От място за работа в място за срещи

Посоката на нагласите е ключова и за пазар като софийския, на който едва 22% от офис площите, заявени за завършване до края на годината, вече имат наематели. А до март се очаква предлагането да нарасне с нови около 100 000 кв.м офис площи по данни на C&W Forton. Проучване на компанията показва, че в почти 60% от офис сградите към септември нямат освободени площи, което означава, че в 40% вече има. В същото време обаче 48% от наемателите планират да намалят заеманите от тях пространства, докато 44% смятат да ги запазят в сегашния им размер.

"Изправени пред казус с наемане на офис, сега компаниите са склонни да искат площи, които съответстват на актуалните им потребности, като разчитат, че ако в бъдеще се наложи, могат да растат бързо благодарение на гъвкавите пространства. За сравнение, преди компаниите бяха склонни да наемат повече площи от нуждите, за да подсигурят бъдещото си развитие", казва Таня Косева-Бошова, управляващ партньор в Park Lane Developments. Компанията строи офис сграда на "Хладилника".

Oфисът, в който ще се върнем

"Офисът нито е загинал, нито изчезва. Намира се във фаза на сериозно предизвикателство, както и почти всички други аспекти на съществуването ни", допълва Росен Тенев, регионален мениджър за България на Prodea Investments. Компанията е собственик на софийската Telus Tower. Физическият обект е изправен пред предизвикателството да намери начини да се адаптира и да постигне добър баланс между изисквания и възможности, при това на разумна цена. Като за голяма част от хората основен си остава въпросът със сигурността. И тук се налага да се формират добри практики, които да залегнат в стандартите за ползване на офиса, добавя той.

Как ще изглежда офисът, в който хората ще се върнат. "Отговорът не е еднозначен, но преобладаващата концепция е, че това ще е офис, разделен на различни функционални зони, ориентирани към различни потребности. Ще има зони за работа, за събирания, за почивка, зали за срещи; фокусни помещения за самостоятелна работа, споделени работни места", обяснява Петко Лозанов, мениджър проектен мениджмънт в C&W Forton. Чрез гъвкави решения и системи за резервация хората ще могат да запазват и използват зали и отделните зони в офиса. "Разходно ефективно е, компаниите запазват площите, които са заели, продължават да растат и успяват да интегрират новите служители и да им предадат корпоративната култура", коментира той.

Антон Славчев добавя, че е ключово служителите и работодателите да мислят за работата като процес, а не като работно място.

Услуги, а не на площи

В началото на кризата най-пострадали бяха споделените работни пространства - т.нар. flex офиси или coworking. Наемателите им първи се отдръпнаха, загрижени за здравето си. В контекста на сегашните разбирания на този сегмент се гледа като на най-перспективния на пазара. Coworking пространствата дават възможност за бързо разрастване на големите корпорации и са алтернатива на хората, които по една или друга причина трябва, но не искат да работят вкъщи. По оценка на Colliers в България в момента на този етап предлагането все още е недостатъчно развито.

"Всичко, за което се говори в момента - хибриден офис, дистанционна работа, работа от вкъщи, не е ново за нас. То кореспондира с начина, по който бяхме създадени преди две години - около хората и компаниите. На недвижимите имоти гледаме само като на един от слоевете, като физическото място, където се случват нещата, подсигурено така, че да е ефективно, функционално, здравословно и сигурно", казва Бойко Яръмов, съосновател и изпълнителен директор на Campus X - "интегрирана екосистема за технологични компании и талант в Югоизточна Европа и хъб за гъвкави офисни решения".

"Никога не сме мислили офиса като продажба на квадратен метър. За нас той е платформа за услуга, която се опитваме да предлагаме. И бизнесът ни по-скоро е community building (изграждане на общност)", потвърждава Божидар Георгиев, изпълнителен директор на Work&Share Coworking Space. Той смята, че предлагането им е адекватно на посткризисната реалност и предизвикателството е клиентите да се приучат да работят по този начин. Предимствата са, че като ползват гъвкави офиси, компаниите оптимизират пространството и разходите си и прехвърлят другиму грижите за сигурността и дезинфекцията.

Георгиев смята, че традиционните офиси имат много голям проблем. "Преди година и половина беше важно да си в офис клас А. Сега никой не се интересува къде му е офисът. Ние предлагаме офис услуга клас А в сграда клас Z и виждаме, че това не е проблем, след като сме създали инфраструктурата, така че компаниите да работят нормално и да се чувстват като в сграда клас A, в която обаче ще плащат големи наеми", казва той. Яръмов разглежда двата вида пространства като взаимно допълващи се, казва, че миксът им помага България да става по-конкурентоспособна и атрактивна като дестинация.

Множество пъстри модели

Универсален модел на работа не се очаква да има, а компаниите ще избират според естеството на бизнеса си. "Моделите трябва да са съобразени не само с това какво прави компанията, но и с конкретните дейности, които извършва екипът на дадената локация", казва Верка Петкова. Изчислено е например, че офисът, базиран на дейности, има смисъл, когато служителите извършват над 15 различни вида дейности в работното си пространство. Той е приложим при творчески дейности, а при еднотипна работа по-скоро вреди, обяснява тя.

"Сегашните анализи са с фокус най-вече върху IT и BPO секторите, които заемат 60-70% от модерните офис площи. Под натиска на COVID кризата обаче много дейности ще се роботизират. По-ниският разход не е добро конкурентно предимство и компаниите се опитват да оптимизират с креативност на всички нива", добавя Антон Славчев. Така че не бива да се забравят и другите 30-40% наематели, които не работят в тези сфери. "За фармацевтичните компании например има пречки да работят в гъвкави пространства, а и служителите им не са само милениали", добавя той.

Милениалите (родените между 1981 и 1996 г.) според изследване на Colliers са най-склонни да се върнат в офиса, противно на вярването, че те се чувстват най-добре, работейки отвсякъде. Искат да се учат от по-опитните колеги, да напредват в кариерата, да виждат приятелите си.

"За първи път в човешката история имаме четири-пет активни поколения, които участват динамично в икономическия и социалния живот. И ако се опитаме да очертаем бъдещето, базирайки се на схващанията и очакванията на най-продуктивната, динамичната и авангардната част от тях, със сигурност няма да стигнем до правилните изводи, казва Росен Тенев и добавя: Това, което ни очаква, е една изключително многообразна, богата на решения среда, към която трябва да сме готови да се адаптираме, извличайки ползите от всичко."