Споделените офиси, които отскочиха в пандемията

Втората ковид вълна в края на 2020 г. отново изпраща служителите в традиционните офиси да работят от домовете си и все още не е ясно дали и кога компаниите ще ги върнат изцяло обратно. Споделените офис пространства продължават да работят при строго спазване на антиковид мерките. През второто и третото тримесечие на 2020 г. имахме намаление на приходите, но към края на 2020 г. възстановихме загубите и към момента имаме над 90% запълняемост на двете ни локации в София, казват от betahaus.

И да отскочиш от него

През 2021 г. интересът от клиентите към споделените работни пространства категорично нараства по общи наблюдения на консултантите. "Паниката сякаш вече е овладяна и засега промените, наложени от пандемията, се отразяват по-скоро благоприятно на сегмента. Хората имат нужда от нормална социална среда за работа и най-често се обръщат към нас, защото търсят гъвкавост в условията на наем и добро съотношение между цена и качество на услугата. Имат нужда от свобода да избират кога и откъде да работят, както и кога да прекратят договора си", допълват от betahаus.

Те отчитат ръст в запитванията за работно място за ден, за наем на конферентни зали и на телефонни кабинки. Наблюдават, че работещите на свободна практика са склонни да заменят със споделен офис кафенетата, в които основно са работили до момента, или дома си. Много компании наемат конферентни зали почасово или на ден за срещи на екипи, по отдели или с клиенти. Все по-често се отдават под наем и телефонни кабинки за онлайн събития или за записване на подкасти. През последните две тримесечия на 2021 г. нараства и търсенето на самостоятелни офиси - обикновено идват от компании и са за офиси за един или двама души, описват търсенето от betahаus.

Дори да се разраснеш

Засиленият интерес се потвърждава и от разрастването на някои компании. От Puzl CowOrKing например казват, че за 12 месеца са открили 350 нови работни места, с което капацитетът им се е увеличил с 50%. Купили са сграда в чужбина и търсят втора в София. Компанията е в процес на набиране на капитал 10 млн. евро, за да открие ускори растежа си в България и в други локации от Централна и Източна Европа.

От Networking Premium са отворили две нови локации в рамките на година. Обмислят да откриват и още клонове в градове извън София. Трифон Михайлов от компанията обяснява, че разрастването донякъде е стимулирано от необходимостта да се спазват всички мерки против пандемията. Това изисква повече площи при компания като тяхната, в която традиционно има голямо търсене на самостоятелни офиси.

"В последните две години обществото промени навиците си, което е благоприятно за големите споделени офиси, където може да се спазват всички мерки за безопасност. На хората им писна да работят от вкъщи, а на големите корпорации им омръзна да плащат за огромни офиси, които никой не посещава. Най-интересното е, че големите компании започнаха да взимат офиси в споделените пространства, а служителите им - да идват на ротационен принцип", обяснява Трифон Михайлов.

Средната цена на бюро в коуъркинг в центъра на София е 155 евро месечно. Това е и най-ниското ниво сред 33 града в Европа и Близкия изток, за които Colliers има данни. Фотограф : Puzl CowOrKing

Новото пазарно търсене

Традиционните клиенти на споделените офис пространства преди пандемията са най-вече хора на свободна практика и малки компании. Новите реалности създават допълнително търсене от страна на големи корпорации. При това то идва по две линии - от компаниите и от служителите им. "Компаниите, които изпробват хибриден модел на работа, откриват плюсовете на гъвкавите офис пространства и наемат индивидуални бюра или зали за срещи. А служителите, които изцяло са преминали на работа от къщи, търсят възможност за по-комфортна офис среда от домашната и да работят заедно с колеги", обясняват от "Антракт 127". Те са ново пространство в идеалния център на София, открито по време на пандемията.

Някои компании отпускат бюджет на служителите си, работещи дистанционно, за да подобрят условията в дома си или да наемат място в споделено пространство, казват от Puzl CowOrKing. Има и служители на големи компании, които самостоятелно покриват разходите си за членство, добавят от betahаus. "Някои компании наематели оптимизираха офисите си поради 50% присъственост. Сега обаче голяма част от служителите им искат отново да посещават офиса. В тази ситуация споделените пространства са решение", казва Верка Петкова. По нейни наблюдения все по-често компаниите мислят в посока комбинация между традиционни офис площи и споделени работни пространства. При това не толкова за да намалят разходите си, а заради гъвкавостта и самата структура на плащане, която предлагат флекс офисите.

"Сред клиентите ни има компании, които освободиха офисите си и наеха коуъркинг пространства за служителите си. През есента някои от тях се завърнаха в собствени големи офиси. Други продължиха да правят срещи от време на време в коуъркинг пространството. Част от тях смятат отново да наемат собствен офис, но по-малък от капацитета им", разказва Люба Христова, основателка на Soho. Напоследък при тях се наблюдава търсене на собствени работни пространства - тип средно малки офиси, за около десетина души.

Дали ще е трайно

Казано накратко, картината на офис пазара в момента е много динамична, със стъпки напред и назад. Развитието при споделените пространства като допълващ сегмент в голяма степен зависи от случващото се при класическите офиси.

Красимир Петров от CW&Forton потвърждава, че има тенденция компании частично да заменят традиционния офис с наем на работни площи в коуъркинг пространства, но уточнява, че "тази практика не е честа".

В подобни случаи обикновено става дума са сравнително малки компании, с по-малък брой служители, които по-трудно могат да направят дългосрочни прогнози за развитието и растежа си. Предпочитат да се релокират в коуъркинг главно заради гъвкавостта, която този формат предлага, обяснява Йордан Кръстев, мениджър "Офис площи" в CW&Forton.

Дали очертаващите се тенденции ще станали устойчиви? В голяма степен зависи от това дали, кога и в каква степен компаниите трайно ще преминат към хибриден начин на работа - от офиса, от дома и от споделено работно пространство. "Факт е, че макар много компании сега да изследват този модел, повечето все още не са готови с изцяло нова стратегия за офиса. Тази неяснота рефлектира върху споделените офиси, които по-трудно планират своята запълняемост и възвращаемостта на инвестициите си", казват от "Антракт 127".

Ситуацията при класическите офиси

При класическите офиси ситуацията продължава да е с много неизвестни. Засега повечето компании продължават да се въздържат от резки движения. На пазара преобладават сделки с релокации на наематели от един или няколко офиса в друг - по-нов и модерен, както и подновяване на наемни договори при по-добри условия.

И двата офис формата са зависими от пандемията и пострадаха от нея, казва Йордан Кръстев, като обяснява защо все пак споделените работни пространства се справят по-успешно с кризата. "Когато мултинационална компания има нареждане на глобално ниво да не допуска служителите си в офиса, хиляди квадратни метри остават празни месеци наред. Заради гъвкавите им условия споделените офис пространства се ползват от разнообразни компании с различни нужди и вероятността всички едновременно да ги освободят е значително по-малка".

И сред операторите на споделени работни пространства преобладава мнението, че офисът все пак е нужен на компаниите, защото помага за ангажираността на служителите им. Когато няма централен офис, фактори като възможности за развитие, екипност и култура избледняват при избора на работодател и всичко се свежда само до заплащането, казват от Puzl CowOrKing. Те смятат за много вероятно някои компании да започнат да наемат по-малки пространства и да въведат система на ротации.

От работната си среда хората искат повече гъвкавост, удобства, разнообразие, общност и социализиране. Фотограф : betahaus

Очакванията къмофиса се променят

От работната си среда хората искат повече гъвкавост, удобства, разнообразие, общност и социализиране. Този процес започна отдавна, а COVID-19 кризата го ускори. Работодателите са наясно, че трябва да отговорят на тези очаквания на служителите си, за да ги върнат в офиса и да подпомогнат продуктивността им. Затова не е изненада, че дизайнът на новите традиционни офис пространства започва да наподобява дизайн на коуъркинг концепции и е основан на т.нар. activity based working, казва Красимир Петров.

"Наемателите ясно заявиха, че искат да получават не само офис в сграда, но и офис като услуга на високо ниво. Co-working пространствата и serviced office проектите набират популярност. В отговор на все по-голямото търсене на гъвкавост от страна на наемателите много офис сгради започнаха да оформят такива площи. А новите офис проекти ги залагат още на проектна фаза", отбелязват от "Антракт 127".

Красимир Петров добавя, че собствениците и инвеститорите в традиционни офисни сгради са толкова мотивирани да добавят гъвкави пространства и офис услуги в проектите си, че са все по-склонни да работят с операторите им на базата на модел на споделяне на приходи от дейността, а не на фиксирани наемни условия, както досега.

Основните изисквания на наемателя вече са много повече от добра локация, обзавеждане, инсталации. Все по-често говорим за технологии, свързаност, баланс между работа и личен живот, устойчиви практики, допълнителни услуги, казва от "Антракт 127". Те например предлагат на наемателите си мобилно приложение, за да могат по-лесно да менажират своето пространство, да резервират зали, да са в контакт с общността. А също и да следят събитията, които правят - йога класове, бизнес закуски, винени дегустации до беседи и уъркшопове.

Оптимизъм за бъдещето

Сегментът на споделени офис пространства в България все още е в ранна фаза на развитие и разнообразие на предлагане, дори в сравнение със страните от Централна и Източна Европа, казва Красимир Петров. По данни на CW&Forton коуъркинг пространствата в София са едва около 40 хил. кв.м. От Colliers ги оценяват на 60 хил. кв.м, което е с 33% повече спрямо 2018 г. Въпреки това сега обемът им е само 5% в сравнение с обема на офис площите клас А в края на полугодието на 2021 г. По данни на компанията в края на това полугодие в София има 53 споделени офис пространства на 45 оператора. Средната цена на бюро в коуъркинг в центъра на София е 155 евро месечно. Това е и най-ниското ниво сред 33 града в Европа и Близкия изток, за които компанията има данни.

Оптимизмът за развитието на споделените работни пространства е всеобщ. Делът им със сигурност ще расте. Не е изключено през следващите пет години обемът да се увеличи трицифрено, казват от CW&Forton. Очакванията идват най-вече от навлизането на хибридните модели на работа при компаниите, както и от готовността на инвеститорите и операторите на офис пространства да отговорят с предлагане. Във всички случаи обаче споделените пространства ще останат допълващи на основните офис площи.

"Coworking-ът винаги се е различавал от традиционния офис не само като инфраструктура и философия, но и с условията за наемане на работната среда. Затова и интересът към нашия сектор нараства и перспективите за бъдещ растеж изглеждат големи", казват от betahаus.

От Colliers прогнозират, че пазарът на споделени офис пространства има потенциал и за регионално развитие. Още преди пандемията са наблюдаваше движение на вълни от служители от май до октомври в посока морските градове, а през зимата - към ски курортите. Пандемията позволи на много хора да работят извън София, задълбочи тази тенденция и създаде предпоставки в регионалните градове да се предлагат все повече флекс офиси и все по-качествени услуги, казва Верка Петкова.