Новият проблем за имотния сектор в Китай - бойкот на ипотечните кредити
Протестите на купувачите на жилища може да насочат риска към банките
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
Г-н Пенг все още изплаща ипотеката на апартамента, който е купил в северен Шанхай миналата година - засега. Строителят на имота, Kaisa Group, започва строителството на обекта през юли 2021 г., но спира работата само три месеца по-късно, вероятно защото вече не можеше да плаща за труд и консумативи. Новият дом на г-н Пенг, който трябваше да бъде завършен през септември следващата година, се превърна в lanweilou - един от хилядите жилищни проекти, които стоят недовършени и изоставени.
- Локдауните забавиха ръста на китайската икономика до 0.4% през второто тримесечие
- Китай планира инфраструктурен фонд за 75 млрд. долара за съживяване на икономиката
Това е често срещано явление от години. Но за първи път хората в Китай спират ипотечните плащания за такива домове в знак на протест. Купувачите са спрели плащанията по най-малко 319 проекта в 93 града според документи, събрани от доброволци и публикувани онлайн.
Нови проблеми на имотния пазар
Бойкотите добавят още проблеми към пазара на имоти. Регулаторите са поставили строги ограничения върху размера на дълга, който компаниите, които разработват проектите, могат да поемат, което кара много фирми да пропуснат лихвените плащания. Evergrande, най-задлъжнялата от всички, изпадна в неизпълнение на дълга си миналата година. Много други я последваха. Докато паниката обхващаше пазарите на облигации, финансовата система беше относително защитена преди бойкотите. Сега рисковете може да се прехвърлят върху китайските банки.
Предварителните плащания са един от най-важните източници на ликвидност за строителите на жилища. Около 90% от новите имоти в Китай са били предварително продадени през 2021 г. спрямо едва 58% през 2005 г. Средствата са практически безлихвени заеми и се използват от компаниите за плащане на строителството. Но те също са били лошо регулирани и често са били използвани за злоупотреби. Много купувачи на жилища се страхуват, че парите, които са дали за апартаменти, са пропилени и ще бъдат невъзстановими.
Анализаторите на Deutsche Bank определят размера на ипотеките, засегнати досега от бойкотите, на 1.8 - 2 трлн. юана (270 - 300 млрд. долара), или 4-5% от общия обем на ипотечното кредитиране. Ако това е пълният мащаб на кризата, тогава банките могат да я поемат. Съобщава се, че правителството е обмисляло даването на гратисен период на ипотечните плащания, като същевременно е притиснало банките да продължат да отпускат заеми на разработчиците.
Опасност за ликвидността на сектора
По-голямо безпокойство е, че бойкотите нанасят още един удар върху настроенията и биха могли допълнително да източат ликвидността на сектора. Продажбите на жилища вече са намалели с около 35% на годишна база през първите пет месеца на 2022 г. Новините за бойкотите, макар и силно цензурирани, се разпространиха чрез социалните медии и може да отблъснат потенциалните купувачи, като разработчиците гладуват за нови предварителни продажби финансови средства.
Повече купувачи също могат да спрат да плащат ипотеки. Само 60% от жилищата, които са били предварително продадени между 2013 г. и 2020 г., са били завършени, смятат анализатори от банката Nomura. Спадът в производството на цимент предполага, че строителството на до 20% от обектите може да се е забавило или спряло от началото на 2021 г.
Ако бойкотите се разпространят, някои банки, особено по-малките, могат да изпаднат в затруднение. Г-н Пенг е част от група купувачи, които са изпратили писмо до Kaisa Group с искане за възобновяване на строителството и питайки как предприемачът е похарчил парите им. Той казва, че е готов да плати ипотеката си, докато чака насрочената дата за завършване на апартамента си. Съдбата на пазара на имоти може да зависи от това, което той и други в неговото положение ще направят по-нататък.
2022, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved
1 коментар
Съвсем просто решение. Забраняват се над 5% авансово плащане, което задължително трябва да е от самоучастие преди взимане на разрешение за ползване и всички тези казуси изчезват автоматично.
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.