за Европа, 74% в България

Американската анализаторска компания Real Capital Analytics (RCA), която следи инвестиционния пазар на бизнес имоти, отчита 12% среден спад в обема на сделките в Европа за деветмесечието в трите основни сегмента - офиси, търговски и индустриални площи. Заради ръста на алтернативни инвестиции – в хотели, апартаментни сгради и като нова тенденция домове за възрастни хора, обаче той е сведен средно до 7%. Дори при общата неблагоприятна конюнктура в Европа България не стои добре. Тя попада в групата на държавите с най-голям спад на инвестиционните продажби (над 25%) заедно със страни с политически проблеми като Турция, Украйна и Великобритания, която е в Брекзит. Спад има и при малки икономики като Хърватия и Словакия в потвърждение, че големите инвестиционни фондове предпочитат да инвестират в големи активи вместо в множество малки. Спад има също в Германия, Полша и Румъния, но по-умерен (между 10% и 25%).

Регионалните отличници по инвестиции в бизнес имоти (с над 25% ръст) са Чехия, в чийто офис сегмент навлизат корейски инвеститори, Гърция и Италия, които догонват след спад. В групата е и Сърбия, държава извън ЕС, чиято икономика се развива и в която правителството има практиката да субсидира производствените предприятия.

Ако след тази отрезвяващо слаба година очакванията на продавачите се нормализират, в България също може да започне да се стига до сделки.

Михаела Лашова, управляващ партньор на Cushman & Wakefield Forton

Високи очаквания на продавачите

Причина за спада на сделките с бизнесимоти в България едва ли може да се търси в доходността им. По данни на Cushman & Wakefield Forton за първокласните офис площи тя е 7.5% - най-високата в региона на Централна и Източна Европа (ЦИЕ), където средната доходност е 5.14%. При търговските площи е 7.25%, а при индустриалните – 8.5% (при 6.5% средно за ЦИЕ). Тези показатели са на база на предишни сделки и някои допускания.

Липсата на сделки не значи абсолютно изчезнало търсене от чуждестранни инвеститори. Интерес към страната има от фондове, които биха купили активи при висока доходност или които могат да добавят стойност на проблемни проекти тук, също и от малки инвеститори, обяснява Михаела Лашова.

Според нея големият проблем са нагласите на продавачите. Те сравняват с 2017 и 2018 г. и имат нереалистични ценови очаквания. При исканите от тях цени обаче доходността, която инвеститорът би постигнал, е с около процентен пункт под очакваната от него. Липсата на ликвидност на пазара допълнително притеснява кандидат-купувачите.

Нюанси на финансирането

Въпреки ниските лихви редица съпътстващи детайли около финансирането в България го правят по-неатрактивно в сравнение с конкурентни дестинации. "Доходността в България от офиси е 7-7.5%, за Чехия тя е 4-4.5%. Там обаче стойността на финансирането е 1-1.5%, а в България е 3%. Така че реално маржът, който инвеститорите биха постигнали, е сходен. В същото време в Чехия пазарът е много по-ликвиден и гарантира бързо излизане от инвестицията. Докато тук в България изходът е неясен", обяснява Михаела Лашова.

Друг проблем според нея е, че в България финансирането е краткосрочно – максимум до 12-15 години, докато в ЕС достига и до 25 години. Освен това банките тук, за разлика от други пазари, задържат свободния кеш на кредитираното дружество над договореното плащане и ползват средствата за предсрочно погасяване на главницата по кредите.

Ако в България се изискват 30-40% самоучастие в проекта, банките изискват и процент амортизация на дълга, докато на западните пазари при такова самоучастие е възможна 0% амортизация. Това влияе сериозно на доходността от проекта за инвеститора.

В допълнение на пазара у нас са твърде ограничени възможностите за мезанин финансиране в недвижимите имоти, което покрива недостига между одобреното банково финансиране и самоучастието на инвеститора, казва тя на базата на опита на Cushman & Wakefield Forton в съдействието при осигуряване на кредитиране.

Инвеститорите, включително и чуждестранните, проявяват интерес към поземлени имоти за застрояване.

Иглика Йорданова, управляващ партньор на Colliers

Липсва подходящ продукт

В допълнение, в България в момента има и ограничено предлагане на добри продукти, които може да бъде продадени, казва Михаела Лашова. Големите молове, които създадоха обема от 1 млрд. евро през 2017 г., вече са с нови собственици. В момента те инвестиратт в подобрения и не са на етап продажба. Някои като южноафриканския фонд NEPI се опитват да увеличат доходността, като освен готовите "Сердика център" и Paradise развиват нови проекти, в случая - мол в Пловдив. Като възможен обект на сделка се очертават два мола във Варна, един в Бургас.

Иглика Йорданова, управляващ партньор на Colliers също коментира, че се наблюдава промяна на инвеститорските интереси. "През 2017 и 2018 г. обемите в инвестиционния пазар бяха генерирани от големи активи, а в момента предлагането над 150 млн. евро не е голямо. Препродаване в рамките на година-две не е много типично. Респективно липсата на големи обекти за продажба оказва влияние и на отчетените обеми", казва тя.

В паралел с тази тенденция в Colliers наблюдават, че инвеститорите, включително чуждестранните, проявяват интерес към поземлени имоти за застрояване. Това подсилва конкуренцията при новите строежи и създава инвестиционен продукт за сделки в бъдеще, казва Иглика Йорданова.

Очаквания в бъдещето за офисите

Временен луфт в предлагането има и при офисните сгради. Ако 2017 г. беше годината на моловете, 2018 г. бе годината на офисите. През тази сделки има за по-малки, проблемни офис сгради, често придобити от банки, с нужда от допълнителни инвестиции и преструктуриране, за да постигнат по-висока заетост. Очаква се в последната четвърт на годината да бъдат завършени и някои средни по обем офис проекти. В идните три години обаче ще бъдат пуснати в експлоатация 400 000 кв.м нови офис площи, като голямата вълна по скоро ще е през 2021 г. Част от сградите вече са отдадени под наем, така че очакванията са, че когато излязат на пазара, това ще създаде нов инвестиционен продукт и ще има сделки.

Потенциал при индустриалните площи

"Инвеститорите се притесняват и от големия обем офис площи в строеж. Наред с факта, че в ритейла също няма много възможности за инвестиции, в последните години започва да се увеличава интересът към спекулативни проекти в индустриалния сегмент", казва Михаела Лашова. Оценката за пазара на индустриални площи в страната – логистични и складови бази и промишлени халета, е че засега не е развит според възможностите си.

На него преобладават складове и бази за собствени нужди. По данни на Cushman & Wakefield Forton при обем от около 1.2 млн. кв.м едва 20-25% от площите са с цел отдаване под наем. В тази посока има развитие. В община Елин Пелин планираното разрастване на съществуващите "Парк индустрия София изток" и логистичен парк East Ring е с площи за спекулативни цели. Под наем ще се отдават и по-голямата част от планираните площи в новия проект "Логистичен парк София".

На този етап според експертите развитието в индустриалния сегмент се изразява по-скоро в нови проекти, отколкото в инвестиционни сделки. За това допринася и фактът, че в последните години ценовите очаквания на собствениците на терени стават по-адекватни. Освен това пробивът на отделни инвеститори в изграждане на довеждаща инфраструктура дават тласък за развитие на цели райони. Пример е логистичната база на веригата за дома "Юск" и районът на Божурище, който се оформя като хъб на складове на компании за обзавеждане на дома и в който има два нови проекта.

През тази година в страната влезе и холандската СТP – известен и голям инвеститор в индустриални и логистични паркове в ЦИЕ с амбициозните планове да изгради 100 хил. кв.м площи в България до 2021 г. "Когато на пазара влезе международен оператор и съответните международни наематели проявяват интерес да бъдат в тази локация. Това позволява пакетни наемни сделки за групи държави, модел, наблюдаван и при собствениците на търговски площи", обяснява Лашова.

По нейна информация голям проблем пред развитието на сегмента в страната е, че цените на строителството, на земята, на инфраструктурата в България са по-високи от тези в Чехия, Полша, Унгария и Румъния. Земя, върху която може да се строи, върви по 25-35 евро на кв.м, но на много места искат вече по 50-70 евро на кв.м. Още поне 50 евро на кв.м изисква довеждащата инфраструктура. Освен това в момента в България се строи за 420-450 евро на кв.м, при цени в чужбина от порядъка на 350-400 евро на кв.м, казва тя.

2019 – хотели за местни

В Cushman & Wakefield Forton наблюдават реален инвеститорски интерес за придобиване на брандирани хотели в България от фондове, специализирани в този сектор. Случва се на фона на повишена средна заетост и средна цена на нощувката и на пазар, който все още не е наситен с марките на големите международни хотелски вериги. "Доходността от хотели в момента е от порядъка на 7-7.5%. Нереалистичните очаквания на продавачите я свалят до 6%. На тези нива обаче чуждестранните инвеститори могат да придобият активи и в други страни от Централна и Източна Европа и това обезсмисля този тип транзакции", казва Михаела Лашова. Тя конкретизира, че обикновено хотелите 4-5 звезди са собственост на български инвеститори, които ги разглеждат като диаманта в короната на бизнеса си и това прави очакванията им за стойността, на която може да бъдат продадени, нереалистични.

Краткосрочно инвестиционна сделка с голям градски хотел в София не се очаква. Но новите проекти в София за хотели пет звезди ще увеличат с близо 30% предлагането в сегмента. Срещи на Cushman & Wakefield Forton с множество чуждестранни оператори на хотели са показали, че те проявяват желание да влязат в България, стига да има инвеститори, готови да поемат риска и да изпълнят проект по стандартите им. Освен към София чуждестранни инвеститори, но по-малки, се интересуват от покупка или изграждане на нови проекти в Банско и по Черноморието.

В хотелския сектор са и най-големите сделки на 2019 г. - за хотел "Виктория" в Слънчев бряг (от Ветко Арабаджиев към фирма, свързана с Красимир и Николай Маринови - Маргините), "Гранд хотел Пловдив" (от фонда на Бедо Доганян към Сава Чоролеев), хотел "Ястребец" на Боровец (от Георги Крумов към Ангел Палийски, свързван с Делян Пеевски) и "Велина" във Велинград (от Юрий Ангелов към Христо Томов).

Очаквания за 2020 година

Ако след тази отрезвяващо слаба година очакванията на продавачите се нормализират, в България също може да започне да се стига до сделки, смята Михаела Лашова. Липсата на продукт е преодолима - особено на офисния пазар. Но притесненията на чуждестранните инвеститори от липсата на ликвидност вероятно ще останат. А при негативен сценарий и влошаване на световната икономика пазарът ще продължи да е местен и малък.

Автор : Капитал Преглед на оригинала

Автор : Капитал Преглед на оригинала