Новите времена изискват гъвкавост от тромавия офис

Възможности много, "талантите" - малко

От бизнеса идват сигнали, които на офис пазара разчитат като позитивни. От 100 компании, анкетирани от MBL, 43% са увеличили персонала си последната година, а 50% смятат да го направят през идващите една-две. Около 8-9% са заявили, че ще разширяват офисите си, макар основната част да не планират промени в това отношение. През 2020 г. софтуерният бранш в България регистрира 10% ръст в приходите. Наблюдава се умора от дистанционната работа.

"Не съм оптимист, че всичко това директно ще доведе до по-голям обем отдадени офиси", коментира Георги Брашнаров, управител на "Немечек България", предприемач в сферата на софтуера и член на Консултативния съвет на БАСКОМ (асоциацията на софтуерните компании). Той обяснява, че талантите (както в сектора наричат квалифицираните служители - бел. авт.) в страната са недостатъчно. Наемането на нови хора сега преминава през преместване им от един офис в друг. И това е голямо предизвикателство за растежа на компаниите в страната, а и за развитието на бизнеса на новодошлите.

"Ако обемът на наетите офис площи през тази година нарасне и част от планираните нови офис сгради преминат за догодина, сривът на пазара ще бъде избегнат."

Михаела Лашова, изпълнителен директор, C&W Forton

Нови 200 хил. кв.м офиси

В същото време в София през тази година е планирано да влязат в експлоатация нови 200 хил. кв.м офис площи, по данни на C&W Forton. Част от тях са отдадени под наем частично, но за немалко това предстои. Всичко това поражда въпроси за развитието на пазара и на наемите.

Оптимистичната прогноза на Лашова е, че инвеститорите ще проявят гъвкавост и ще проточат процеса във времето. Така предлагането ще "прелее" в следващата година и ще бъде избегнат натиск върху пазара. Подобно поведение вече е наблюдавано през 2020 г.

Освен това от началото на тази година активността на наемателите е по-сериозна в сравнение с предишния период, по наблюдение на Таня Косева-Бошова, управляващ партньор в Park Lane Developments и председател на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради в България. Очаква се това да доведе до повече заети площи. "Ако при 107 хил. кв.м през 2020 г. сега достигнем примерно 140 хил. кв.м и част от проектите преминат за догодина, сривът на пазара ще бъде избегнат", обяснява Михаела Лашова.

Някои ще спечелят за сметка на други

Песимистичната прогноза е, че неминуемо сериозният обем нови сгради ще увеличи вакантните площи и ще доведе до натиск върху наемите. Особено в комбинация с фактори - като например, че има и наематели, най-често с изтичащи договори, които съкращават наетите си площи.

"По-сериозен негативен ефект от това ще има върху сградите с компромисни характеристики, докато тези с добри параметри няма да понесат сериозен удар", казва Николай Неов, мениджър "Офис площи" в MBL. В доказателство той привежда факта, че нивата, на които през тази година се подписват договорите за качествените нови проекти, са без кардинална промяна в сравнение с изминалата година и половина.

Очакванията му се споделят и от останали инвеститори. "Има интерес за наемане, но той е от компании, които се местят от една сграда в друга, а не от такива, които се разрастват. И реалността е, че ние ще спечелим на база на нечия загуба", казва Давид Давидов, управляващ партньор в Garitage Park. А Таня Косева-Бошова допълва, че и в момента голяма част от търсенето на площи клас А идва от наематели на площи клас Б.

"Не виждам основание да се търси натиск върху цените. По-скоро ще намалее заетостта и за съжаление тя ще засегне компромисните проекти, чието положение и днес е по-несигурно", смята Росен Тенев. Той добавя, че доколкото не може да се очаква сериозен наплив от нови наематели, пазарът ще се движи от вътрешни трансформации. Дистанционната работа помага, защото позволява на компаниите да наемат по-висока категория офис площи и да останат в рамките на съществуващите си бюджети, като намалят квадратурата и ротират екипите си.

"Ще има класически бизнеси, които ще разчитат на локация. Но бъдещето принадлежи на тези, които разчитат на услуги.".

Георги Брашнаров, предприемач в сферата на софтуера

Наемът невинаги е най-важен

Макар да е от значение, наемната цена не е решаваща за избора на IT компаниите. Те не са изправени пред финансови затруднения. Освен това бюджетът им за наем е 3-7% от общите разходи, в които с основна тежест са парите за заплати. "За мениджърите е важно служителите им да се чувстват ангажирани и в този смисъл офисът играе голяма роля", казва Брашнаров.

"Ако наемните цени се запазят без промяна, ще търсим гъвкавост в друго отношение", казва Иван Михайлов, председател на управителния съвет на БРАИТ (работодателската асоциация иновативни технологии) и управител на Visteon Electronics Bulgaria. Той пояснява, че от самия IT сектор се изисква гъвкавост и в него хоризонтът на предвидимост обикновено е две седмици, максимум тримесечие. Затова и очакват да са в постоянен диалог със собствениците и мениджърите на офис сгради и да срещат от тях разбиране на бизнеса и потребностите си. Гъвкавостта може да се изразява в по-краткосрочни наемни договори, с повече опции за прекратяване, с възможност за увеличаване или намаляване на наети площи. "Новите изисквания са повлияни от модели, които се появиха от споделените работни пространства. Свързани са с възможността на наемателя да плаща това, което ползва в момента", казва Брашнаров.

Бъдещето на офисите е в посока по-голяма дигитализация и предлагане на услуги Фотограф : Цветелина Белутова

Офисът като услуга

Ако за офис сградата се приложи бизнес модел, различен от класическото отдаване на площи под наем, и ако той е направен достатъчно добре, е възможно приходите на собствениците дори да нараснат, посочва Георги Брашнаров. "Офис сградата е технологична платформа, върху която могат да позиционират множество услуги, които да продават директно на обитателите. Още повече, че те са потребители от високо ниво. Това ще допринесе за ангажираността на хората (към компанията и към сградата - бел. авт.) и ще донесе приходи на мениджърите на тези сгради", добавя той. Уверява, че работодателите в сектора са готови да опосредстват комуникацията между офис мениджърите и служителите и да плащат за услуги, които се предлагат от офис сградите. Изброява: service desk апликации, ticketing системи, engagement апп-ове.

Наемодателите се отнасят с разбиране към тези идеи. "Очевидно наемът не е най-важната тема за IT компаниите, каза Давид Давидов. Ние трябва да изместим разговора от него и да повишим добавената стойност на нашия продукт, така че комплексната ни оферта да мине на друго ниво - от бетон, тухли и стъкло до нещо по-разбираемо за нашия потребител."

"Координацията между работата от вкъщи, от офиса, отвсякъде, може да се осъществи гладко само чрез интегриране на софтуер със самата сграда и управлението й. Това ще е най-голямото предизвикателство пред нас през следващата година", коментира Адина Уелш, изпълнителен директор нa Raiffeisen Property Management Bulgaria. Тя съобщи, че пускат community app в сградите си в София и в Букурещ. Промотират различни услуги за служителите в тях, като например споделено пътуване.

И инженерна гъвкавост

Брашнаров говори и за необходимост сградите да са гъвкави от инженерна гледна точка. Сега те са проектирани и се изработват като финален продукт, докато новите очаквания са да се развиват непрекъснато. "Новата сграда трябва да е инженерно съоръжение, което да позволява лесна конфигурация на различните видове сградни системи - за отопление, вентилация и пр. Това налага промени в манталитета на всички участници в изграждането им. Да се мисли как сградите ще функционират идните десет години, а не в първата година, след като са построени. Отдавна говорим за т.нар. BIM (Building Information Modeling) модели, за сгради с дигитален близнак и пр. Всички тези промени чукат на вратата", каза той.

За сравнение при сегашното положение - когато проектирането на сградите вече е приключило, мениджърите им могат да търсят решения само в рамките на съществуващите проекти, казва Давид Давидов.

"Офисът е функция и ние трябва да следваме потребностите и желанията на нашите клиенти."

Росен Тенев, мениджър за България, Prodea Investments

Различни решения в една офис сграда

IT и компаниите за изнесени процеси и услуги са ключови наематели за офис сградите (с дял около 40%), но далеч не са единствените. Има и компании със спад в оборотите заради пандемията, например козметични или за напитки, за които наемната цена е от значение. Други - от финансовата сфера, търсят сигурност в по-дългосрочни договори. Възможно е с времето и техните потребности да се доближат до сегашните на хората в IT индустрията, но това ще отнеме години.

"Офисът е функция и ние трябва да следваме потребностите и желанията на нашите клиенти", каза Росен Тенев. Основният резултат, който очаква от транформацията, през която сега преминава секторът, е ясно изразена диференциация на продуктите. В една и съща концепция, в една и съща сграда може да се предлагат различни продукти, каза той.

Добавя, че има и позиции, от които не може да отстъпим толкова лесно, защото концепцията за инвестиции при офисите е много различна от тази в IT сектора. "Не мога да си представя как би реагирал финансиращият орган при нас, ако отида и му кажа, че съм променил финансовите отношения в договора", казва той. И заключава: "Офисът е негъвкав като конструкция и концепция - радикални промени в начина на употребата му и по отношение на това какво представлява са много трудни."