Новите кули на "Г.М. Димитров": втора на Николай Вълканов. И трета в съседство

За идващата седмица е насрочена и първата копка на бъдещата S-Tower - друга 15-етажна кула на метри по на юг. Възложители в нея са "Софавто", като собственик на парцела, и "АТГ пропъртис" на двама потомствени бургаски строители, на което е преотстъпено право на строеж.

И трите високи сгради са по протежението на бул. "Г.М. Димитров" - отляво, гледано към Витоша. И трите са по проект на едно и също архитектурно бюро - "А и А архитекти", което обещава да са в архитектурен синхрон.

Високите сгради не са новост за района, разгледан по-широко. Отсреща на бул. "Г.М. Димитров", също близо до метрото, вече са в експлоатация две 50 метрови сгради - с инвеститори "Маркан" и "Първа инвестиционна банка", и на "Артекс". Отсреща през "Драган Цанков" се намират кулите на "Софарма" и "Литекс" с височина 70-80 м. "Зоната е смесена многофунционална, на 300 м от метро, през голям булевард и това по градоустройство позволява дори сгради до 100 м, но над 50 м строителството вече много се оскъпява, което вероятно възпира част от инвеститорите", обясняват архитекти.

Изобщо към района има голям инвестиционен интерес. Той е с добра транспортна свързаност - между два големи булеварда, до метро и с автобусен транспорт. В рекламните материали на новите проекти като плюс се подчертава многофункционалният му характер - има жилищни квартали, офис сгради, университети, болнични заведения, "Музейко", магазини, спортни обекти и паркове.

Ориентировъчна визуализация за комплекса сгради NV - вече съществуващата предимно офисна сграда, съставена от две тела, и бъдещата жилищна кула Източник: NV Residences

Цени от 4-5 хил. евро на кв.м без ДДС

На този фон бъдещата NV Residences тества на жилищния пазар цени от 4-5 хил. евро на кв.м без ДДС. При това за сграда, която в момента е на етап процедиране на подробен устройствен план и според сайта й очаква строително разрешение до края на годината. Позиционирана е като бутиков продукт - ще предложи едва 31 луксозни апартамента между 80 и 200 кв.м и два мезонета. В разрез с обичайната практика да се продава на шпакловка и замазка, в случая цените са за апартаменти, завършени "до ключ" - т.е. с паркет, фаянс, облицовки и пр. Таваните ще са високи 3 м - колкото в старите кооперации в центъра на София, и сградата ще е с висока енергийна ефективност. Като плюс се изтъква, че бъдещите собственици ще могат да ползват екстрите на NV Tower - спортен и спа център, басейн, козметичен център, пекарна, медицинска клиника, конферентен блок, ресторант, банков клон. Двете сгради ще са свързани с топла връзка на ниво първи етаж, по която ще се стига директно до спа центъра.

Схемата на плащане е 30% на предварителен договор, 10% на кота нула, 20% на акт 14, 30% при завършена фасада и 10% след разрешение за ползване. Таксата за поддръжка ще е 1.5 евро на кв. м без ДДС. Планът е сградата да бъде готова до края на 2025 г.

Ниската сграда вляво от NV Tower e на "Минстрой холдинг" - бъдещата локация на NV Residences Източник: aaa.bg

Вместо офисите на "Минстрой холдинг"

Твърди се, че плановете на Николай Вълканов да строи на мястото на сегашната административна сграда на "Минстрой холдинг" са отдавна. Първо идеята била за още една офисна сграда, но с несигурността на офисния пазар след пандемията концепцията се променила. Тъй като имало много запитвания за жилищата в NV Tower, на който четирите етажа там не можели да отговорят, се решило тя да е предимно жилищна. Първите четири етажа на бъдещата сграда все пак ще са с офисна функция. Жилищата ще са от петия до 15-ия. Като цяло NV Residences е замислена с 22 960 кв.м РЗП, 16 960 кв.м от които надземни. Потърсен от "Капитал", Николай Вълканов не пожела да коментира новия проект.

За отбелязване е, че сградата на "Минстрой холдинг" изглежда "залепена" в общ ансамбъл със сгради на Минно-геоложкия институт "Св. Иван Рилски". В съседство е лабораторният му блок, а малко по на север и аула "Максима". Технически, а и юридически обаче изглежда частта на "Минстрой холдинг" (бившата централа на "Мултигруп") е отделен блок, с отделен идентификационен номер в кадастъра. Твърди се, че това отделяне се е случило още през 70-те години, когато университетът е отстъпил част от сградите си на държавното предприятие "Минстрой".

Парцелът на NV Residences е залепен до сгради на Минно-геоложкия институт "Св. Иван Рилски" Източник: iSofMap

Земята от 3 дка за проекта също отдавна принадлежи на Николай Вълканов. Според имотния регистър този септември, неговото дружество "Бългериън еко проджектс" я е прехвърлило на специализираното дружество за имоти "Минстрой пропъртис", в което пак той е мажоритарен собственик - очевидно като част от подготовката на строежа. По същия път минава през 2018-2020 г. и теренът за NV Tower. Земята под университетската част е публична държавна собственост.

Двете сгради изглежда ще са залепени и при новия проект. На телефона за продажби на NV Residences обясняват, че това е плюс, защото означава, че в близост няма да се строи. Освен това двуетажната университетска сграда ще остане в подножието на жилищната кула, на нивото на партера и офисите й няма да пречат на гледките от апартаментите. Как новият билдинг изглежда от университетска гледна точка, не се коментира.

S-Tower, също както и сградите NV, e по проект на "А и А архитекти" Източник: aaa.bg

S-Tower в цвят розово злато

Идеята за кула, която да впeчaтлявa c визиятa cи, идва от coбcтвeниĸa нa тepeнa на бъдещата S-Tower и пapтньop в нaчинaниeто - "Coфaвтo", разказват акционерите на "ATГ Πpoпъpтиc" Тодор Георгиев и Георги Кацаров в сп. "Градът" през април.

Собственици на "Софавто" са Тони Златков и Тихомир Ценов, а теренът от 3.7 дка е на бившия паркинг за камиони към автокъщата им. Намира се южно от NV Tower в посока на хотел "Вега". Между офисната кула и него има запустял парцел, на който се планираше многоетажен общински паркинг, автокъщата и жилищна сграда.

"Софавто" са отстъпили право на строеж на "АТГ пропъртис", като и двете компании са вписани като възложители в разрешението за строеж, издадено в края на юли тази година.

Ѕ-Тоwеr e многофункционална кула с РЗП със сутерен 20 580 кв. м (13 614 кв.м надземна). В нея ще има апартаменти, два пeнтхауса, шест oфиca, магазини и подземен гараж на две нива със 160 паркоместа. За пентхаусите инвеститорите обясняват, че ще са с 360-градусова панорамна гледка и ще са едни от най-скъпите в София.

"Cъc cвoитe флyидни и обтекаеми фopми, плaвнo преливащи пространства, изoбилиe oт cвeтлинa и усещане за простор Ѕ-Тоwеr e носител нa нoвaтa архитектурна естетика на ХХІ век", казва и арх. Ангел Захариев от "А и А архитекти", пред "Градът". Плътните части на фасадата са от материал, който наподобява розово злaтo, като блясъкът и променящият се образ през различни чacти нa дeнoнoщиeтo щe дoпълвa динaмичнитe фopми нa cгpaдaтa.

"Апартаментите на всеки етаж са различни", обяснява Юлита Гърбева, водещ брокер на проекта и мениджър на офис "Вишнева" на Luximmo. Компанията работи по проекта от началото на годината, но в по-активна фаза на предварителни продажби влиза през лятото. Според нея има интерес най-вече от хора за собствено жилище.

Проектът явно таргетира по-широк кръг купувачи - предлага на пазара 104 луксозни апартамента. Цената се движи средно около 2500-2600 евро на кв.м без ДДС на този етап. Схемата на плащане е по 20% на първа копка, кота нула, акт 14, 30% на дограма и фасада и 10% на акт 16. Срокът за строителството е около три години, като амбицията е сградата да бъде готова по-рано. Инвеститорите в момента избират подизпълнители, като не е известно да ползват банково кредитиране. Самите те не пожелаха да коментират на този етап пред "Капитал".

Бъдещата S-Tower ще бъде върху някогашния паркинг за камиони на "Софавто" Източник: iSofMap

Бургаски строители

От сп. "Градът" става ясно, че и двамата акционери в "АТГ пропъртис" - Тодор Георгиев и Георги Кацаров, имат строителен бекграунд и са склонни да реализират "смели и красиви сгради". Toдop Георгиев е eдин oт coбcтвeницитe и yпpaвитeлитe нa строителната компания "Дорослава строй". Тя е основана през 2006 г. и се занимава със строителство по Черноморието - предимно в Бургас, Слънчев бряг, Πoмopиe. Била е "Cтроител нa гoдинaтa" зa 2013 г., след което се концентрира в жилищното строителство, като caмa финансира, проектира и изгражда проектите си.

Πpeз 2018 г. paзшиpявa дeйнocттa cи и стъпва нa coфийcĸия пaзap чpeз пpoeĸтитe Vіа Вulgаrіа и Vіа Вulgаrіа 2, изпълнeни cъвмecтнo c "Aнген строй" - фирма с 20-годишен опит в строителството - предимно на жилища в Бургас. Собственост е на Борис Георгиев Кацаров, а се управлява от сина му Георги Кацаров, който е и съдружник в "АТГ пропъртис". Двамата акционери гледат на Ѕ-Тоwеr като на нaдгpaждaнe нa двaтa им пpeдишни пpoeĸтa.

"Избpaxмe лoĸaциятa, зaщoтo cмe cигypни, чe Ѕ-Тоwеr щe ce впишe xapмoничнo в тaзи cъвpeмeннa жилищнa и бизнec cpeдa, нo и щe ce oтличи cъc cвoятa фyтypиcтичнa визия. Πo гpaдoycтpoйcтвo тoзи paйoн e oтpeдeн зa виcoĸи cгpaди и нeбocтъpгaчи, чиитo apxитeĸтypни peшeния вeчe ca в xoд и ce ocъщecтвявaт пo цeлия бyлeвapд. Бъдeщeтo нecъмнeнo e oтpeдилo бляcĸaвия мy oблиĸ и ĸoнĸypиpaнeтo c eмблeмaтични лoĸaции пo cвeтa", казват инвеститорите. Освен това рекламират жилищата в проекта като много подходящи за инвестиция - с много добра възвръщаемост и високи наемни цени.

Теренът със спорна собственост, отреден за паркинг

Общинският паркинг зацикли

Жителите в района на "Г.М. Димитров" явно ще се увеличават. Зад двете жилищни кули по-навътре в квартала например е новият жилищен проект с 25 хил. кв.м РЗП на пловдивската група ПИМК. Очаква се и автотрафикът по булеварда да нарасне, след като бъде направен пробивът на "Филип Кутев" и има връзка с "Тодор Каблешков" и южните квартали на София. Което прави особено атрактивен парцела, отреден за паркинг, до сградата на NV Tower.

Столичната община беше обявила, че на него ще е първият многоетажен общински паркинг, изграден по модела на публично-частното партньорство в София. По това време имаше хипотези, че това е още едно общинско рамо, след изграждането на улица, в полза на инвеститора на NV Tower. Оказва се, че сега начинанието е блокирано, заради спор между Столична община и областната управа на София за собствеността на терена, за който се твърди, че е възникнал по повод на жалба от Минно-геоложкия институт.

В средата на декември 2021 г. Столичният общински съвет взема решение да обяви конкурс, на който да подаде право на строеж на многоетажен паркинг (до 20 м), върху терен от 3.145 дка, който още през 2015 г. е актуван като частна общинска собственост. От инвеститора се очаква да плати на общината за правото на строеж, да построи паркинга за своя сметка, като ще може да го експлоатира 30 години и после ще го предостави на общината. Две седмици по-късно обаче - на 30 декември 2021 г., тогавашният областен управител на София връща решението на Столичния общински съвет за ново обсъждане. Оказва се, че по-рано - през март същата година, областната управа е актувала същия имот като за публична държавна собственост и е предоставила правата за управлението му на Министерството на образованието и науката. През април пак областната управа го е деактувала като частна държавна собственост, но на 29 декември областният управител се произнася, че това е нередно и връща статута на публична държавна собственост. По-късно - през април 2022 г., отново областният управител отменя със заповед старите актове за общинска собственост. Общината обжалва и в средата на декември 2022 г. Административен съд София-град се произнася в нейна полза. Съдът отменя заповедта на областния управител за деактуване, като основанието е преди всичко липсата на доказателства, че имотът е държавен. После областната управа обжалва пред ВАС, и през май тази година той се произнася в нейна полза - протвърждава решениято на административния съд. После през юли стана ясно, че този терен е сред поисканите от Румен Гайтански - Вълка, за да преотстъпи на общината дела си в къпалнята "Мария Луиза". "Заради държавните претенции няма развитие по конкурса за паркинга", обясняват от Столичния общински съвет сега.

Интересно е, че в интернет се вижда, че в средата на този август Минно-геоложкият институт обявява търг за отдаване под наем на помещение от 330 кв м и 1879 кв.м за паркинг на същия парцел при начална цена почти 6 хил. лева на месец, като описва имота като публична държавна собственост. Сега там има паркирани автомобили, но парцелът изглежда обрасъл с растителност и занемарен.