Сделка между Вълка и ПИМК в "Студентски град"

"Капитол билд" е собственикът и на "Капитол билд 1" - дружеството зад проекта Capitol Residence. Отделно Несторов и Филипов през дружеството си "ПИМК билд" в момента развиват и 11 жилищни проекта в Пловдив. Строителството е допълнителен бизнес за тях, като основната им компания - ПИМК, е третата най-голяма в транспортния сектор в страната след НКЖИ и "БДЖ - пътнически превози". В Пловдив тя е в топ седем на най-големите компании по приходи.

Що се отнася до предисторията на парцела - той, изглежда, е принадлежал на бившето държавно дружество "Универ инвест". През 2002 г. Министерството на икономиката го приватизира. Купувач е почистващата фирма от групата на Румен Гайтански-Вълка, "Волф 96", която плаща за него сумата 455 хил. лв. През 2006 г. "Универ инвест" прехвърля терена на "Авангардстрой". През септември 2019 г. и двете дружества се вливат във "Волф" АД, чийто краен собственик е Гайтански.

Входната алея на Минно-геоложкия университет, до която отдясно опира оградата на строителния обект. Фотограф : Цветелина Белутова

Парцел в академично обкръжение

Парцелът от 6458 кв.м се намира в изцяло академична среда. От едната страна граничи с алеята, която тръгва от входната арка на Минно-геоложкия институт "Св. Иван Рилски". Корпусите на МГИ му се падат отляво, а отдясно оградата опира в друга сграда на същия ВУЗ. На другата страна има корпус на Техническия университет и редица студентски общежития. Входът за терена е откъм вътрешнокварталната улица "проф. Георги Брадистилов", по която и в момента е трудно да се разминат две коли заради паркираните автомобили. От другата страна оградата опира и до редица от бараки, където има кафене със сандвичи, обществена пералня и кръчма "При шопите" - очевидно услуги за живеещите наоколо студенти. Наблизо са "Витоша парк-хотел София", и "Инвитро клиника София". Като цяло парцелът е граничен с голям УПИ, предвиден за образование.

От документ в интернет се вижда, че през ноември 2018 г. от терена са изнесени 1420 т бетон, 180 т тухли и 133 т други строителни отпадъци към площадка на "Софинвест" във Враждебна и отделно 92 т желязо към площадка на "Евро стийл трейд" в "Кремиковци". Операцията е осъществена от "Грийн партнърс" по договор с "Авангардстрой".

В момента теренът е изцяло разчистен. Последните дни на декември на него се виждаше и малка строителна техника. От администрацията на район "Студентски" уточниха, че все още не са получили искане от инвеститора за откриване на строителна площадка. Но вече са имали запитвания от граждани, които са се интересували защо е заградена земята.

Гладко строително разрешение

От публични документи става ясно, че през март 2020 г. главният архитект на София арх. Здравко Здравков разрешава да се изработи проект за ПУП за изменение на съществуващия план за регулация и застрояване. Имотът попада в зона за обществено обслужване, като с плана отреждането му е сменено и сега той е за жилищно и обществено обслужване. Позволената плътност на застрояване е 60%, коефициентът на интензивност е 3, минималната озеленена площ - 30%, а кота корниз - 20 м. Планът е с автори инж. Добромир Филипов и арх. Яни Вълканов. През ноември 2020 г. той е минал през Общинския експертен съвет по устройство на територията. На 12 август 2021 г. с всички одобрени и съгласувани инвестиционни проекти влиза в Направление "Архитектура и градоустройство" (НАГ). Ден по-късно е издадено и разрешението за строеж на бъдещата седем-осеметажна жилищна сграда.

От ПИМК не коментираха пред "Капитал" новия си проект и купувачите, към които е ориентиран. Възможно е да се очаква, че би представлявал интерес за служители, чиито офиси са в новата сграда NV Tower на бул. "Г. М. Димитров". От другата страна на булеварда - откъм "Дианабад", конкуренция създават и две мащабни новопостроени жилищни сгради - на "Артекс" и на ПИБ, които освен това са и близо до метрото. Като цяло "Изгрев" беше сред районите с най-много жилищни строителни разрешения преди две години. Там обаче е много презастроено, докато средата откъм "Студентски" засега изглежда почти паркова. Макар че и там най-вероятно строителната инициатива ще навакса. Два парцела с лице към ул. "Н. Габровски" - между бул. "Г. М. Димитров" и кварталната улица "Проф. Боян Каменов" например, също са оградени по начин, който подсказва частна собственост и строителни намерения.

Друга хипотеза е, че жилища в "Студентски град" биха били особено привлекателни за онези родители от провинцията, които искат да купят апартаменти за децата си, които учат в София. Такива например, са част от купувачите в Capitol Residence. Обявените цени в този комплекса обаче започват от 750-960 евро с ДДС.

Интересно е и с какви цени ще излезе в "Студентски град" инвеститорът, който дотук продава на долната граница на пазара. Според ocenime.bg средната цена в района на бъдещата сграда сега е 1446 евро на кв.м (за апартамент от 80 кв.м). По десетобалната система сайтът оценява паркоместата там на 1.4, парковете, безопасността и комуникативността - между 4.5 и 5.4, а чистотата на въздуха и училищата - на 7-7.2.

Горещият район "Студентски"

Строителният интерес към район "Студентски" през миналата година е огромен. Той е номер едно в София по обем на издадените строителни разрешения през 2021 г. по данни от сайта на НАГ. Там са разрешени поне 46 нови сгради с обща РЗП 248 013 кв.м по неокончателни данни. Това е ръст от 62% спрямо предходната година. Обемът е по-голям дори от този в район "Витоша" (245 484 кв.м).

"Почти всички разрешителни обаче са за местността Малинова долина, а в старата част на "Студентски град" новите жилищни сгради са рядкост", казва главният архитект на района арх. Диан Димов. Той отдава интереса в голяма степен на това, че за "Малинова долина" е изработен план по чл. 16 от ЗУТ. Този тип планове позволяват при първа регулация на територията от частните терени да се вземат безвъзмездно и пропорционално до 25% за улици и други публични мероприятия. Съществуването на подобен план на практика означава, че регулацията е приложена, т.е. земята за улиците вече е общинска. Миналата година беше в сила изменение на ЗУТ, според което строителни разрешения можеше да се издават само при приложената улична регулация. Впоследствие то беше отменено от Конституционния съд. "Нормално беше заради действието на този текст хората да се насочат към нашия район", каза главният архитект. В момента районната администрация работи по проекти за изграждане на няколко нови улици и продължение на съществуващи в "Малинова долина".