Оживлението в онлайн търговията раздвижи складовете, надеждите са за заводи

Търсенето при индустриалните имоти в България е главно до 800 кв. м, наемите са сравнително ниски за Европа

Специалисти предвещават силни години за пазара с индустриални имоти в следствие на "завръщането" на производства в Европа в следствие на пандемията от COVID-19и войната в Украйна © Велко Ангелов

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

В сектора на индустриалните имоти в България, Европа, а и по света, през последната година и половина има оживление. Основен двигател е търсенето на складови помещения за електронната търговия, която "избухна" по време на пандемията. Като страничен ефект войната в Украйна, при все всичките й останали негативи, може да пренасочи към Европа производства от Китай и региона. Така че има предпоставки следващите години да са силни индустриалните имоти и в България, и в останалите страни от Централна и Източна Европа (ЦИЕ), но има и проблеми - постоянното нарастване на цените на горивата, електроенергията и на строителните материали.

Около тези изводи се обединиха близо 250-те участници в третата международна конференция за индустриални имоти, организирана от платформата "БГ склад" на 10 май в София.

Две в едно - пандемия и война

Началото на пандемията през 2020 г. води до сериозни промени на пазара на индустриални имоти. Нараства търсенето на малки и средни складови площи около и в самите градове, поради бума в интернет търговията. Ритейлърите и куриерските компании започват да разпределят по-големи обеми пратки, което налага да наемат и по-голяма складова площ. Любомир Николов, консултант индустриални и логистични площи в Colliers, потвърждава, че тези два сектора са големите печеливши от ковид. Добавя, че това са основните типове наематели и процентът, който заемат от общите площи, е висок.

Освен това пандемията разкъса веригите на доставките в цял свят, което налага и производители, и онлайн магазини да се "запасяват" с части, суровини или стока за по-дълго време напред от обичайното. Това също рефлектира в нуждата от по-голяма площ за съхранение.

Войната в Украйна води до преразпределяне на суровини и преместване на производства, което увеличава търсенето на логистични бази и стимулира изграждането на нови. Според Георги Вълканов от "ДТ логистичен парк" България и страните от ЦИЕ могат да спечелят от преместването на производствата от Далечния изток и най-вече Китай към Европа. Желаният резултат на "завръщането" на Стария континент са по-къси вериги на доставки и по-слаба зависимост от района на военните действия. Пазарът на логистични площи в Европа, и най-вече на Балканите като своеобразен "вход" от Азия, ще търпи бурно развитие през следващите години, по оценка на консултантите на "БГ склад".

Като негативен ефект от застъпването на пандемията и войната цените на горивата, енергията и строителните материали тръгват нагоре, а това оскъпява транспорта не само на хора, но и на стоки и суровини.

Търсенето в България - рядко над хиляда кв.м

"През първата половина на периода (2021 г.) при наемите се наблюдаваше търсене и сделки главно в таргета от 200 до 500 кв.м, а през втората половина - между 400-800 кв.м", казва Симеон Митев, основател и управител на платформата "БГ склад". Допълва, че запитванията за имоти от и над 1000 кв. м са били малко и предимно с цел да се повлияе на цените при договаряне с наемодателите.

Консултантите на "БГ склад" потвърждават, че активността на пазара идва предимно от български фирми. Основни играчи са логистични компании и фирми за бързооборотни стоки. Коментират, че на пазара в София има немалко площи клас "А", част от които са свободни. В останалата част на страната обаче такива липсват, а това води до поскъпване на съществуващите по-новите и прилични индустриални площи.

Около 80-85% от имотите, построени през 2021 г., "са по поръчка и точни изисквания на компаниите ползватели". Имоти със спекулативна цел - за отдаване под наем, се строят по-бавно и на стъпки. Има и проекти, които са били замразени през 2021 г., в търсене на най-оптималните варианти и възможности за бъдещото строителство, както и за да отговарят на новите изисквания на наемателите.

"Реализираха се сделки основно в имоти клас "Б" за помещения с добра локация и добро състояние. Важно е да се отбележи, че имаше няколко сделки с професионално изградени складове клас "А", разположени на добра локация, които нямаха промяна в цените си независимо, че не бяха в София и Пловдив", допълва Симеон Митев от "БГ склад".

Наемите - сравнително ниски за Европа

Цените за наем на квадратен метър в столицата са между 3 и 5.5 евро, а за страната - от 2 до 3.5 евро. Средната цена на месец за складове клас "А" в София (4.5 евро/кв. м) е от сравнително ниските сред големите градове в Европа. След българската са столиците на Гърция (4.33), Румъния (3.91) и Полша (3.58). За разлика от тях, в Париж, Будапеща и Истанбул цените са по-високи - съответно 4.75, 5 и 5.5 евро за кв. м. Испанската столица Мадрид е далеч напред с 6.25 евро, а германският град Мюнхен - 7.15 евро. Разликата с Лондон е значителна или около три пъти повече спрямо София - 16.1 евро за наем на квадратен метър в британската столица.

За разлика от наемите, при покупко-продажбите най-търсени през 2021 г. са обезценените имоти, които в последно време са излезли на пазара. От "БГ склад" разказват, че е имало опити от собственици на индустриални площи да ги предлагат на по-висока цена, повлияно от ръста в цените на жилищата. "Тук искам твърдо да подчертая, че кривите при повишаването на цените на жилищата и индустриалните имоти не са успоредни - при индустриалните имоти увеличението е много по-плавно, в сравнение с ускорението при жилищните", коментира Симеон Митев.

Трудности при строителството и покупките

По негово мнение ситуацията при строителството е сложна, тъй като собствениците на земята желаят да я продадат възможно най-скъпо, а през последните десет месеца се наблюдава небивало за последните десетилетия повишение в цените на строителните материали. Така предприемачите, които строят индустриални паркове, са изправени пред избора дали да строят при сегашните повишени цени или да замразят плановете си за развиване на проектите си.

При строителството и покупко-продажбите седи и проблемът с държавния и общинския апарат, коментира Жоро Ангелов, мениджър "Индустриални и логистични площи" в C&W Forton. Ако инвеститор пожелае да купи 10-20 декара и повече земя, то ще са му необходими поне две години за административните процедури плюс още около три за урегулиране на имота. Като пример, всяка компания в района на летище "София" е потенциален купувач, но липсват големи терени по 10-30 декара, а ако се появят, то отново изниква въпросът с административната тежест, казва той.

Георги Вълканов определя района на запад от София като "интересен, тъй като е в близост до голяма част от населението на столицата, което е огромен плюс. Чисто географски е добре разположен - добри транспортни връзки, особено когато става дума за голям обем товари, които трябва да се приемат или експедират. Транспортната свързаност и възможността да се наемат хора е от съществено значение в тази част на София. От една страна се обслужва градът, а от друга логистичните потоци за съседни страни".

На Балканите

В последните две години и половина страните, съседните на България, се справят много добре.

Румъния е с водеща роля в района. Някои от западните райони на страната са близо до ключови промишлени центрове в ЦИЕ. Вътрешният пазар на страната е по-голям, работната ръка - също. Цените на индустриални площи там също нарастват. Според Мариан Орзу от Dunweell Industrial Brokerage основната причина е поскъпването на строителните материали. Преди разходите за самото строителство са били около 350 - 400 евро за кв. м. при цена на земята между 20 и 35 евро за кв. м. Днес те са поскъпнали с между 4.5% и 5.5% и е почти е невъзможно да се намери земя на цена под 35 евро за кв. М, казва той.

Гърция. Според Никос Маноменидис от eXp Greece лошите дни за сегмента на логистични площи са преминали и "вече сме от осветената страна на Луната. По отношение на инвестициите станахме свидетели на голяма промяна. Само за първите два месеца на тази година в Гърция се отчита 46% ръст при изграждането на логистични площи в сравнение със същите месеци на 2021 г". Добавя, обаче, че поради войната в Украйна е последвало "замръзване на пазара" в Гърция.

Турция. "Днес в Турция имаме много висока инфлация. Статистиката на правителството показва, че тя е 60%, а се очаква да стигне до 100-120%. Смятаме инвестициите в евро или долари, но по закон не можем да получаваме наема или продажната цена в друго освен в турски лири", казва Хакан Исметогулари, собственик на Emlaxell.

В Турция цената за наем на кв. м по време на пандемията е 4-5 долара, а в момента се наблюдава увеличение до 5-6 долара. Въпреки това според Исметогулари "пазарът на логистични площи към момента в страната е изключително активен, тъй като предлагаме най-ниската цена на доставките."

Сърбия. В последните години скорост набира и Сърбия. Макар и да не е в ЕС, тя се очертава като предпочитана дестинация на редица глобални производители. През двете години на пандемията страната успя да привлече няколко компании от аутомотив сектора. Те построиха доста големи производствени мощности, а към тях има и не малка логистична база.

Според Владан Стоянович от "Свободна зона Пирот" предимствата на индустриалните зони в страната са, че "клиентите ни могат да се възползват от всичките благини, които подобна свободна зона предоставя на своите клиенти. Наред с този режим предлагаме и транспортни услуги. Имаме и отдел, който се занимава с административните въпроси и съдействаме на клиентите си, което е допълнителен плюс за тях".

Централна Европа

Чехия, Словакия и Унгария традиционно са силни логистични пазари в ЦИЕ.

Чехия. По данни от чешката агенция за недвижими имоти 108 agency, която има клонове в Унгария и Словакия, за първото тримесечие на 2022 г. средната наемна цена в Чехия е 4.50 - 5.70 евро на кв. м, а за продажба е 650-700 евро. Интересен факт е че незаетите площи са едва 1.51%, докато за първото тримесечие на пандемичната 2020 г. те са били 5%.

Словакия. В Словакия продажната цена за квадратен метър е 500-600 евро, а наемната се е повишила минимално в сравнение с 2020 г. - тогава е била 4 евро, а сега - 4.1 евро, което е странно на фона на около 30% поскъпването на строителството на площи клас "А". Процентът незаети площи (от общо над 3.3 млн. кв. м) намалява от 6.90% до 6.34% през първото тримесечие на 2022 г.

Унгария. В Унгария се наблюдава обратен ефект - свободните площи се увеличават до 3.2% при 1.85% през 2020 г. Обяснение може да се намери в увеличението в общия брой индустриалните площи - от почти 2.3 млн. кв. м през 2020 г. до над 2.7 млн. през 2022 г. Цената за покупка на кв. м е в широкия диапазон от 600 до 1000 евро, а за наем е 4.50-4.80 евро, докато през 2020 г. е била 4.25-4.75 евро.