Жилище на зелено? Вероятно ще доплащате

В момента търговците на строителни материали определят продажни цените си цени не на базата на покупните си, а по цените, на които биха могли да купят стоката в текущия момент. Целта е да не се декапитализират складовите наличности и оборотните им средства.

Петър Загоров, търговски мениджър на "Топливо София"

Строителството поскъпва, доходите - едва ли

Ръстът в цените на строителството до началото на войната е 27%. А след избухването й достига 38%, казват от Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП) по техни изчисления. "Основно липсват железата. Има проблем пред вноса от Турция, защото има квоти, а и някои изделия нямат необходимите сертификати. Цената на армировката от 0.95 ст. на кг сега стига над 3 лева (ще се доплаща). Няма материали за пластмаси, което обърква доставките на профили и дограми. Липсват стиропор, дървен материал, тухлите са дефицит. Нарастват транспортните разходи. Процесите са непредвидими и неуправляеми", казва Пламен Андреев.

"На този фон нарастват притесненията дали купувачите ще могат да поемат новото поскъпване. И дали цените на жилищата няма да достигнат праг, след който да са непродаваеми и да настъпи отлив", както казва Николай Чомаковски, изпълнителен директор на "Пи Ес Ес строителство". Особено ако купувачите са хора, теглили 100 хил. евро кредит, които няма откъде да вземат още 20 хил. евро, за да си платят апартамента.

"През миналата година строителството поскъпна с 30%. Ако допуснем, че и през тази ръстът ще е такъв, това няма как да бъде поето само от купувача", коментира и изпълнителният директор на BLD Димитър Савов. Основните тревоги са, че инфлацията от горивата ще рефлектира върху всичко - храните, битовите разходи, икономиката, и ще свие разполагаемия доход на хората.

В новите реалности дори цените на жилищата, купени на зелено, са под натиск Фотограф : Надежда Чипева

Доплати по подписания договор

Строителните предприемачи сега преосмислят продажбите на зелено, част от тях - дори със задна дата. Някои спират да продават жилища в строеж, защото не знаят колко ще струва сградата им финално и как да си вържат бюджета. Ефектът е, че предлагането намалява. Други продължават да продават, но периодично коригират цените на все още некупените апартаменти. В добрия случай не променят и цените по вече сключени договори за продажба. Преглъщат пропуснатите ползи или се опитват да компенсират от бъдещи клиенти. Има и такива, които искат от купилите на зелено да доплатят за жилищата си. В един от примерите - по 150 евро на кв./м отгоре при продажна цена 1000 евро на кв./м. "Какъв ми е другият вариант - да фалирам, да не довърша обекта и човекът никога да не си получи парите, защото първа е банката", обяснява предприемач, предпочел анонимност.

Индексацията е неприятна и за двата (грубо казано) основни типа клиенти на зелено. При купувачите със спекулативна цел тя изяжда очакваната печалба - от около 15-20% разлика между цената на зелено и на акт 16. Но те и нямат много алтернативи къде да инвестират свободните си пари. "При купуващите за живеене рискът е да не могат да си позволят новата цена. Близо половината имат ипотечни кредити", добавя наблюдател на пазара. "За тях е по-добре да платят, вместо да им върнат парите, и тепърва да търсят апартамент на пазара. Все пак в по-масовите проекти има хора, купували на по 600 - 700 евро", добавя той. И в двата случая се компрометира една от идеите на покупките на зелено - купувачът да си гарантира твърда ниска цена в замяна на това, че е кредитирал инвеститора.

Разваляме сделката, връщаме парите

Ако клиентите не искат да доплатят, предприемачите развалят сделки и връщат пари. В единични случаи това става силово и едностранно и дори без да платят неустойка за неспазения договор. "Предприемачът разчиташе, че повечето хора няма да заведат дела. Ако някой все пак го направи - ще му плати обезщетение", обяснява запознат. Друг добавя: "Проектът беше привлякъл повече "спекуланти" - хора, платили 10% депозит, в очакване да продадат на акт 16 с печалба. Някои и с повече от един апартамент. Инвеститорът предложи индексация. Отказаха. Не приемаха никакъв друг вариант, освен договорът да бъде изпълнен, както е говорен. И той им върна парите от депозита, без неустойки."

В сектора разказват и за инвеститор, върнал депозитите на купувачите на зелено на етапа, в който комплексът от къщи вече бил построен. Или за друг, който обявява, че няма да строи при тези цени, разваля договори и връща депозити. След време започва същия проект, но с нови тарифи. "Има предприемачи, които развалят предварителни договори не защото разходите им стават непосилни, а за да не пропуснат ползи. Едно е да го правиш, защото не можеш да изпълниш проекта, друго - за максимализиране на печалбата", казва човек от бизнеса, предпочел анонимност.

В строителния бизнес има твърде големи буфери. Най-големите норми на печалби бяха там. И потребителите на строителната продукция бяха длъжни да плащат почти 100% норма на печалба.

доц. д-р инж. Методи Андреев, преподавател в УАСГ

Поеми го от печалбата си

Сегашната ситуация пак повдига темата за маржовете в жилищното строителството. Има твърдения, че достигат до 100%. Тоест въпросът е защо предприемачите не поемат поне част от поскъпването, вместо да искат от хора, които са ги кредитирали, да доплащат.

В сектора уверяват, че нормата им на печалба не е над 30% и една трета от нея вече е изядена от инфлацията. "Печалбите не са малки, но не са и тези, които всички смятат, че са", казват предприемачи. Наричат високите маржове мит, но той тръгва от факти - при цена на грубо строителство 600 евро на кв.м примерно продажните цени са около 1200 евро. Себестойността е без ДДС, крайните цени - със.

Инвеститорите обясняват, че към себестойността трябва да се добавят минимум 200 евро на кв.м за земята (или за обезщетение с апартаменти на собствениците й) и поне 50 евро за надзор и проектиране. Има разходи за хора, безопасност на труда, инвентар, автомобили, амортизации. Печалбата е разсрочена за година-две, за колкото се продават жилищата. Става ясно, че в надценките предприемачите включват и риска да не продадат част от тях или да изникнат трудности около парцела и на него да не може да се строи. А и с печалбата на дадения обект се финансира покупката на едни-два парцела за следващо развитие. Тоест буфери има.

Има и различни типове предприемачи. "Въпросът е, че за навлизане в сектора няма бариера и хипотетично това може да стане и с нулев начален капитал", обяснява строителен предприемач. "По-малките компании работят на обезщетение - не купуват парцел и нямат разходи за земя, а получават право да строят срещу апартаменти за собствениците на терена. Продават жилища на зелено и с получените пари финансират строителството. Така дори печалбата на предприемача да е 10%, за него тя е 100%, защото не е вложил начален капитал", добавя той.

Индексът, или с колко да се вдигнат цените

"В бранша проблемите всъщност са два: Инфлацията, заради, която себестойността на строителството се покачва. И недобросъвестните предприемачи, които се възползват от ситуацията не просто да не губят, но и да печелят. Заради подобни практики се губи доверието у клиентите и всички сме потърпевши", казва Георги Шопов, председател на НАСП и мениджър на "Тобо". Той твърди, че членовете на асоциацията се въздържат да увеличават цени по подписани договори. Но в бранша има и търговци, чийто приоритет е максималната печалба. Хора с капитали от друг бизнес, които строят сграда, две и после излизат от сектора. "Ние оставаме. Ако аз вдигна цената по подписани договори, за следващата сграда клиентите едва ли ще дойдат при мен. Макар че, ако нещата с цените продължават така, ще съм принуден да клауза за индексация", казва той.

В сдружението искат да излязат с единна позиция за добрите практики в ситуацията. Идеята е цените да се индексират не произволно, а на базата на общоприет индекс за поскъпването. Предполага се, че ще се придържат към избрания от държавата за договорите по обществени поръчки. Вероятно това ще е единният европейски индекс, но в частта му за жилищно строителство (оказало се, че в НСИ не правят такъв). "След като той бъде приет и е ясно, че поскъпването е примерно 40%, то следва да се подели между клиент и възложител в определено съотношение. Инвеститорът ще си намали печалбата, а клиентът ще поеме своята част и поскъпването", обяснява идеята Шопов.

Що се отнася до строителите, които не са и инвеститори, преобладаващото мнение е, че те не следва да поемат нищо. Твърди се, че маржовете им на печалби са малки - след като се приспаднат различните неустойки, падат и до 3-4%. "Ако на него не му излезе сметката, и моята няма да излезе", казва строителен предприемач. В отношенията инвеститор - строител обаче също ще има предоговаряне на модела на работа. Най-малкото защото "твърдата договорна цена", която прилагат сега, не работи в условията на инфлация.

Стопанска непоносимост, без форсмажор

Имат ли право предприемачите да искат индексации. Отговорът е различен във всеки конкретен случай. По общо мнение в сегашната ситуация е приложим правният институт на стопанската непоносимост. Чрез него споровете за цените може да се решат с преговори, а ако няма съгласие - и по съдебен ред.

"Предприемачите биха могли да претендират за стопанска непоносимост пред контрагентите или клиентите си и да преговарят за промяна на договора по взаимно съгласие. Да представят разчетите си, да покажат какво се е променило и да докажат, че ако продължат да работят по стария начин, проектът ще е на загуба, която може да доведе до фалит", обяснява адвокат Димитър Влаевски в Schoenherr.

Ако не се разберат, въпросът може да се отнесе към съда. Ако докаже стопанска непоносимост, той има право да прекрати договора или едностранно да промени условията му. Недостатъците на варианта са, че съдебното решение изисква време, а и в страната няма достатъчно съдебна практика по дела за стопанска непоносимост. Изходът е неясен и зависи от спецификите и детайлите на конкретния договор, обяснява Влаевски.

Идеята изпълнението на договорите в строителството (и не само) да се спре чрез държавно обявен форсмажор в частния сектор се коментира като "популистка глупост", която е мислена едностранчиво, а ще важи за всички. Предприемачът ще може да спре жилищния си проект, без да плати на строителя и без да върне парите на клиента. Форсмажорът ще му спести съдебните дела. Строителят може да откаже да работи повече на тези цени. А купувачите - да решат да не плащат на банката. С други думи, договорите ще бъдат компрометирани, а държавата ще изпадне в хаос.

По-малко строителство, по-високи цени

Какви ще са последиците от сегашната ситуация? "По-малки маржове на печалба за предприемачите и по-малко ново строителство през втората половина на годината", казва Димитър Савов.

Част от обектите няма да започнат. Най-вече тези на по-евтини локации. "Уязвимо е новото строителство в градове като Пловдив, Варна, Бургас, Велико Търново. Себестойността е еднаква със София, а продажните цени там са доста по-ниски. Печалбата на инвеститорите вече е изядена", отбелязва Николай Чомаковски.

Предприемачите ще отлагат проекти във времето и ще опитват да предоговарят условия. Например процента на обезщетения. В София при максимум 25% преди време вече е 30-35% според района. Феноменът се обяснява с поне две причини: При бума на пазара собствениците на терени започнаха да искат повече. А строителни предприемачи от страната са готови да им го дадат само и само да работят в столицата.

Някои проекти ще спрат, но финансово стабилните ще останат на пазара. На клиентите се препоръчва да са внимателни, когато купуват жилище в строеж. Да се уверят, че предприемачът си е подсигурил материалите и може да го завърши. И да четат внимателно клаузите за предоговаряне на цени, които може да крият капани.

За цените - засега няма добри новини. Очаква се жилищата да продължат да поскъпват заради увеличената строителната себестойност и по-малкото предлагане. Търсенето да намалее и имотите по-бавно да си намират купувачи.

Доколкото в ситуацията има нещо хубаво, то е, че ще направи инвеститорите, строителите и купувачите по-умерени. Това би било отрезвяващо и здравословно за пазара.