Обемът на построените нови офис сгради през годината се оценява на минимум 156 хил. кв.м. © Цветелина Белутова

Офисите: повече, по-нови и по-празни

2021: Наетите офис площи растат, свободните са на исторически връх. Новите сгради на пазара са много, започнатите - малко. Сделките са основно релокации

Обемът на построените нови офис сгради през годината се оценява на минимум 156 хил. кв.м. © Цветелина Белутова

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Пазарът на офис площи, след като дълго боледува от ковид, в средата на 2021 г. започна да дава признаци на възстановяване. Показателите му обаче все още са доста объркани. Растат както наетите площи, така и вакантните. Първите - с повече от 2020 г., но с по-малко отпреди пандемията. Вторите - до безпрецедентни нива за новата история. На пръв поглед е нелогично, но си има обяснение. През годината ударно бяха завършени множество нови офис сгради от най-висок клас - почти половината от всички проекти. Освен това повечето нови наемни договори са свързани точно с местене на съществуващи офиси в тях без особено разширяване. Добрата новина е, че имунитетът на офис пазара е силен и той започва да се саморегулира - строителната активност на нови площи пада до най-ниските си нива за последните пет години. Офертните наеми все още се задържат, но за някои сегменти и райони това става все по трудно. Такава офис ситуация в края на 2021 г. очертават анализите на пет водещи консултантски компании.

Видимо съживяване

Първите сигнали за възстановяване на офис пазара в София започнаха да се появяват през третото тримесечие на 2021 г. и процесът продължи до края на годината, отбелязват от Colliers. През второто полугодие подписаните наемни договори са за около 81-85 хил. кв.м, а само през последното му тримесечие - за между 31 и 46 хил. кв.м, по данни на различните консултанти. Преобладаващото усещане е, че второто полугодие е по-добро от първото и че финалът на годината е най-силен. Единствено от MBL посочват, че третото тримесечие е с по-голям обем наеми от четвъртото.

Като цяло за 2021 г. обемът на подписаните договори за наем на офисни площи се оценява между 120 хил. кв.м и 154 хил. кв.м от различните консултанти. Colliers и MBL отчитат ръст 40% спрямо предишната година, C&W Forton и JLL - около 44%. За Avalant, които не включват в данните си новоподновените договори, обемът на новите наеми през 2021 г. е близо два пъти по-голям, отколкото през 2020 г. За JLL той е близо до средната стойност за последните пет години. C&WForton кометират, че числата са по-оптимистични в сравнение с 2020 г., но все още са под нивата от 2019 г. От MBL също отбелязват, че стойностите са далеч от предпандемичните. Голяма част от наемателите не са избистрили новите си политики за работното място. Постепенното ускоряване на пазара обаче е факт и вероятно ще продължи и през 2022 г., прогнозират те.

Релокации и подновявания

Общи са наблюденията, че наемният пазар е движен предимно от премествания на офиси от по-стари сгради към по-нови и по-качествени проекти. Разширяването и новият бизнес са с по-малък дял. "През разглеждания период 64% от брутно наетите площи се дължат на релокации, 18% на експанзия на вече присъстващи фирми, 13% на подновявания на договори и 5% са договорени от нови за пазара компании", са по-конкретни от Colliers.

Търсенето е движено основно от желание за оптимизация и консолидация - за по-нов, по-модерен офис, по-добри наемни условия или по-ефективно разпределение на офис пространството, обясняват консултантите. Най-активни отново са IT и аутсорсинг компаниите (61%), а на второ място - финансови услуги (25%). От Colliers казват, че наблюдават интерес към стартиране на операции на нови за България IT и аутсорсинг компании, невиждан за последните три-четири години. Дали ще бъде реализиран обаче зависи и от трудовия пазар, политическата и икономическата обстановка, казват те.

Всичко това води до нисък темп на нетно усвояване на офис площите. През последното тримесечие по данни на различните консултанти то е между 14 и 16 хил. кв.м. "Това показва, че по-голямата част от транзакциите през 2021 г. не са довели до сериозно увеличаване на заетите от наематели площи. Тенденцията е била на премествания, които не водят до допълнително разширение", казват от Avalant. Показателят за цялата година е нисък, но въпреки това е двойно по-голям спрямо 2020 г., отбелязват от MBL.

Рекорден обем свободни площи

Делът на неусвоените офис площи плавно нараства през годината и последното й тримесечие достига най-високата си точка от 2015 г. насам. Повечето консултанти го оценяват между 16 и 16.8%. От MBL отбелязват, че като обем свободните офис площи са рекордно много за новата история на бизнес пазара в София. Те ги оценяват на 390 хил. кв.м, Forton - на 377 хил. кв.м, а от Avalant - на 418 хил. кв.м. От Avalant дават и най-висок дял на свободните офис площи в София - 20.38% - те отчитат като вакантни не само офисите, за които няма подписан наемен договор, но и тези, за които има, но ползвателят още не се е нанесъл.

От MBL твърдят, че 42.5% от всички свободни офис площи са по протежението на "Цариградско шосе". Според Forton и JLL обаче засегнати са най-вече имотите клас B и новопостроени проекти с по-лошо развита транспортна свързаност. Според Avalant делът на свободните площи при офисите клас А е 21.33%, а при клас В е по-нисък - 18.94%. Очакванията им са вакантната квадратура в А сегмента да намалее през първото полугодие на тази година, защото някои компании ще се нанесат в наетите си офиси. "Пазарът все повече се сегментира и в някои зони свободните площи са повече, а в други - по-малко", отбелязват те.

София по зони

Трите най-горещи офис зони в София продължават да са районите около бул. "Цариградско шосе", "Бизнес Парк София" и кв. "Хладилника". Анализът на Colliers показва, че в тези райони са 52% от офис сградите в строеж в града и 67% от всички регистрирани сделки на пазара. Концентрирани са и 38% от свободните площи на пазара. С най-нисък дял неусвоени площи е районът на "Бизнес парк София" (7%), следван от "Хладилника'' (8%). В офис сградите по продължението на бул. "Цариградско шосе" делът на свободните площи е 25%. По информация на консултантите средните офертни наеми в района на "Цариградско шосе" са около 12 евро на кв.м на месец, за "Хладилника" - 13 евро, за "Бизнес парк София" - 12.5 евро.

Множество нови сгради - предимно първото полугодие

През годината бяха завършени редица офис сгради клас А - Parklane, NV Tower, Balkan Business Center, Synergy Tower. "Близо 50% от общата строителна активност в София е завършена през тази година", коментират от Avalant.

Обемът на новите офис проекти, получили акт 16 през годината, се оценява между 156 хил. кв.м и 216 хил. кв.м от различните консултанти. От MBL посочват, че това (192 хил. кв.м по техни данни) e три пъти повече в сравнение с 2020 г., когато новите площи са 66 хил. кв.м.

През 2021 г. предлагането на офис площи клас А, B и С в София нараства със 7%, по данни на Colliers. Това обаче се дължи основно на големия обем нови площи, завършени през първата половина. През второто полугодие ръстът е едва 2%, казват те.

Общо е наблюдението, че приносът на последното тримесечие е най-малък - между 12.9 хил. кв.м и 20.7 хил. кв.м, по данни на различните консултанти. От MBL уточняват, че става дума за около 14 хил. кв.м офиси клас Б. По наблюдения на C&W Forton и JLL заради трудния пазар на наематели някои инвеститори са отложили въвеждането на сградите си в експлоатация за 2022 г.

Петгодишно дъно при новото строителство

Строителната активност при офисите по обща оценка пада до най-ниското си ниво за последните пет години (от 2016 г. насам). През 2022 и 2023 г. се очаква да бъдат завършени около 190 - 210 хил. кв.м нови офис площи, според различните консултанти. А ако се сложи хоризонт 2024 г. в проектите в развитие, са около 243 - 258 хил. кв.м.

По данни на Avalant през тази година се очаква да бъдат построени около 89 хил. кв.м офис сгради (и около 21% от този обем вече е отдаден под наем), а през 2023 г. - още около 84 хил. кв.м клас А офис площи (отдадени са около 8% от тях).

През второто полугодие на 2021 г. не са регистрирани първи копки на офис сгради.

"Разходите за строителство продължават да растат и значителна част от проектите в процес на активно строителство бяха завършени през 2021 г. Затова и очакваме строителната активност постепенно да намалее, достигайки нива, подобни на тези след финансовата криза от 2008 г., докато поне една част от новополучилите разрешение за ползване площи не бъдат абсорбирани", смятат от MBL.

Наемите са под натиск, но офертните се задържат

Що се отнася до наемите, консултантите коментират само офертните им нива, а не и тези, на които реално се сключват сделки. Офертните нива засега се задържат, но преобладават очакванията, че за по-ниско класните офис сгради в райони с повече свободни площи те ще са под натиск надолу.

Офертните наеми в премиум сегмента - сгради клас А в центъра, са 15 евро на кв.м месечно по данни на C&W Forton и JLL и 14 евро без ДДС според Colliers. Доходността там гравитира около 7.5%, по оценка на C&W Forton. По техни данни нивата на офис сградите покрай главните булеварди са 12-14 евро на кв.м. От Colliers говорят за 12.5 евро в широкия център и 12 евро на кв.м - за периферни зони. Като цяло за А сегмента наемите са в диапазона 11-14.50 евро на кв.м, казват от Avalant. Те наблюдават дори леко повишение в някои райони с по-малко свободни площи.

Наемите на сгради клас B според Avalant са в граници 6 - 11 евро на кв.м. Colliers определят 12.5 евро на кв.м средно ниво за офис клас А и 10 евро - за клас B. Очакват средните офертни нива да се запазят. Но и предполагат, че наемателите ще имат все по-големи очаквания към наемодателите - например да поемат за своя сметка довършителни работи с високо качество на наетите офиси. Отбелязват и че за наемателите става все по-важно доколко собственикът на сградата е ESG ориентиран.

Общо за пазара

Обемът отдаваеми офис площи на пазара в София в края на 2021 г. се оценява между 2.05 и 2.56 млн. кв.м от различните консултанти. Повечето консултанти отчитат площите А и В, но Colliers, които посочват горната граница, отчитат и С. Делът на клас А от цялото предлагане е около 73% според JLL и около 60% според Avalant, които следят само т.нар. спекулатни площи - за отдаване под наем, и не отчитат сградите за собствено ползване.

Активно предлаганите площи в момента по данни на Avalant са 507.5 хил. кв.м - свободни площи в съществуващи сгради, площи, които се очаква да се освободят (вкл. площи за преотдаване), както и в сгради в строеж, които ще бъдат завършени до края на март 2023 г. По данните на MBL в края на годината активно предлаганите площи са били 495 хил. кв.м, като са намалели с 57 хил. кв.м. спрямо предходното тримесечие.

Търсенето на флекс офиси нараства

Две от три компании, които наемат офис площи в София, искат те да включват и co-working пространство, което да обезпечава бъдещия им растеж, казват от C&W Forton. Очакванията са с разрастването на хибридни модели на работа да се увеличава и търсенето на гъвкави пространства в допълнение към централния офис. "Доверието в този сектор се завръща и операторите на co-working пространства търсят възможности за разширяване", казват от Colliers. Те прогнозират активизиране на по-малките играчи и по-голямо разнообразие от концепции в този пазарен сегмент. Това включва и разработване на собствени flex пространства от инвеститори в офисни имоти в отговор на пазарното търсене. "От алтернативни работни места за хора със свободни професии и стартъпи, гъвкавите площи еволюират до съществен елемент в микса на самите офис сгради", казват от C&W Forton. По техни данни в началото на 2022 г. на пазара в София се предлагат 54.58 хил. кв.м споделени площи.