Собствен дом: мисията не е възможна за всички

Хем по-скъпи, хем по-достъпни

В брокерските среди по отношение на достъпността засега преобладава оптимизмът. Експертите и консултантите от сектора не отчитат да има влошаване в това отношение, а повечето не усещат и значителен отлив на интерес. "Независимо че говорим, че жилищата са много скъпи, това всъщност не е вярно - те стават все по-достъпни", казват хора от бранша.

Благодарение на сериозния ръст на трудовите възнаграждения през последните 2-3 години не се наблюдава трайна тенденция към негативна промяна в достъпността, посочва Младен Митов, мениджър пазарни проучвания и прогнози в агенцията за недвижими имоти "Явлена". България също така стои добре на фона на другите страни в региона. По достъпност към момента сме на осмо място в ЕС, което е първата третина от всички членове, подчертава Митов.

Отвъд подобряването на съотношението цена към доход за тенденцията допринася и все още евтиното ипотечно кредитиране, което е с едни от най-ниските лихви в Европа. Дългосрочната тенденция на намаляващо население, сама по себе си негативно явление, от своя страна пък помага за това да няма криза с недостиг на домове, с каквато се борят доста богати страни като Швеция, Канада или Нова Зеландия.

Коефициентът на достъпност в столицата, който Bulgarian Properties изчислява, тази година пада до 1.1. Числото показва, че 1 кв.м жилищна площ в София в средата на 2023 г. струва около 1.1 средни за столицата месечни заплати. "За сравнение, през 2008 г. (в предходния пик на пазара) бяха нужни 3.4 заплати за същата площ", припомнят от агенцията. "В момента достъпността е на отлични нива", коментира за "Капитал" Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.

Индексът на цените на жилищата на Numbeo, платформа, която сравнява разходите за живот в различни страни и градове, дава приблизителен ориентир за това колко години едно средно домакинство трябва да спестява нетния си доход, за да успее да купи средноголям апартамент с площ 90 кв.м. Разбира се, мярката е условна и на практика рядко някой може да заделя целия си доход в продължение на години, без да харчи за текущи разходи за подслон, сметки, храна и т.н. И все пак към 2023 г. в България показателят възлиза на 8.7 години. Дали това е много или малко е относителен въпрос. Но страната се представя сравнително добре по тази мярка, като се нарежда на 11-о място по достъпност сред 40 европейски държави. Показателят варира според населеното място - от около 7 години в Пловдив до близо 10 години в София, според данните за четирите най-големи града в страната, налични в платформата.

Стандартът на живот изпреварва цените

При определянето на достъпността на жилищата в даден район много фактори играят роля, включително тенденции за населението, заплати, географски особености и др. Две съотношения обаче са най-изчерпателни, обяснява пред "Капитал" Павел Морисън дьо ла Басетиер, икономист в тинк-танкa Blue Europe и изследовател във водеща консултантска компания. Това са "цена на жилище към доход" и "номинална цена към наем", което показва напрежението на пазара чрез сравнение на цената със средния наем при отдаване на имота. В момента и двете съотношения показват, че достъпността в България е много добра и тенденцията за обикновения човек е ситуацията да се подобрява (с изключение на регионални случаи като София), казва той.

Съотношението цена към наем в страната е сравнително ниско на фона на останалите в Европа, показват данните на Numbeo. To e около 21 за централните градски части и около 20 извън центъра. Това, най-просто казано, показва броя години, за които едно жилище се изплаща при отдаването му под наем. Традиционно се счита, че при стойности под 15 за предпочитане е покупката на собствено жилище пред живеенето под наем, а при над 20 - по-изгодно е наемането. България, изглежда, попада в сивата зона около граничните стойности, които не дават категоричен отговор.

От 2015 г. насам стандартът на живот, измерен чрез БВП на човек, се подобрява по-бързо, отколкото цените на жилищата растат, изчислява Басетиер. Сред големите икономики това важи в значителна степен само за Италия. "Причината и в двата случая е доста очевидна: както Италия, така и България имат стагниращо население", обяснява икономистът. И заключава, че на национално ниво да се купи нов дом сега е много по-лесно, отколкото преди няколко години. Основната заплаха за достъпността на жилищата не е цената, предупреждава той, а по-скоро националната инфлация, която подкопава разполагаемия доход.

Достъпност за избрани

Отвъд средните числа обаче ситуацията изглежда доста по-различно. България в момента е страната с най-голямо неравенство на доходите в ЕС. Това означава, че при равни други условия разликата между най-богатите 10% и най-бедните 10% от населението е най-голяма, а частта от хората със среден доход е най-малка, обяснява Стоян Шаламанов, икономист и преподавател в Стопанския факултет на Софийския университет "Св. Климент Охридски". "Оттам идва това изкривяване - статистиката ни казва, че жилищата са достъпни, а ние не сме с това усещане. Те са много достъпни, но за по-малката част от гражданите", казва той. Изводът се потвърждава от структурата на спестяванията. В банките стои натрупана огромна сума депозити - над 70 млрд. лв., но те са концентрирани в малка част от домакинствата. (Броят на депозитите на стойност над 100 хил. лв. в банките е малко над 116 хил., а при тези от 200 хил. лв. нагоре броят пада до около 24 хил. по данни на БНБ към септември).

Така на практика се оказва, че дори жилищата средно да стават по-достъпни, тенденцията важи предимно за сравнително малка група хора - около една трета от населението, според изчисленията на икономистите от "Уникредит Булбанк". През 2022 г. домакинство със средни доходи е трябвало да спестява изцяло брутния си доход в продължение на 6.7 години, за да си купи средно за страната жилище. Това дори представлява леко влошаване в сравнение с 6.1 години през 2021 г. Данните очевидно не са идентични с тези на платформи като Numbeo или ОИСР, тъй като няма универсална методология за този тип изследвания. "Уникредит" например взима предвид брутен, а не нетен доход и използва различна стойност за средна площ на имота.

От банката отчитат, че доходите на средното домакинство са нараснали с 15.1% миналата година - над един процентен пункт повече от цените на жилищата. Причината показателят за достъпността обаче да се влошава е, че площта на средното жилище се е увеличила от 73.5 кв.м на 81 кв.м според данните от последното преброяване, което автоматично оскъпява сумата с още няколко квадратни метра.

По-интересното в анализа обаче е, че той е може би единственият за България, който предоставя разбивка по доходни групи. Изследователите откриват, че само за десетте процента хора с най-високи доходи жилищата са достъпни, като за тях средно жилище възлиза на 4 пъти годишния им доход. За следващите 20% надолу по доходната стълбица имотите са "умерено недостъпни". А за останалите 70% те са "сериозно" или "крайно недостъпни". Без изненада най-малко достъпни се оказват имотите в София, Пловдив и Варна, където едва 10% или под 10% от хората могат безпроблемно да си позволят жилище през 2022 г. Както и в други страни, дисбалансите се концентрират в големите градове, които са притегателен център за миграция и икономическа активност.

Тук обаче също има условности: обективен праг между това кога имотите са достъпни или не няма - изследователите условно определят като разделителна линия съотношение цена спрямо доход от 6 пъти, при която цените са в съответствие с преобладаващото ниво на доходите и могат да се считат за устойчиви в дългосрочен план. Отклонението от този праг разкрива сериозни дисбаланси. И макар за балон все още да не се говори, според анализа, за да се върне пазарът към равновесие, ще трябва значителна корекция. При постоянни доходи цените в София трябва да паднат с 47%. И обратно, при постоянни цени на жилищата доходите трябва да се увеличат с 89%, за да се постигне равновесие. Обикновено нито едно от двете не стои без промяна и корекцията засяга както цените, така и доходите.