Земеделска земя със сменено предназначение. Още ли е в регулация?

Предназначението на даден парцел се определя от Общия устройствен план (ОУП) на дадената община. Подробните устройствени планове (ПУП) в землищата на общината конкретизират и прецизират решенията на общите планове за устройството на територията и са подчинени на тях. За разлика от общите устройствени планове предвижданията на ПУП се отнасят за всеки отделен поземлен имот и определят конкретното му предназначение и режима на устройството му. Когато имотът е предназначен за застрояване, ПУП определят и режима на неговото застрояване.

Подробните устройствени планове могат да обхващат населени места и землища, както и части от тях. Какъв план ще се изработи и прилага зависи от устройствените цели и конкретната необходимост при устройството на определена територия. ЗУТ (чл. 110) изчерпателно урежда различните подробни устройствени планове.

Според основното предназначение, определено в устройствени схеми и планове, територията се дели на урбанизирана и неурбанизирана. Урбанизираните територии са населени места, селищни образувания и индустриални паркове извън границите на населените места и селищните образувания. Неурбанизираните територии са земеделски горски и защитени територии, нарушени територии за възстановяване, територии, заети от води и водни обекти, и територии на транспорта (чл. 7, ал. 1 от ЗУТ).

Промяна на предназначението

"Промяна на предназначението" на обект или на част от него е промяната от един начин на ползване в друг съгласно съответстващите им кодове, представляващи основни кадастрални данни и определени в Закона за кадастъра и имотния регистър и нормативните актове за неговото прилагане." (ЗУТ §5, т. 41 от Допълнителните разпоредби.)

Обекти по смисъла на ЗУТ са:

● поземлените имоти ● сгради, включително изградени в груб строеж, както и съоръжение на техническата инфраструктура, в което има самостоятелен обект

● самостоятелен обект в сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура.

Процедурата за промяна на предназначението на обект е дълга, сложна и скъпа. Без значение е дали преустройството включва строителни работи, тъй като законът третира всяка промяна на предназначение на обект като нов строеж.

От земеделска земя в урбанизирана територия

Конкретното предназначение на поземлените имоти се определя с Подробния устройствен план (чл. 7, ал. 1 и чл. 8 ЗУТ). Земеделските територии (чл. 8, т. 2 ЗУТ) са предназначени за обработваеми земи - ниви, овощни и зеленчукови градини, лозя, ливади и други, и необработваеми земи - пасища, скатове, дерета, оврази и други. Промяна на предназначението на земеделските земи се допуска само по изключение при доказана нужда и при условия и по ред, определени със ЗОЗЗ и правилника към него, и в съответствие с разпоредбите на ЗУТ.

В Наредба №19 от 25 октомври 2012 г. (чл. 2, ал. 1) е указано: "Без промяна на предназначението на земеделските земи в тях се разрешава застрояване с обекти, свързано с ползването им, чиито функции са съвместими с предназначението на земята." Изброени са и хипотезите, в които земеделски земи могат да се

застрояват без промяна на предназначението. В случаите извън тях обаче такава промяна е необходима.

Промяна на предназначението на земеделски земи за неземеделски нужди може да се допуска за:

● Изграждане на обекти на техническата инфраструктура по смисъла на ЗУТ

● Създаване на нови или разширяване строителните граници на съществуващи урбанизирани територии (населени места и селищни образувания)

● Създаване или разширяване границите на отделни урегулирани поземлени имоти извън строителните граници на съществуващи урбанизирани територии (населени места и селищни образувания).

Без промяна на предназначението на земеделските земи върху тях не може да се извършва строителство на обекти, несвързани с ползването на земеделските земи. Изключение са случаите, посочени в чл. 2, ал. 4 на ЗОЗЗ и в чл. 2, ал. 1 от Наредба №19 от 25 октомври 2012 г. Заинтересованите лица имат право да искат определяне и утвърждаване на площадки и/или трасе и промяна на предназначението на земята, когато това им е

необходимо за изграждането на обекти, несвързани с използването на земята по предназначение. Заявител на процедурата може да бъде собственикът на земята или лицето, което има право да строи в чужд имот (има учредено право на строеж).

Разрешение за строеж се издава само след като има влязло в сила решение за промяна на предназначението на земеделската земя.

Проблемът, произтичащ от сроковете

В Закона за опазване на земеделските земи са установени срокове (чл. 24, ал. 5 и в чл. 34, ал. 1 и ал. 2), в които следва да се предприемат конкретни действия, за да може решението за промяна на предназначението на земеделска земя да продължи да действа. В случай че не бъдат изпълнени предписанията на закона в предвидените срокове, решението губи правната си сила.

Правното действие на решението се губи в следните хипотези:

● В тримесечен срок от съобщаването по реда на чл. 24а не е заплатена таксата по чл. 30 или

● В тригодишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението не е поискано издаването на разрешение за строеж на обекта, или ● В шестгодишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението изграждането на обекта не е започнало ● Решението за утвърждаване на окончателна площадка за проектиране на обект губи правно действие, ако след изтичане на една година от влизането в сила на Подробния устройствен план заинтересованото лице не направи искане за промяна на предназначението на земята

● Когато обектът се изгражда на етапи, решението за утвърждаване на площадка или трасе губи правно действие, ако в едногодишен срок от влизането в сила на Подробния устройствен план не бъде поискана промяна на предназначението на земята за изграждане на първия етап.

Спецификата се състои в обстоятелството, че след като изтекат горепосочените срокове, решението за промяна на предназначението на земеделската земя губи правно действие. Това става автоматично по силата на правната норма, т.е. не е необходимо изрично решение, което да обезсилва действието му, както и изпращане на уведомление до заинтересованите лица по реда на Административнопроцесуалния кодекс.

Лицата все пак следва да бъдат уведомени, но по реда на Закона за опазването на земеделските земи. В ЗОЗЗ (чл. 24а) има предвиден ред за уведомяване, когато в полза на заинтересованите лица е издадено разрешение за промяна на предназначението. По същия ред лицата се уведомяват и за случаите, в които решението губи правното си действие.

Ако земеделските земи бъдат застроени, след като предвидените срокове са изтекли, ще бъдат наложени санкции, тъй като в такъв случай постройката ще бъде изградена върху земеделска земя.

За заинтересованите лица следват санкции, в случай че са пропуснали да извършват необходимите действия в указаните от ЗОЗЗ и правилника към него срокове. Важно е да се отбележи, че Службата по геодезия, картография и кадастър няма правомощия да преценява основателността на постъпилите възражения за това дали са изтекли сроковете, които водят до прекратяване на правното действие на решенията за промяна на предназначението на земеделските земи.

Възможна е хипотеза, в която собственик има издадено решение за промяна на предназначението на земеделска земя, но не е започнал да изгражда обекта в шестгодишния срок от влизане на решението в сила. Възможно е непосредствено преди да изтече срокът, той да прехвърли собствеността на друго лице с цел то да

строи, без да минава през цялата процедура за промяна на предназначението. Но ако приобретателят не се запознае с преклузивните* срокове, той няма да бъде изрично уведомен за служебното изменение на кадастралната карта. Той няма да има правно средство, с което да се защити, и нещо повече - дори следва да бъде санкциониран. В такава хипотеза важи правилото Ignorantia legis neminem excusat ("Непознаването на

закона не извинява никого") и при извършването на подобни действия законът следва внимателно да се съблюдава.

*Преклузивният срок е период от време, с изтичането на който се погасява самото материално право.