Водата – отново в Централната минерална баня

Какво от опита ви помогна в работата по този проект

Арх. Мая Шопова, магистър по архитектура в MIT, САЩ

След като завърших магистратура в MIT, останах година и половина да преподавам там. Имах два курса съвместно с други професори, които ме вдъхновиха за този проект. В единия студентите трябваше да направят дизайн на плувни басейни и сауни за YMCA Community Center в Кони Айлънд, Ню Йорк. Другият беше за манастир в Мароко, построен през 50-те години и бързо изоставен. Той нямаше голяма архитектурна стойност, но имаше нематериална културна стойност. Студентите трябваше да изберат кое от двете или и двете да запазят и имаше много дискусии за стойността за наследството. Освен това съм работила и по проекти за градски пространства. Правих стаж в Москва, където развивахме план за облагородяване на пространство в центъра на града.

Рестарт след 30 години на пауза

Културата на къпане, свързана с минералния извор в центъра на София е много древна - предполага се, че той се е ползвал повече от 7000 години, обяснява Слава Савова, другият ръководител на екипа. През годините тя се трансформира и е свързана с впечатляващи инфраструктури - от баните в антична Сердика, през хамамите, които също са важна част от историята на София, но често неглижирана, до Централната баня. При това традицията хората да имат достъп до минерална вода за къпане и за лечение е непрекъсната - последният хамам, пред банята, е разрушен едва след като тя е завършена. Покрай икономическата, социалната и политическата криза през 90-те години на миналия век обаче традицията прекъсва. За държавата е трудно да поддържа обществените минерални бани. Те се амортизират и западат и постепенно една по една са затворени. Остава само възможността да се налива минерална вода от чешмите.

В момента минералната вода се използва единствено за наливане на вода Източник: ''София терми''

Смятаме, че софийският пазар е на етап, в който се нуждае от подобно място, добавя Стилиян Гребеничарски. Въпреки че в града има минерални води, предлагането на спа процедури на фона на броя на населението е доста по-ниско в сравнение с всяка област в страната. София е и областта с най-младо население и доходите са с една трета по-високи от средните за страната. С отварянето на високоплатени работни места се оформи премиум пазарна ниша от хора, отворени за потребление на качествени услуги, свързани с уелнес и свободно време. Мястото има всичко необходимо, за да е успешен термален център - минерална вода с различни свойства и локация в историческия център в София. Имаме и най-големия актив, за да е успешен бизнес планът - автентичност, историческа стойност, дух, традиция, добавя той.

Какво от опита ви помогна в работата по този проект

Слава Савова, бакалавър по архитектура, Mackintosh School of Architecture, Глазгоу

Участвах в предварителното проучване на градската среда за моста на 11-та улица във Вашингтон, докато бях стажант в OMA, Ню Йорк. Реката Анакостия е физическа граница между общности с различни социални статуси, икономически възможности, достъп до добро образование. Там за първи път се запознах с подобен аналитичен подход, който е пресечната точка на архитектурата с други дисциплини, свързани с формирането на градската среда.

Триликата история

Разглеждаме банята и водата като материално и нематериално наследство. Идеята не е да върнем сградата във вида при създаването ѝ, за който и нямаме достатъчно пълна информация, а да запазим различните пластове на бурната история, документирана в нея, обяснява Мая Шопова. През годините минералната баня е претърпяла множество интервенции, пострадала е от бомбардировките, има големи промени в музейната ѝ част. Не знаем с точност каква част от сградата е запазена в автентичния й вид, казва Слава Савова.

И тъй като помещенията са запазени по различен начин, стратегията им включва три различни подхода.

Методът "изявена реставрация" е приложен в бившия мъжки басейн Фотограф : Иван Генов

Подходът "изявена реставрация" допълва липсващата информация за автентичния вид като се опира на наличните архиви, за да създаде обновен интериор. Този метод е приложен най-вече в мъжкия басейн, който наскоро е реставриран, за да стане част от хранилищата на музея. От оригиналния интериор там е запазена само геометрията - куполите, настилките и парапетите на балконите. Тук връщането към миналото по-скоро е спекулативно - виждат растера на белите плочки на фабрика "Изида" например и го използват като опорна точка. Но не се опитват да ги пресъздадат напълно, тъй като нямат достатъчно точни документи как е било. А за тавана - предлагат да е бял, какъвто той никога не е бил, за да подчертаят формата и релефа му.

"Минимална намеса" в женския басейн Фотограф : Иван Генов

В женския басейн e приложен подходът на "минимална намеса". Откакто банята е затворена, там не е имало промени и реставрации. Опитали са се да запазят това, което наричат патината на времето, всичките живописни напластявания - стари и по-нови плочки, гипсови елементи и опушен таван, като в същото време правят басейна достъпен за плуване.

Реставрация по метода "палимпсест" във вътрешното пространство на сградата Фотограф : Иван Генов

Третия метод наричат "палимпсест", казано иначе, добавят нов слой към историята на банята. Този подход, обяснява Слава Савова, е приложен в двата вътрешни двора на сградата и пространството между тях. Сградата е паметник на културата, но там е зона за допустими намеси.

Премахват мазилката на фасадите и това разкрива промените, които са се случили през времето - зазидани прозорци, нови отвори. Между двата двора предвиждат да има съвременна постройка, с функцията на медиатор между музея и банята. Посетителите ще имат достъп до терасите над плувните басейни, на покрива по проект ще има открит басейн, а за нивото по средата препоръчват да е място за временни изложби и специфични събития, свързани с водните кризи и с опазването на културното наследство.

Музеят е даденост в заданието. "Но връзката му с термите може да е много продуктивна. Той може да даде контекст на историята на къпането, а банята - да доведе до повече посетители в него", казва арх. Мая Шопова. Анкетата сред жители на София, която са направили, показва, че вероятността хората да посетят музея е по-голяма, ако имат комбиниран билет и за банята.

Столичната община има нужда от емблематичен и успешен проект за публично-частно партньорство.

Стилиян Гребеничарски, икономист

Градът и водата

Много градове се разрастват около водния си ресурс, а в София той не е толкова видим, обяснява Мая Шопова. В същото време много пътеписи я определят като място на студени реки и топли минерални извори. Каптажът от римско време, който е минералният извор, около който се смята, че е възникнал градът, е извън банята - до джамията. Сега той е маркиран с метална решетка в градинката и това го прави "невидим". Трудно забележими са и останките от хамама до джамията, а те говорят за развитата водна инфраструктура през османския период.

За източната част на банята, която е в "тъканта на града", проектът променя няколко публични пространства - сега паркинги. Предлага се те да оформят път към входа на термите - с водни инсталации, които да използват рециклирана минерална вода. Там са сондажът, от който тръгва минералната вода към чешмите и към банята, самите чешми, от които хората наливат вода. Предлага се да има водна автостанция - където вода да може да се пълни от колата, и воден бар. С тези интервенции искаме да подчертаем връзката на града с водата, казва арх. Шопова. А паркингът на ул. "Триадица" между музея и ЦУМ предвиждат да бъде хибридно пространство, където през уикендите и вечерите да се правят събития.

Тази метална решетка до джамията е единственият знак, че там се намира топлият минерален извор, около който се е формирал градът Източник: ''София терми''

Коктейл между частен инвеститор с опит и общината

Бизнес планът на "София терми" предвижда инвестицията от малко над 20 млн. лева да може да се възвърне за 10.5 години

Най-добрият вариант за осъществяване на проекта според нас е публично-частното партньорство. Този начин за възстановяване на сгради с историческа стойност е най-ефективен за данъкоплатците, бизнеса и общината, казва Стилиян Гребеничарски, икономистът в екипа на "София терми". Изводът е на база детайлни проучвания на няколко успешни подобни модела в Германия, Италия и Великобритания.

Партньор за инвестицията

Разчетите на екипа при консервативен подход показват, че за реконструкцията на банята по техния проект ще са необходими около 21 млн. лева. Отделно около 2 млн. лева би поела предварителната му подготовка - техническо проектиране, изготвяне на плана за опазване на културната ценност, процедура за търсене на инвеститори и промотиране на проекта.

Идеята е водеща роля за осигуряването на инвестицията да има външният партньор. "Когато поеме отговорност за проекта, който ще концесионира идните 20 години, още от етапа на създаването му, той ще изразходва средствата много по-ефективно", казва Гребеничарски. Той подчертава, че е важно изборът на партньор да става с конкурс, с изискване за опит на съответните кандидати в подобни дейности и готовност да поеме по-голяма част от инвестицията. Отговорността в това отношение е на общината. Според експерта при малкия опит и големите предразсъдъци към публично-частните партньорства общината има нужда от емблематичен и успешен проект за публично-частно партньорство най-малкото от имиджова гледна точка. Препоръчват обществен съвет да помага в начинанието.

Съжителство на различни посетители

Има предпоставки да събудим силен инвестиционен интерес, казва Гребеничарски. В бизнес плана, разработен за конкурса, са търсили начини да използват пространството ефективно и да генерират приходи. Концепцията им цели банята да е максимално достъпна за множество целеви групи. Основната са работещи хора, които искат да отпочинат след работа или нямат възможност да пътуват през уикенда. Особено се разчита на семействата с деца. Целева група са и търсещите балнеолечение, каквото за града сега се предлага само в Банкя. Потенциални клиенти са туристите, а партньори - различните бизнеси, свързани с туризъм и свободното време, които са заинтересовани туристите да остават повече дни в София.

Сградата поначало е проектирана с няколко входа и това помага потоците хора, идващи за спа и почивка, да не се засичат с тези, които я посещават за балнеолечение. А в новия проект сутеренът е предназначен за тихи пространства - сауна, парна баня, хамам, малък басейн, а горният етаж, където са двата големи басейна, ще е територия и за семействата с деца, обяснява арх. Слава Савова.

За успешното съвместно ползване на банята от различни таргет групи е мислено и при формирането на ценовата политика, работното време, разделянето на делничен и празничен ден, натоварен и ненатоварен график, индивидуални и групови процедури.

За базов пакет от услуги - достъп до всички басейни, обикновена сауна, парна баня, релакс зони например, бизнес планът предвижда ориентировъчна цена от 10 лева на час в делнични дни до 17 часа. За пенсионери, деца и инвалиди е предложено намаление от 50%. След 17 часа и през дните на уикенда цените са с 50% по-високи от стандартите. На следващо ценово ниво са индивидуалните процедури, вани, специфични сауни със стандартна цена за 2 часа 30 лева.

Консервативни разчети

Капацитетът на банята е 263 потребители едновременно, от които 130 в басейните. Бизнес планът и разчетите са правени при по-ниска натовареност - около 40% в делнични дни и около 60% през уикендите. В тях е развита и структура от мерки, която да съответства на сегашната или бъдещи пандемични обстановки. Включени са повече индивидуални пространства, вани, възможност за реорганизация на пространство и за електронно проследяване на натовареността на различните пространства и услуги с цел да се регулира заетостта.

Приходи са заложени и от продукти, свързани със софийски терми. Предложението е да се работи с млади творци и училища по изкуствата, които да получават 15% от прихода от продажба.

По изчисления на екипа, ако тази концепция се реализира, инвестицията може да се върне за 10.5 години. Заложили са около 11-11.5% вътрешна норма на възвращаемост, и оперативната печалба около 20% от приходите.