Собствениците на офиси в САЩ трябва да платят 117 млрд. долара дългове
Според анализатори сериозна част от тях нямат тази възможност
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
- 117 млрд. долара трябва да бъдат изплатени на кредитори по ипотеки за офис сгради тази година, но се очаква редица собственици да са изправени пред сериозни затруднения.
- Главните причини за това са по-високите лихвени проценти, дистанционната работа и агресивното поемане на допълнителни дългове от страна на инвеститори.
- Регионалните банки биха били най-силно засегнати, като една прогноза предвижда фалит на до 67 финансови институции при сбъдване на най-лошия сценарий.
Търговският имотен сектор в САЩ е изправен пред потенциална финансова катастрофа, като точката на кипене може да настъпи още през тази година, предупреждават експерти от сектора. В момента има поне 117 млрд. долара търговски ипотеки, обвързани с офиси, които или трябва да бъдат изплатени, или рефинансирани през 2024 г., показват данни на Асоциацията на ипотечните банкери.
Дори по-стряскащ е процентът на собствениците на офис сгради, които се очаква да имат проблеми с изплащането на дълга или рефинансирането му. Проучване на група американски икономисти, проведено през декември миналата година, установи, че около 40% от заемите за офиси в банковите баланси са изправени пред сериозни затруднения, което потенциално създава проблем за десетки регионални банки, които държат тези дългове.
"Ще бъде проблем да се направят някои от тези рефинансирания", каза пред Financial Times Джон Дънкан, който ръководи практиката за финансиране на недвижими имоти в адвокатската кантора Polsinelli. "Виждаме сделки, при които дори установени кредитополучатели се отказват и питат кредиторите си дали биха искали да вземат ключовете", добави той.
Корените на тази потенциално пагубна ситуация са още в момента, в който тези ипотеки са били договаряни. Голяма част от тези заеми са били изтеглени преди десетилетие в епоха, когато лихвените проценти бяха много по-ниски. Оттогава лихвените проценти по търговските ипотеки почти се удвоиха, докато ефективността на много сгради се влоши, което повишава перспективата инвеститорите да натрупат милиарди долари загуби.
До голяма степен това се дължи на пандемията от Covid-19, която доведе до главоломно покачване на инфлацията. Това пък накара централните банки да предприемат невиждано покачване на лихвени проценти, което изцяло промени средата за финансиране на сектора.
Причините за притеснение обаче не се изчерпват с пандемията. Друг фактор е начинът на финансиране на този тип дълг. За разлика от жилищните заеми в САЩ, при търговските ипотеки се плаща през почти целият срок само лихвите без главницата. Това означава, че предприемачите на големи имоти са склонни да имат ниски месечни вноски, като за сметка на това очакват голямо плащане, равно на първоначалния заем, в деня, в който ипотеката стане дължима.
Друго затруднение се появява от поведението на банките и инвеститорите от Wall Street в последните години. Въпреки че значителна част от финансовите проблеми на офис сградите и техните собственици се дължат на пандемията от Covid-19 и произтичащото от това увеличаване на свободните офиси, агресивното поемане на дългове през предходните години също е фактор.
Сградата Seagram генерира 56 млн. долара нетни оперативни приходи през 2012 г., годината преди да бъде рефинансирана с текущия си заем. И все пак, когато през следващата година кредиторите му поеха ипотека от 760 млн. долара, те изчислиха, че сградата може да донесе 30% повече годишно или 74 млн. годишен приход. Тези прогнози обаче се оказа далеч от истината - печалбата преди лихвени плащания и ремонти достигна своя връх през 2018 г. - 69 млн. долара и оттогава спадна. 2022 г. дори беше годината с най-ниска отчетена печалба - едва 27 млн. долара през 2022 г. Оттогава към нея бяха добавени фитнес зала с площ от над 3 хил. кв. м. и конферентно пространство, включително стена за катерене, мулти-спортна арена със 150 места и въртящо се студио. Но печалбата от 54 млн. долара преди лихви и ремонти, която беше на път да генерира за 2023 г., е приблизително същата сума като през 2012 г., което е сигурен признак за незавидното състояние на местния пазар.
"Ние сме в самото начало на опитите да преодолеем спада на пазара на офиси", каза пред изданието Ричард Хил, ръководител на стратегията за недвижими имоти в Cohen & Steers.
Последствията за банките
Работен документ от Националното икономическо бюро на САЩ обрисува дори по-стряскаща картина. Изчисленията показват, че поради спадове в стойността на имотите от повишаване на лихвените проценти и дистанционната работа, около 14% от всички получателите на заеми и 44% от заемите за офиси са с отрицателен собствен капитал, което означава, че текущите стойности са по-малки от непогасените салда по заеми.Според проучването именно това е и причината банките да са изправени пред възможността да понесат загуби, които могат да достигнат 160 млрд. долара. "Тези доказателства предполагат, че ако лихвените проценти останат високи и стойността на имотите не се възстанови, процентите по неизпълнение биха могли потенциално да достигнат нива, сравняващи или дори надминаващи тези, наблюдавани по време на Голямата депресия", се добавя в изследването, цитирано от Business Insider.
Перспективата за допълнителни загуби на банките поражда страхове от ново рухване на финансови институции, подобно на това, което се случи със Silicon Valley Bank и други кредитори миналата година. В работния документ изследователите изчисляват, че при сценарий, при който половината от неосигурените вложители изпразват сметките си, загубите, свързани с търговски недвижими имоти, могат да доведат до изпадане в неплатежоспособност на 31 до 67 по-малки регионални банки. Други 340 банки може да изпаднат в неплатежоспособност поради загуби, произтичащи от по-високите лихвени проценти.
Все още няма коментари
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.