Опасенията от рецесия удрят възвръщаемостта на бизнес имотите

Предстои цените да стихнат, докато инвеститорите преосмислят портфейлите си

Влошаващите се настроения са в контраст с оптимизма от 2021 г., когато възвръщаемостта скочи, наемите рязко растяха, а набирането на средства достигна рекордни нива благодарение на ниските лихвени проценти.

Ексклузивно съдържание от The Economist

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Инвестицията в имот обикновено се счита за добра защита от инфлацията. Възможността наемодателите да вдигат наемите позволява да се смекчи ударът от по-високите разходи. Ако инфлацията се дължи на силен икономически растеж, наемите се покачват, сградите остават пълни, а собствениците са подсигурени с нарастващи доходи.

Опасенията за икономиката обаче преобърнаха тази стратегия. Притиснатите бюджети на домакинствата и обтегнатите корпоративни баланси могат да ограничат способността на наемателите да плащат повече, което застрашава възвръщаемостта на инвеститорите. Освен това с нарастването на цената на дълга собствениците на офис сгради, хотели, търговски центрове и други видове имоти рискуват да останат обвързани с активи с по-ниска възвръщаемост, които е възможно сега да са надценени. Мнозина се опасяват, че идва корекция.

Спад след миналогодишния ръст

Влошаващите се настроения са в контраст с оптимизма от 2021 г., когато възвръщаемостта скочи, наемите рязко растяха, а набирането на средства достигна рекордни нива благодарение на ниските лихвени проценти. Въпреки че офисите оставаха плашещо празни, мениджърите на фондове побързаха да вкарат капитала си в нови жилищни блокове, лаборатории и складове, с което повишиха стойността на професионално управляваните имоти в световен план с близо 1 трлн. долара. Това космическо представяне впоследствие се изпари. Акциите на листнатите инвестиционни тръстове за недвижими имоти вървят надолу, а очакванията за ръст на наемите и възвръщаемостта са все по-малко. През юни делът на забавените плащания в САЩ се повишиха за пръв път от края на 2021 г.

Преминаването към дистанционна работа ще удари търсенето на лизинг за офиси с цели 20%, прогнозира банката UBS.

Напрежението идва в добавка към други предизвикателства. Преминаването към дистанционна работа ще удари търсенето на лизинг за офиси с цели 20%, прогнозира банката UBS. Декарбонизацията ще изисква сериозни инвестиции в по-старите сгради. В същото време спадът на интереса към физическите магазини е лоша новина за собствениците на молове, а растящите цени на самолетните билети застрашават търсенето на хотелски услуги.

Нищо чудно, че инвеститорите затягат коланите. След рекордното начало на 2022 г. активността на сделките в САЩ се охлажда, казва Кевин Фейгън от изследователската фирма Moody's Analytics. Транзакциите, които вече са в ход, отнемат повече време за договаряне; някои са сложени на пауза. В САЩ и Великобритания инвестициите в бизнес имоти между април и юни паднаха до най-ниското си ниво от началото на пандемията, съответно до 86 млрд. долара и 10 млрд. паунда (12 млрд. долара). Сделките в Германия също намаляха.

Кои ще са печелившите

Не всички имоти ще са в лоша позиция. Най-висококачествените, най-енергийно ефективни сгради, с модерни удобства и на първокласни места, обикновено притежавани от големи институционални инвеститори, се очаква да се представят сравнително добре. За разлика от тях по-нискокачествените активи в цяла Европа са изгубили около една десета от стойността си през второто тримесечие на тази година в сравнение с предходните три месеца, изчислява изследователската фирма Green Street. Този спад идва след слаба 2021 г. за много такива сгради - наемите за офиси с по-ниско качество в Лондон паднаха с 9% миналата година в сравнение с 2020 г., въпреки че тези за първокласни офис площи се повишиха с 8%.

Някои градове ще се справят по-добре от други. В САЩ пазарите в слънчевите щати като Атланта, Далас и Сан Диего се очаква да бъдат сред най-добре представящите се тази година и да осигурят по-висока възвръщаемост в сравнение с места като Ню Йорк и Сан Франциско, където работниците по-бавно се завръщат в офисите. Наемодателите, които могат да гарантират бъдещ ръст на наемите, както и тези на пазари с ограничено предлагане, също са относително добре позиционирани. Тук влизат собственици на лаборатории, складове и други имоти за логистика.

Резултатът е, че макар да е възможен спад на цените на бизнес имотите, той не се очаква да е рязък. Анализаторите от консултантската компания Capital Economics смятат, че стойностите в Америка може да спаднат с до 6-8% спрямо пика си. Това е по-голям спад от този в началото на пандемията, но остава далеч от срива от 34% по време на световната финансова криза.

Още една утеха е, че банките сега имат по-малка експозиция към бизнес имоти. Във Великобритания например те представляват почти 7% от кредитните портфейли на заемодателите в сравнение с 12% преди финансовата криза. Офисите, моловете и складовете може и да не осигуряват толкова голяма защита от инфлацията, колкото инвеститорите биха желали, но поне опасността да усилят финансовите проблеми е по-малка. 2022, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved