Пазар с лихвен ускорител

В последната си макропрогноза от ноември БНБ предвижда ръстовете в банковите портфейли да продължават да се укротяват и през следващите години. Тя не дава разбивки по сегменти, общо залага, че вземанията на банките от домакинства ще се увеличават с 12.7% през настоящата година, с 8.9% през следващата и със 7.7% през 2025 г. Централната банка често изтъква прекъснатата трансмисия на политиката на ЕЦБ и през пролетта прибегна до своя най-силен монетарен лост - вдигането на задължителните минимални резерви. Покачването от 10 на 12% изтегли над 3 млрд. лв. ликвидност от банките, но БНБ отчита "сравнително ограничени" ефекти от мярката към края на третото тримесечие заради "запазващия се висок приток на привлечени средства, значителната ликвидност и силната конкуренция в банковия сектор". Още през пролетта регулаторът намекна, че това може да е само първа стъпка и да последва ново покачване до 15%, но оттогава липсват по ясни сигнали.

"Очакваме през следващите тримесечия процесът на повишение на лихвените проценти по депозитите и кредитите за домакинствата постепенно да се засили, като лихвените проценти достигнат най-високи стойности в края на 2024 г. и в началото на 2025 г., след което да се задържат на нива, близо до вече достигнатите", прогнозират от БНБ без конкретни стойности.

Какво виждат банките

От лидера в ритейл банкирането Банка ДСК предвиждат жилищният пазар и кредитирането да останат стабилни, без сериозна волатилност с оглед на макроикономическата обстановка в България, като смятат, че сегашният годишен ръст на цените на жилищата от 11% "не може да бъде дългосрочен тренд и се очаква забавяне в нарастването им". "Очакванията за постепенно увеличение на лихвите до края на годината и през следващата година не отказват клиентите, защото то ще бъде плавно и не следва да окаже значително влияние на активността на купувачите", коментираха от институцията за "Капитал".

От Пощенска банка имат сходен поглед върху тенденциите. "В България вече сме свидетели на плавно повишение на лихвените проценти по кредитите за физически лица, но с по-умерени темпове спрямо това, което вече се реализира в страните от Европа. Можем да отбележим, че въпреки малко по-високите лихви търсенето на кредити остава високо, което показва, че финансовото състояние на фирмите и домакинствата е много добро", обясниха от банката, която приема пазара по-скоро за балансиран.

В своя годишен анализ на пазара на жилища "Уникредит Булбанк" също отчита, че България изостава от общата за Европа тенденция на контролирано охлаждане на жилищния пазар - с втори най-голям ръст на цените в ЕС (след Хърватия) и "в капана на прекалено ниските лихви". От банката обаче разглеждат тази тенденция по-скоро в негативна светлина, като виждат знаци за прегряване и дори балонизиране в част от кварталите на София.

Главният икономист на "Уникредит Булбанк" Кристофор Павлов и екипът му разглеждат два сценария. При първия лихвите остават близо до сегашните нива, а "количеството нов ипотечен кредит ще се запази без промяна или дори ще нарасне в контекста на бума в строителството на жилища от последните няколко години". При тази хипотеза вместо меко приземяване достъпността на жилищата ще продължи да се влошава и може да последва "неконтролирано разплитане на натрупаните дисбаланси по болезнен за икономиката начин". Преведено от банкерски на човешки, това ще рече спукване на балона. При втория сценарий "лихвите по ипотечните кредити ще се увеличат (като при достигане на най-високата си точка може да надхвърлят 4%)", а ръстът на кредитирането ще се забави за период от една, може бидори две години. При този вариант прогнозата е за по-здравословен, контролиран спад на цените и регионално пренасочване на активността от прегряващите пазари (София, но също Пловдив и Варна) към други градове, където цените продължават да са близо до равновесните (Бургас, Стара Загора, Русе и всички средно големи градове).

В ОББ са на мнение, че кредитирането все още е по консервативни критерии, и към момента не виждат признаци на кредитен балон. "Ако има съществено увеличение на лихвите по кредитите, е възможно да има известно понижение на цените на имотите. Ефектът би бил по-осезаем при по-неатрактивни локации и имоти. От друга страна, през последните години се засили строителството на енергийно ефективни сгради, които очакваме да запазят стойността си, дори да я повишат и да станат предпочитани от клиентите", обясняват от банката.

Какво виждат брокерите

Представителите на имотния бранш засега по-скоро не са съгласни с този прочит и не виждат съществен риск за пазара от покачване на лихвените нива. Според изпълнителния директор на Bulgarian Properties Полина Стойкова то едва ли ще се случи скоро, а и да се случи, ще е минимално. "Все пак трябва да отчетем, че цените в София са достигнали пик и вероятно ще се задържат около тези нива през следващата година", обясни тя.

Практически същата тенденция описва и изпълнителният директор на "Адрес" Гергана Тенекеджиева с уговорката, че има предвид най-вече хубавите имоти.

Георги Павлов, изпълнителен директор на Realto Group, предлага по-различен ъгъл за ефекта от евентуално покачване на лихвите. "Към момента толкова неправилни прогнози имаше, че ще се случи, че аз няма да рискувам с прогноза. Когато ги вдигнат, ще има ефект. Разбира се, има значение с колко ще се повишат, дали с 4% или с 1%. Ще има значителна разлика, но това е нормално. Дори бих казал, че е полезно да сме по-скоро около средните нива на лихвите в ЕС", каза той.

Когато няма точен датчик

Не е лесно да се каже дали ипотечният пазар прегрява. Ръстовете в проценти в момента са най-високи от преди световната финансова криза, а ако се гледа като обеми, сумите изглеждат внушително. От началото на 2023 г. чисто новите жилищни кредити (през рефинансирания и предоговаряния) средномесечно са по 440 млн. лв., което бележи ускорение спрямо 386 млн. лв. през 2022 г. и е над два пъти повече от 213.5 млн. лв. за 2020 г. - тогава ниската активност е повлияна от ковид, но за по-ранни периоди липсват такива данни.

Всъщност обаче говорим за съвсем различни цени и съответно за чувствително по-големи средни суми на ипотечен заем. Например ако се погледне като бройки, по данни на БНБ в последните години те растат с по 7-8 хиляди, а към септември 2023 г. ръстът на годишна база е малко над 10 хил. През последните две тримесечия горната граница е леко надскочена. За сравнение - при предишния бум 2006-2007 г. говорим за скокове от по 25-30 хил. броя, при това от по ниска база - към края на 2005 г. в страната има 60 хиляди ипотечни заема, а сега те са над 195 хиляди.

Ключов елемент в последната година беше и високата инфлация, която правеше реалните лихви дълбоко отрицателни, а с това и тегленето на жилищен заем още по-атрактивно. Сега тя спада, но все още доста над офертите на банките и прогнозите са и в следващите две години да не се върне до целевите нива от под 2% нито в България, нито в ЕС. Това, съчетано със засега компенсиращия я напълно и дори изпреварващия я ръст на заплатите, подклажда търсенето на кредити. Логиката е проста - инфлацията винаги е изгодна за длъжниците, тъй като те трябва да върнат фиксирана сума, а с обезценяването на парите тя се стопява.

Друга съставка е и рекордно ниската безработица, която дава допълнително увереност и на банкерите, и на клиентите. От една страна, затегнатият пазар на труда и липсата на кадри поставя служителите в силна позиция да преговарят за по-високи доходи. А от друга, за мениджърите във финансовия сектор е като азбучно правило, че лошите кредити се раждат не толкова когато се покачат лихвите (а оттам и месечните вноски), а когато клиентите останат без работа. А БНБ например прогнозира безработицата да намалее от текущите нива около 4.2% до 3.8% през 2024 г. и 3.4% през 2025 г.

Всичко това показва, че няма непосредствени предпоставки банковият двигател за жилищния пазар рязко да изключи. Преминаването на по-ниска предавка обаче вероятно би било здравословно, защото има и друга местна особеност - огромната част от заемите в България са с плаващ лихвен процент и евентуален шоков скок на лихвите ще засегне практически всички клиенти.